🔙 Quay lại trang tải sách pdf ebook Chính Sách Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Ở Việt Nam Ebooks Nhóm Zalo \ X Ị V lĩST X. JỂÊK \ 1 ^Ế Ể k \ % \ # ị \\ \ Ị I^^Íì Sl CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THỊ TRVỞNG BẤT BỘNG SẢN ■ ■ " Ở VIỆT NAM ■ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN m m Ở VIỆT NAM Mã số: 333.1 CTQG-2011 TS. ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên) CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ■ TRƯỜNG ĐAI HOC VINH ^TRUNG 54 -3 6 THÓNG TIN THƯ VIỄN NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUÓC GIA - sự THẬT Hà Nội - 2011 TẬP THỂ TÁC GIẢ TS. Đinh Vãn Ân (Chủ biên) TS. Trần Kim Chung ThS. Hoàng Văn Cương PGS.TS. Lê Xuân Bá PGS.TS. Nguyễn Đình Tài PGS.TS. Võ Văn Đức PGS.TS. Hoàng Văn Cường TS. Nguyền Ngọc Bảo ThS. Nguyễn Trọng Ninh CN. Lê Thanh Khuyến TS. VO Đình Ánh ThS. Đỗ Trọng Khanh ThS. Lưu Đức Khải ThS. Đinh Trọng Thắng TS. Nguyẻn Vãn Minh ThS. Nguyễn Vãn Quang ThS. Đao Trung Chinh TS. Đinh Đức Sinh TS. Đặng Đức Đạm TS. Nguyễn Đình Bồng TS. Lê Mạnh Hùng ThS. Nguyền Thị Luyến ThS. Nguyễn Thị Kim Anh ThS. Phạm Thiên Hoàng ThS. Nguyễn Thị Huy ThS. Tạ Minh Thảo ThS. Lé Anh Tuấn KS. Lê Cao Tuấn ThS. Nguyễn Thị Lan Oanh ThS. Đo Thị Hồng Mai LỜI NHÀ XUẨT BẢN Thị trường bất động sản là một trong những thị trưòng quan trọng trong nền kinh tế thị trưòng. Lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% trong tổng tài sản quốc gia. Thị trường bất động sản có tính liên thông rất cao với các thị trương: tài chính, lao động, khoa học và công nghệ, hàng hoá và dịch vụ; đồng thời có môì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt là với thị trường tài chính. Qua gần 25 nàm đổi mới. thị trường bất động sản Việt Nam đã qua hai chu kỳ tăng trương nóng trong nhừng nàm 1993- 1996, 1999-2003 và đóng bàng trong những năm 1996-1999 và từ năm 2004 đến cuối nàm 2006. Từ đầu năm 2008, thị trường lại có nhừng diễn biến khó quan sát... Về triển vọng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường. Tiêm nàng phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự dồi dào của nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, xen kẽ. hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian, phát triển cơ sở hạ tầng và đẩy nhanh quá trình đô thị hoá; đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh của người sỏ hữu quyển sử dụng đất; đến chính sách mỏ của thu hút các nhà đẳu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nưổc... Qua nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, chúng ta thấy đả có những phát triển vượt bậc cả vể lượng và chất, đả cung cấp nhiều luận cứ khoa học, đáng tin cậy cho các cơ quan hoạch định chính sách. Tuy nhiên, các nghiên cứu vể 5 chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết, trong đó nổi lên là: (i) Một sô" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa được làm rõ và chưa có được sự đồng thuận như: vấn đề về chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới đô thị hóa; vấn để bất bình đảng liên quan đến đất đai và nhiều khía cạnh xả hội - môi trường của chính sách đất đai V.V.; (ii) Thiếu các nghiên cứu định lượng để đánh giá kết quả của những chính sách có liên quan tới sự phát triển của thị trưòng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống và đa ngành chưa được sử dụng đầy đủ, do vậy mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các thị trưòng khác trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là vói thị trường tài chính chưa được nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận nhất quán và hệ thống chỉ tiêu chung để đánh giá tính khả thi và tác động của các chính sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức và phôi hdp nghiên cứu chính sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút được đầy đủ các nhà khoa học, các nhà quản lý có liên quan trong một nghiên cứu tổng thể. Mặc dù vẫn còn nhiều quan điểm chưa đi đến thống nhất, nhưng các vấn đê đặt ra ỏ trên đòi hỏi phải được nghiên cứu một cách có hệ thống và đầy đủ ở tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho các cơ quan quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách, các tổ chức và cá nhân quan tâm đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Nhà xuất bản Chính trị quổc gia xuất bản cuôn sách Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam do Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên. Nhà xuất bản Chính tri quốc gia - Sự thật và các tác giá rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp của bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho những lần xuát bản sau, Xin giới thiệu cuốn sách với bạn đọc. Tháng 1 năm 2011 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT 6 MỤC LỤC m m Trang Phần tiĩứnhầt c ơ sở LÝ LUẬN* VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 • ♦ CHƯƠNG I CO SỎ LÝ LUẬN VỂ THÍ TRUÒNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN thị TRƯÒNG bất động sản 21 I. Thị trường bâ't dộng sản trong nền kinh tế thị trường 21 1. Một số khái niệm về bất động sản và thị trưòng bất động sản 21 2. Các phân mảng trong thị trưòng bất động sản 28 3. Các yếu tô" của thị trưòng bất động sản 31 II. Đặc điểm, vai trò của thị trường bất dộng sản trong phát triển kinh tế 38 1. Đặc điểm của thị trường bất động sản 38 2. Vai trò của thị trưòng bất động sản trong nền kinh tế 44 3. Các chỉ sô" đo lưòng trong thị trường bâ't động sản 48 4. Quan hệ tương tác giữa thị trưòng bất động sản và các thị trường nhân tồ# sản xuất trong nên kinh tế 55 n7 III. Chính sách phát triển thị trường bât động sản 60 1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 60 2. Chính sách về doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh bất động sản 63 3. Chính sách về đất đai 64 4. Chính sách về xây dựng 65 5. Chính sách tiển tệ - tín dụng trong phát triển thị trường bất động sản 66 6. Chính sách tài chính trong phát triển thị trường bất động sản 68 IV Vai trò của Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản 76 1. Các cơ quan trung ương 76 2. Chính quyền địa phương 77 CHƯƠNG II KINH NGHIỆM QUỐC TỂ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH • PHÁT TRIỂN TH| TRƯÒNG bất độ ng sản 81 I. Kinh nghiệm vể chính sách phát triển thị trường bất dộng sản à các nước phát triển 81 1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm của Cộng hoà Liên bang Đức 81 2. Chính sách đối với bất động sản là nhà ỏ • Kinh nghiệm của Phần Lan 86 3. Chính sách phát triển bất động sản là các khu công nghiệp - Kinh nghiệm của Nhột Bản 91 4. Chính sách tài chính • tiền tệ đổi vôi bất động sản 93 5. Cho vay dưối chuẩn - Kinh nghiệm của Hoa Kỳ 102 8 II. Kinh nghiệm về chỉnh sách đổi mới hệ thống địa chính của nền kinh tế chuyển đổi * Kinh nghiêm của Cộng hoà Séc 1. Pháp luật địa chính mới của Cộng hoà Séc 2. Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sự và một sô" luât khác III. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường bất dộng sản của các nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển 1. Phát triển khu đô thị mới • Kinh nghiệm của Hồng Kông (Trung Quốc) 2. Phát triển bất động sản nhà ỏ và nhà ỏ đối với các đối tượng xã hội 3. Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động sản là nhà ở - Kinh nghiệm của Philippines 4. Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiêm chế giá bất động sản - Kinh nghiệm của Hàn Quôc TV. Kinh nghiệm về xây dựng chính sách phốt triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc 1. Hệ thống pháp luật đối với đất đai, bất động sản 2. Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc V. Một sô' bài học từ kinh nghiệm quốc tế vể phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản 1. Những bài học chung về khung chính sách phát triển thị trưòng bất động sản 2. Những bài học cụ thể 109 109 109 116 116 117 125 126 129 129 131 145 145 146 9 Phần thứ hai THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 163 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG BẤT ĐỘNG SẢN Ỏ VIỆT NAM ỉ 65 I. Quá trình phát triển thi trường bất động sản ở Việt Nam từ năm Ỉ986 đến nay 165 1. Giai đoạn trưóc năm 1986 165 2. Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 166 3. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 169 4. Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007 184 5. Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến nay 198 II. Thành tựu, yếu kém, tồn tại và nguyên nhân của quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 212 1. Thành tựu của quá trình phát triển thị trường bất động sản 212 2. Tồn tại, yếu kém của quá trình phát triển thị trường bất động sản . 230 CHƯƠNG IV THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 240 L Thực trạng chính sách phát triển thi trường bất động sản Việt Nam 240 1. Chính sách tạo lập, cung - cầu bất động sản 242 2. Chính sách doanh nghiệp, đầu tư 246 3. Chính sách đất đai 248 4. Chính sách xây dựng, nhà ỏ, quẩn lý đô thị 2Õ4 5. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 259 6. Chính sách tài chính bất động sản 262 10 II. Thành tựu, yếu kém, tổn tại của chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhửng nảm qua 1. Thành tựu của chính sách phát triển thị trưòng bất động sản 2. Tồn tại, yếu kém của chính sách phát triển thị trường bất động sản CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỂ PHÁT TRỈẩN TH| TRƯÒNG bất đ ộ n g sả n VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRlểN THị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I. Những đặc trưng của thị trường bất dộng sản Việt Nam 1. Thị trường bất động sản nói chung và thị trưòng đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sỏ hữu toàn dân về đâ't đai 2. Sự tồn tại đồng thòi cả thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức 3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao 4. Có sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt giữa các địa bàn II. Sự phát triển của các thành tố thị trường bất dộng sản 1. Thành tô” cung trong thị trường bất động sản đã đần hình thành nhưng vẫn còn thiếu đầy đủ 2. Thành tô'cầu trong thị trường bất động sản đã phát triển nhưng chưa bển vững 3. Những thành tố vể mặt tổ chức tham gia thị trường bất động sản đã ngày càng phát triển nhưng vẫn chưa đầy đủ 268 268 272 300 301 301 302 304 306 307 307 317 328 11 III. Sự trưởng thành về cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 1. Cấp độ sơ khai đã ra đòi trong đầu những năm 1990 2. Cấp độ tập trung hoá đă ra đòi đầu những nảm 2000 3. Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu từ khi Luật Đâ't đai năm 2003 ra đòi rv. Thể chế thị trường bất động sản dần hoàn thiện 1. Khung khổ thể chế 2. Các tổ chức quản lý nhà nưóc đôì vỏi thị trường bất động sản đã đần hình thành đầy đủ V. Những vấn đề dặt ra trong phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới 1. Những vấn đê đặt ra đôi vói thị trường bất động sản Việt Nam những nầm tới 2. Những vấn dề đặt ra đôi với chính sách phát triển thị trường bất động sản nhừng năm tới Phân ứìứhđ TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI CHƯƠNG VI QUAN ĐIỂM. ĐỊNH HUỚNG PHÁT TRIỂN thị trường BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỂN NẢM 2020 I. Xu thế phát triển thị trường bất động sản trên thế giới dến năm 2020 1. Xu thế chung trong phát triển kinh tê 2. Xu thê phát triển của thị trường bất động sản 12 331 331 333 336 341 341 342 350 350 358 367 369 369 369 373 II. Định hướng, triển vọng phát triển kinh tế Viêt Nam đến năm 2020 1. Định hưóng, triển vọng tổng thể 2. Một sô dự báo về triển vọng phát triển của Việt Nam đến năm 2020 3. Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế III. Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất dộng sản và chinh sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 1. Quan điểm phát triển thi trưòng bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2. Định hướng phát triển thị trưòng bất động sản đến năm 2020 Chương VII GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 I. Những thuận ỉợi, triển vọng và khó khăn, thách thức về chinh sách trong phát triển thị trường bất động sản đến nảm 2020 1. Thuận lợi và triển vọng 2. Khó khản và thách thức II. Đề xuất các giải pháp chính sách 1. Giải pháp chính sách xác lập bât động sán 2. Giải pháp chính sách tài chính - tiền tệ bát động sản 3. Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản 4. Giải pháp chính sách để minh bạch hoá thị trường bất động sản 375 375 382 386 392 392 399 402 402 402 405 409 409 411 416 418 13 õ. Giải pháp chính sách đê đo lưòng thị trường bất động sán III. Hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 1. Gnii pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách 2. Giải pháp về tổ chức trong quán lý thị trường bất động sản 3. Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trưòng bất động sản rv. Môt số điều kiên bảo đảm thưc hiên các đề • • * * xuất chính sách phát triển thị trường bất dộng sản 1. Những vấn đề thuộc về nhận thức, tư tưởng 2. Những việc thuộc về tổ chức, quản lý, điều hành KỂT LUẬN PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14 419 425 425 426 431 432 432 433 435 439 447 CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỔ THỊ, s ơ ĐỒ, Biểu Đổ, HỘP Công thức: Công thức 1.1. Hệ số lan toả 49 Công thức 1.2. Chỉ sô liên kết xuôi 50 Bẵng: Bảng III. 1: Đất đo Nhà nước đâ giao và cho thuê 172 Bảng III.2: Sự bất cập giửa giá chính sách với giá thực tế trong đền bù thu hồi đất 175 Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh của Nhà nước 177 Bảng III.4: Đất thuộc các chủ sử dụng hợp pháp đến cuối năm 2000 179 Bảng III.5: Đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản 181 Bảng III.6: Chuyên đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đến năm 2010 188 Bảng IIL7: Giá đất tại Hà Nội năm 2004 190 Bảng II1.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tai một số thành phố 192 Bảng IIL9: Tốc độ tăng trướng của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của thị trường bất động sản 198 Bảng III. 10: Một số thông tin nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 200 15 Bảng 111.11: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội đầu năm 2006 206 Bảng IIL12: Thi trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội năm 2006 206 Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2006 207 Bảng III.14: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội 207 Bảng IIL15: Tinh hình giá văn phòng cho thuê tính bình quân chung cả nước quý 1-2009 207 Bảng III.16: Tinh hình thị trường khách sạn 209 Bảng III.17: Đóng góp của thị trường bâ't động sản vào GDP một số nước vùng Vịnh 216 Bảng III.18: Một số chỉ tiêu về ngành kinh doanh bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005 và năm 2007 218 Bảng III.19. Số thu ngân sách của một số khoản thu liên quan đến tài sản theo năm 220 Bảng 111.20: Tương quan giữa thị trường bất động sản và chỉ số thị trường chứng khoán 225 Bảng IV.l: Đánh giá mức độ iỊuan trọng của các chính sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bâ't động sản 277 Bảng IV.2: Đánh giá về chính sách đất đai 281 Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng của các chính sách về xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 285 Bảng IV.4: Cơ cấu vốn của doanh nghiệp/hộ gia đinh đầu tư vào bâ't động sản 289 16 Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng của các loại hình địch vụ, tô chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình đang sử dụng Bảng IV.6: Đánh giá về các chính sách tín dụng hiện nay Bảng IV:7: Các chính sách thu hút vả ảnh hưởng lớn đối với doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Bảng v .l: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1994-1996 Bàng V.2: Giao dịch về nhà d trên địa bàn thảnh phô" Hồ Chí Minh giai đoạn 1999-2001 Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà ở cửa Việt Nam đến năm 2020 Bảng VII.l: Kiến nghị điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Sơ đồ: Sơ đồ 1.1: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội Sơ đồ v.l: Sơ đồ về thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Sơ đồ V.2: Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Biểu đổ: Biểu đồ III.1: Kiều hối gửi về nước theo các năm Biếu đổ v .l: Loại hình bất động sản mà người tiêu dùng hướng đến 321 Biêu đồ V.2: Ngân sách dự kiến sử dụng cho việc đầu tư bâ t động sản 322 Biêu đồ V.3: Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ 323 Biểu đồ V.4: Anh hưởng của các nguồn thông tín tói quyết định đầu tư bất động sản của người dân 323 Biêu đồ V.5: Số ngưdi dự định sống trong căn hộ dự kiến mua 324 Biêu đồ V.6: Diện tích cản hộ dự định mua 325 Biêu đồ V.7: Hình thức thanh toán mong muốn khi mua căn hộ 326 Biểu đồ V.8: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dải hạn mua bất động sản 327 Biểu đồ V.9: Thời hạn vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ 328 Hộp: Hộp ĨV.l. Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh thị trường bất động sản 240 18 P H Ă N TH Ứ N H Ắ T Cơ s ở LÝ LUẬN VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỂ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THI TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN 19 CHUÔNG I ca sử LÝ LUẬN VẺ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN * • m 0 -_ ^ _ __—____ ____________ _ _ <5*__#* „ ^ ĩ. I. THỊ TRƯÒNíỉ HẤT ĐỘNCỈ SẢN TRONG NẾN KINH TÉ THỊ TRƯỜNG 1. Một sô khái niệm về bất dộng sản và thị trường bất động sản 1.1. K h á i n iệm bất d ô n g sả n Theo Bộ luật Dân sự sô iì.‘ì/2005/QH 11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Xam thông qua ngày 14-6-2005 thì bất dộng sán là cắc tài sán bao gồm dát đai. nhà. công trình gắn liến với đât đai. ke cả các tài sản gán liền với nhà. công trình xây dựng đó: các tài sản khác gắn liên với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Thoo tiêu chuẩn thẩm dịnh giá quốc tê năm ‘2005 thì bất dộng sán được định nghĩa gồm dát (lai và những công trình do con người tạo nên gắn liến vỏi đất . Khái niệm bất dộng sán luôn được đi kèm với một sỏ khái niệm liên quan (không thê tách ròi): (i) Bàn đồ hiện trạn g sử dụng đất là bán đồ thế hiện sự phân bô 21 các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thòi điểm đầu kỳ quy hoạch, thế hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyển định đoạt là quyền chuyển giao quyền sỏ hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. 1.2. Thuộc tính của bất dộng sản Bất động sản có một số thuộc tính căn bản sau: (i) Tính bất động Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyển sử dụng đất nằm trong thị trưòng bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiên sinh thái, kinh tê - xã hôi, điều đó đã tác « 7 • ' động đến phương thức sử đụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ỏ vị trí kế cân nhau. (ii) Tính không đồng nhất Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng vể đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử rằng, hai bất động sản cùng nằm trong một 22 khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thê nào, ngưòi mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điểu này chứng minh cho sự không đồng nhất đốì với bất động sản và nhất là trong nền kinh tê thị trường hiện nay. (iii) Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. do vậy về lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiểu hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là. đo tốc độ tăng dân sô nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là. do tốc độ phát triển kinh tê thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân sô ở thành phố tăng lên, nhu cầu về chỗ ỏ cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bâ”t động sản, kinh doanh nhà cho thuê. ịiv) Tính bền vững đời sống kinh tế Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, dất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào di nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bển vững. Hơn nữa, đất đai được sử dụng để 23 hưỏng quyển sỏ hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai. bất động sản được nhân đôi. Điểu này thê hiện đời sống kinh tê bển vững. 1.3. Ngành kinh doanh p h á t triển bất đông sản Ngành kinh doanh phát triển bất động sản là động cơ của hoạt động kinh doanh huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng các không gian xây dựng mới (bao gồm cá việc khôi phục hoặc cải tạo các toà nhà hiện có). Sự phát triển bất động sản ở đây là một hàm phức tạp và mang tính sáng tạo, theo nghĩa tích cực là thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghĩa tiêu cực nhâ”t thì thể hiện lòng tham vô đáy của người phát triển nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc chấp nhận rủi ro thuộc vể phía người phát triển. Sự phát triển ỏ đây đòi hỏi có sự tương tác và hợp tác mạnh mẽ giữa nhà quản lý với khu vực tư nhân1. Từ triển vọng phân tích đầu tư kinh doanh bất động sản, ngành kinh doanh phát triển bất động sản đóng vai trò như một “vật hoán chuyển” vốn tài chính thành vốn vật chất, như một sự liên kết phản hồi từ thị trường tài sản sang thị trưòng không gian xây dựng, bổ sung vào phía cung của thị trường không gian xây dựng. 1. David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning (2001): “Commercial real estate analysis and investment”. 24 1.4. Hê thông bất đông sản Hệ thông bất động sản gồm ba bộ phận: thị trường không gian xây dựng, thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển bât động sản. Trong thị trường không gian xây dựng, có thể thấy sự tương tác lẫn nhau của nhu cầu sử đụng vói khối lượng cung ứng không gian xây dựng hiện hành, nó quyết định giá cho thuê hiện hành và mức độ lấp đầy trên thị trường. Nền tảng của phía cầu trên thị trường không gian xây dựng là tình hình kinh tế quốc gia và bản địa, nó quyết định nhu cầu về khối lượng nhất định không gian thuộc các loại khác nhau, như một hàm chi phí (tiền thuê) của không gian ấy. Chi phối đến “lượng” không gian xây dựng về phía cung là những hoạt động của ngành phát triển bất động sản hiện tại và trong quá khứ1. Đối với thị trường tài sản. có thể thấy rằng thị trường không gian xây dựng quyết định các dòng tiền đang vận hành được tạo ra bởi các tài sản bất động sản, chúng là những chủ thể cơ bản của thị trường tài sản. Dòng tiền đang vận động này tương tác vối mức chênh lệch giá được đòi hỏi bởi các nhà đầu tư để xác định giá trị thị trường tài sản hiện hành trên thị trường tài sản. cả phía cung và phía cầu của thị trường bất động sản đểu bao gồm các nhà 1. Di Pasquale và Wheaton: Một sự diễn giải theo dạng bốn cung phần tư tương tự như vậy về sự liên kết giữa thị trường không gian xây dụng và thị trường tài sản đã dược trình bày bởi Fisher (1992). 25 đầu tư. những người ở phía “mua” và những người ở phía “bán”, nói chung hoặc đối với từng tài sản cụ thể. Tất cả những nhà đầu tư bất động sản nàv đang vận hành trong khung khổ các thị trường vốn rộng hơn. chúng bao gồm các hình thức thị trường tài sản và tiền tệ khác. Bên trong bộ phận câu thành, “ngành phát triển bất động sản” của hệ thống sẽ tạo ra một sự so sánh quan trọng. Chi phí phát triển hiện hành, bao gồm chi phí xây dựng và chi phí đất đai (kết hợp cả lợi nhuận cần thiết của các nhà phát triển), được so sánh với các giá trị tài sản hiện hành. Nếu các giá trị tài sản ngang bằng hoặc vượt các chi phí phát triển bất động sản, thì việc phát triển bất động sản sẽ diễn ra, do vậy làm tăng thêm lượng cung trên thị trường không gian xây dựng. Một bộ phận then chôt của chi phí phát triển là giá trị cơ hội của đất đai (kể cả tất cả các chi phí mua lại mặt bằng). Giá trị cơ hội này được xác định trên thị trường bất động sản, vì đất đai là một loại bất động sản. Tất nhiên, việc phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi nhiều thòi gian, và điểu này đòi hỏi ngành phát triển bất động sản phải có tầm nhìn vê phía trước. Nhà phát triển bất động sản chỉ thành công nếu giá trị của tài sản xây dựng mới hoàn thành lớn hơn tổng chi phí phát triển của nó tại thời điểm hoàn thành dự án, điều này có thể mất nhiều năm. Nếu các chủ thể tham gia trong hệ thống có tầm nhìn đủ mức trong tương lai và phản ứng nhanh, thì vòng lặp phản hồi tiêu cực trong hệ thống bất động sản có thê giữ 26 cho cung và cầu không gian xây dựng ỏ mức cân bằng trong hầu hết thời gian. Tất nhiên, hệ thống bất động sản không luôn luôn vận hành chính xác như một chiếc máy thường xuyên được tra dầu. về mặt này các thị trường tài sản thương mại phụ thuộc vào những chu kỳ bột phát và suy giảm sâu sắc. Tuy nhiên, trong những năm 1990, những sự cải thiện vể hiệu quả của thị trường tài sản, liên quan đến vai trò tăng lên của các thị trưòng vốn công cộng có hiệu quả hơn vể mặt thông tin đã tạo ra hy vọng rằng hệ thống có thể hoạt động tốt hơn trong tương lai. ' 1.5. Thị trường bất dộng sản Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi - nơi mà cơ chê được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trưồng. Cũng có thể định nghĩa thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chê giá. Hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau... + Mục tiêu của thị trường bất động sản là phân bổ lượng hàng hoá khart hiếm - bất động sản, bao-gồm cả 27 đất và những hoạt dộng trên mành đất vả những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường bất động sản. giống như mọi thị trường khác, phân bô hàng hoá bằng sử dụng cơ chê giá cả. Xhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhât cho bất động sản sẽ yêu cầu có quyên sở hữu đối với tài sản. Trong một sô trường hợp, Chính phủ sẽ quyêt định việc phân bô nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bố này. + Thị trường bất động sản kết nôi cung và cầu đôì với bất động sản. Có hai loại hoặc hình thức cung và cầu bất động sản mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là, cung cầu vê sử dụng bất động sán có liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là, cung cầu sở hữu bất động sản có liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sỏ hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này. 2. Các p h ân m ảng tro n g th ị trư ờ n g b ất động sản Thị trường bất động sản có một sô phân mảng chính': 2.1. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng dát. trong đó một bộ phận rất quan trọng là đất nông nghiệp. Thị trường này chủ 1. Denise DiPasquale và VVilliam c. VVheaton (1996): "Urban economic and Real Estate Market". Prentic Hall. Englevvood Cliffs. NJ 07362. 28 vêu xuất hiện ở những địa phương có sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tê chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tập trung đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này hiện nav chưa được các nhà thẩm định giá bất động sán quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này. 2.2. Thị trường nhà ở Thị trường nhà ỏ là phân mảng thị trường sôi động và phong phú nhất trong các phân máng thị trường bất động sán, nhất là ỏ những vùng đang đô thị hoá. Thị trường nàv có thể phân ra thành bốn nhóm: nhà biệt thự; nhà vườn: nhà phô riêng biệt: nhà phô liền kề và nhà chung cư. Đặc biệt sôi động cho các thị trường mới nối là phân máng thị trường nhà và căn hộ chung cư tại các khu đô thị mỏi. các dự án chung cư cao tầng mới. Trong quá trình phát triển của nền kinh tế. cùng với quá trình công nghiệp hóa là quá trình đô thị hóa. Cùng với quá trình đô thị hóa là sự ra đời của các khu đô thị mới, cốc tòa nhà chung cư cao tầng. 2.3. Thi trường nhà xưởng công nghiêp Hiện nay thường hình thành quy hoạch ở các khu vực ven dô và ngoại thành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy dơn lẻ. Quy mô lớn về đất thường được hình thành từ việc chuyên mục đích sử dụng lừ đất sản xuất nông nghiệp 29 hoặc đất hoang hoá. Xu thê phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường. Một điểm rất quan trọng của phân mảng thị trường này là những chủ thể tham gia đòi hỏi phải có nhiều vốn, có trình độ quản lý, có năng lực kinh doanh. Hơn nữa, đây là thị trường luôn tiềm tàng việc lan tỏa ảnh hưông sang những phân mảng thị trường khác như thị trường nhà ỏ cho những người lao động, thị trường lao động... 2.4. Thị trường bất động sản dịch vụ Thị trường này chủ yếu phát triển ở các trung tâm đô thị các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, sân gôn... có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản cao do khả năng sinh lợi lân và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các địa bàn khác. Đây là phân mảng thị trường cao cấp, thông thường gắn với những giai đoạn phát triển cao của thị trường bất động sản. Đồng thời, các bên tham gia phân mảng thị trưòng này thường là các tổ chức, các nhóm người thành đạt trong xả hội. Đồng thời các sản phẩm của phân mảng thị trường này cũng chỉ tham gia vào thị trường ỏ dạng giao dịch một phần sản phẩm. 2.5. Thị trường nhà cho các đối tượng xã hội Thị trường nhà cho các đối tượng xã hội có rất nhiều loại, trong đó phân loại theo nhóm đối tượng có: nhà cho 30 sinh viên, nhà cho người lao dộng làm việc trong các khu công nghiệp tập trung, nhà cho người có thu nhập thấp. Nhà ở cho người lao động, đặc biệt lao động trong các khu công nghiệp tập trung luôn là mối quan tâm hàng đầu của những người làm chính sách xã hội trong các nước đang phát triển. Giải quyết được vấn đê nhà d cho người lao động sẽ ià tiền đề cho việc phát triển bền vững, ổn định xã hội cũng như các vấn đề vể môi trường... Nhà ở cho sinh viên là một phân mảng có những đặc điểm riêng của thị trường này. vừa đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách cần thiết, vừa phải đảm bảo chát lượng phù hợp với môi trường giáo dục bậc cao của Việt Nam. Nhà cho các đôi tượng xã hội có ý nghĩa quan trọng vể mặt an sinh xã hội, đòi hỏi cung cấp chỗ ở ổn định, có chất lượng phù hợp với điều kiện của những người sống trong các loại hình nhà này. 3. Các yếu tố của thị trường bất động sản Thị trường bát động sản được câu thành bởi nhiều yếu tố. trong đó chủ yếu là: các thành tô thị trường bất động sản, thể chê thị trường bất động sản và cấp độ phát triển thị trường bất động sản1. 1. Lê Xuán Bá và các đồng nghiệp: "Sự hỉnh thành và phát trièn thị trường bất động sán trong công cuộc đôi mới ở Việt Nam, Nxb. Khoa học và kỹ thuật. 2003. 31 3.1. Thành tố của thị trường bất dộng sản Thị trường bất động sản nói chung được câu thành bởi các thành tố: các nhà đầu tư bất động sản, những người sử dụng bất động sản. các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước. + Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng (những người mua đi, bán lại. những ngưòi mua để sử dụng một phần hoặc cả bất động sản). Mỗi đối tượng đều tham gia vào thị trường bất động sản theo chức năng của mình. + Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (đất. công trình xây dựng, văn phòng...), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) là thành tô" quan trọng và đông đảo nhất của thị trường bất động sản. + Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà định giá. những nhà cho thuê tài chính bất động sản; những nhà tư vấn đầu tư bất động sản; những nhà tư vấn tài chính bất động sản... + Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản... Chỉ riêng về hiệp hội có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản đã có thể kể đến rất nhiều. Chẳng hạn, Hiệp hội những nhà đầu tư 32 phát triển bất động sản; Hiệp hội những nhà môi giói bất động sản; Hiệp hội những nhà thẩm định giá bất động sản; Hiệp hội những nhà tư vấn bất động sản; Hiệp hội những nhà tài chính bất động sản; Hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản du lịch; Hiệp hội bất động sản... Ngoài ra còn có những hiệp hội có liên quan đến bất động sản như Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng... Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản. 3.2. Thể ch ế của thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu vể thể chế, tuy nhiên, có thể chấp nhận phạm trù thể chế gồm các quy định của pháp ỉuật; các tổ chức quản lý pháp luật; và các chê tài. Một trong những định nghĩa đầu tiên về thể chê là do Thorstein Veblen đưa ra vào năm 1914: “Thể chế là tính quy chuẩn của hành vi hoặc các quy tắc xác định hành vi trong những tình huống cụ thể, được các thành viên của một nhóm xã hội chấp nhận về cơ bản, và sự tuân thủ các quy tắc đó là do bản thân tự kiểm soát hoặc do quyền lực bên ngoài khống chế’1. Thể chế cũng có thể được hiểu là tập 1. Dẫn theo Rutheríord (1994), trích dẫn trong Đinh Vàn Ân và Võ Trí Thành: Thể chế • Cải cách thể chế và phát triển, Nxb. Thống kê, Hà Nội, 2002. 33 hợp các mối quan hệ được quy định giữa mọi ngưòi. Hoặc thể chê là những luật lệ được hình thành trong đời sống xã hội, hay đúng hơn, đó là những luật lệ do con người tạo ra để điều tiết và định hình các quan hệ của con người. Hoặc có thể hiểu thể chế bao hàm khung khổ chính trị và pháp lý tạo ra những nguyên tắc và luật lệ cơ bản cho sự hoạt động của các cá nhân và công ty; những xếp đặt tình nguyện và hợp tác giữa các tác nhân có tác động đến bản chất và tổ chức sự trao đổi; các giá trị văn hóa và niềm tin có ảnh hưởng tới hành vi kinh tế thông qua tác động của chúng đối vối sự sẵn lòng tham gia, tuân thủ các nguyên tắc của thị trưòng và đối vói nội dung của hàng hóa, dịch vụ. Cũng có thể hiểu thể chế là những quy định, luật lệ của một chê độ xã hội, buộc mọi người phải tuân theo. Hoặc ngắn gọn, thể chế là luật chơi, cơ chê thực thi và các tổ chức đảm bảo luâtf chdi. Thể chế thị trường bất động sản là một bộ phận của thể chế nền kinh tế thị trưòng nói chung, vì vậy, cũng bao gồm ba bộ phận chính: Thứ nhất, đó là các cơ chế, chính sách liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước vể bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ ba, các chế tài. ở đây, chế tài được hiểu bao gồm các quy định về chê tài và các cơ quan thực thi chế tài. Các cơ quan thực thi chế tài bao gồm: Thanh tra, Kiểm sát, Tòa án, Công an... 34 3.3. Cấp độ ph át triển của thị trường bất động sản 3.3.1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Lý luận cũng như thực tiễn phát triển ở nhiều nước cho thấy, có năm cấp độ phát triển của thị trường bất động sản. + Thứ nhất là cấp độ sơ khởi, ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như mọi người đểu có thể xây dựng được nhà ỏ của mình, trong đó chỉ cần có một mảnh đất là người ta có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là một bất * * * động sản trên đất. + Thứ hai là cấp độ tập trung hoá. Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, nên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. + Thứ ba là cấp độ tiền tệ hoá. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do các hạn chế về điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản đến khi có thể bán được ra thị trưòng. Lúc này các ngân hàng trở thành nhửng ngưòi quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác. + Thứ tư là cấp độ tài chính hoá. Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển 35 mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trưòng bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các tài trợ cho thị trường bất động sản nham huy động đa dạng các nguồn vốn. + Thứ năm là cấp độ trưởng thành của thị trường bất động sản, Khi nển kinh tế hoàn toàn vận hành đầy đủ theo cơ chế thị trường, các thị trưòng nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sẽ hoạt động theo các quy luật thị trường đầy đủ. Theo quan niệm của các nhà kinh tế, ứng với cấp độ này là thị trường phức hợp, các thị trường bộ phận sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau. Lúc này, các thể chê và các chủ thể sẽ có vai trò ngang nhau trong thúc đẩy đầu tư vào nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có các giai đoạn như nhau về thòi gian. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này mới chuyển qua giai đoạn khác. Trong các nền kinh tê thị trường, các quốc gia G7, G20 đã phát triển qua cả bốn cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Australia và New Zealand, các tài sản bất động sản đã dược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Tại các nưóc có nền kinh tê chuyển đổi ở Đông Âu, thị trường bất động sản cũng đã vận hành tương đối đầy đủ theo cơ chế thị trường và đã cơ bản đạt được cấp độ tài chính hoá. Thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá1. Tuy nhiên, do tiếp cận theo hướng chuyển đổi dần từng bước nên thị trường bất động sản Trung Quốc cũng còn rất nhiều nội dung cần được tiếp tục thực hiện để có thể đạt được cấp độ tài chính hoá và hơn nữa để đạt được cấp độ thị trường trưởng thành. 3.3.2. S ự tương ứng của cấp độ phát triển và chính sách phát triển của thị trường bất động sản Đối với cấp độ sơ khai, các chính sách vể đất đai, các chính sách tài chính công (thuế, phí, giá đất...) các chủ sử dụng đất và các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định. Đôì với cấp độ tập trung hóa, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định. Đối vói cấp độ tiển tệ hóa, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý vể ngân 1. Liu Tinghuan (2004): "Tài chính bất động sản của Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chinh sách”, Diễn văn tại Diễn đàn cấp cao lần thứ nhất vể phát triển bất động sàn và hỗ trợ tài chính. Jiangxi, 26-06-2004. 37 hàng là những chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ tài chính hóa, các thể chê tài chính, các chính sách tài chính đối với vấn đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tố chức tài chính, chính sách về đầu tư gián tiếp...), các tồ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Đối với cấp độ trưỏng thành của thị trường bất động sản, vị trí, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nưốc là ngang nhau. Khi đó. nguồn lực đất đai, bát động sản được vận hành theo cơ chê thị trường và Nhà nước là ngưòi quản lý. II. ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ CỬA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ 1. Đặc điểm của th ị trư ờ n g b ấ t động sản Thị trường bất động sản, ngoài những đặc điểm và tính chất chung củng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng. 1.1. Thị trường bất động sản không cố th ị trường trung tàm Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tô chức trung gian làm cầu nối. Bâ't động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình 38 giao dịch dài cần có tô chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tê chỉ ra rằng, thị trường bất động sản là thị trường mà người mua (chủ nhân tương lai) phải đến với bất động sản thay vì đem bất động sản (vật sở hữu) về. Hơn nữa, các tổ chức trung gian tham gia vào thị trưòng bất động sản rất đa dạng, phân tán và không có một mẫu hình nhất định, không có một địa điểm nhất định. Vì vậy, khác với những thị trường khác là có các thị trường trung tâm (những hạt nhân), thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm. Việc không có thị trường trung tâm được thể hiện không chỉ về địa điểm, loại hình mà còn cả về chủ thể. Không thể nói được thị trường bất động sản tại địa điểm nào là trung tâm. quyết định các thị trường khác. Cũng không thể nói loại hình sản phẩm nào là thị trường trung tâm của thị trường bất động sản và cũng không thể nói nhóm chủ thể nào là trung tâm của thị trường bất động sản. 1.2. Thị trường bất động sản ỉà thị trường cạnh tranh không hoàn hào Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trưòng tư liệu sản xuất khác. Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyển và các thông tin vê' quy hoạch, về 39 quản lý, kinh tế - xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điểu này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng ỉà cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản bất động sản của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. 1.3. Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tap Bất động sản có đặc tính rấ t căn bản mà các hàng hoá khác không có, đố là tính bất động. Quá trình giao dịch, trao đổi bất động sản hàng hoá rấ t phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rấ t nhiều thủ tục của các bên hữu 9 9 quan. Đặc điểm này ỉàm tăng chi phí giao dịch và thòi gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán...). Trong rất nhiểu nghiên cứu đã chỉ ra rằng, tính bất động, gỉá trị giao dịch lớn và việc mua bán bất động ttản là mua bán thông qua việc chuyển giao giấy tò chủ quyền sỏ hữu bất động sản nên thông thường, giao dịch bất động sản diễn ra rất dài. Hdn nữa, vì bất động sản còn có những thuộc tính đặc thù liên quan đến những 40 vấn để ngoài phạm vi kinh tế, đôi khi là những vấn để xã hội, tâm linh nên nhiều người tìm chọn bất động sản còn phải thỏa mãn những yêu cầu khác. Do vậy, hoàn thành một thương vụ bất động sản đòi hỏi nhiều thời gian, chi phí và công sức. 1.4. Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi... để đáp ứng sự thiếu đất đai ỏ một địa phương khác làm cho thị trưòng bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nưốc thông qua các chính sách (như thuế, hỗ trợ nhà ỏ....) theo từng thời kỳ, từng địa phương cụ thể. Và thị trưòng bất động sản sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách nhà nước và theo quy luật của thị trường với những cấp độ khác nhau tại mỗi địa phương khác nhau. Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai (do tổng cung về đất hầu như không thay đổi, mặc dù ỏ những nưóc phát triển, việc khai thác không gian 3 chiều cả trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí cho việc này rất lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trưòng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đẩu cơ có phần tích cực trong việc phá vd sự cân bằng tĩnh và kích thích hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thòi cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ỏ mức thái quá. Kinh nghiệm ỏ 41 nhiều nước cho thấy, việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm phá vd thê cân bằng phát triển, tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế - xã hội. Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thê chấp hoặc nhận thê chấp, người phát mại... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nưóc áp dụng đối vói các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. 1.5. Thị trường bất động sản rất nhạy cảm Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưỏng kinh tế, dễ bị nóng khi nển kinh tê có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi nển kinh tê suy giảm. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Thị trường bất động sản một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điểu kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phôi rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điểu kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tê thị trường. Vì đất đai có hạn nên phạm vi thị trường bất 42 động sản của một quốc gia. một địa bàn là có hạn. Vì vậy. mỗi một biến động kinh tế. đặc biệt là những biến động có tính chất khúc ngoặt như sự chuyển hướng thị trường, như sự gia tăng đầu tư thì thị trưòng bất động sản sẽ bị tác động. 1.6. Thi trường bất động sản chỉ phối manh mẻ môt trong những yếu tố dầu vào quan trong nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất, kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định (trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7 đến 9 lần. Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điểu kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả. Bất động sản. ngoài giá trị là tài sản của các tổ chức kinh tế, còn là một trong những nguồn vốn quan trọng nếu được khơi thông. Khi bất động sản được đăng ký, xác lập sở hữu, chủ bất động sản có thể dùng để thế chấp để vay vốn, có thể tham gia góp vốn kinh doanh cũng như trực tiếp khai thác đưa vào kinh doanh. Vì vậy, thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một nguồn đầu vào quan trọng của các chủ thể kinh tế. 43 1.7. Thị trường bất động sản có quan hệ m ật thiết vởi các thị trường khác trong nền kinh tế Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu của các loại hàng hoá trong nền kinh tê thị trường. Do quan hệ liên đối, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hê mật thiết với các thị trưồng khác, nhất là thị trường tài chính, mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Thực tê thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lốn nên nếu lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà cồn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điểu đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả. 2. Vai trò của th ị trư ở n g b ấ t đ ộ n g sả n tro n g n ền k in h tế 2.1. Tạo nguồn lực tiềm ẩn từ bất động sản trong nền kinh tế Nhà ỏ, bất động sản dẫn tới chi tiêu dùng thông qua 44 hiện tượng gọi là “hiệu ứng nhà giàu”1. Một nghiên cứu tại Mỹ2 cho thấy hiệu ứng nhà giàu trong lĩnh vực cổ phiếu và nhà ở là gần như nhau, tuy nhiên hiệu ứng này trong lĩnh vực nhà ở được thê hiện nhanh hơn nhiều. Số liệu của • * » é nghiên cứu này cho thấy 80% “hiệu ứng nhà giàu” dài hạn được thể hiện ra ngay trong một năm, trong khi với cổ phiếu là 5 năm. Một nghiên cứu của Case, Quigley và Schilỉer dựa trên sô liệu của Mỹ và 14 quốc gia khác cũng cho thấy có sự gia tâng chi tiêu dùng khi có gia tăng giá trị nhà ở3. 0 các nước phát triển, tỷ số bình quân giữa giá nhà với thu nhập ở các nưóc đang phát triển là 5,5. Kết quả khảo sát sơ bộ cho thấy các nước ỏ nền kinh tê kê hoạch tập trung có giá bán nhà cao nhất so với thu nhập gia đình, dẫn đến tình trạng kém đầu tư trong linh vực nhà ở, 1. PAD, Dual Kissick, David Leibson, Morey Kogul, John Bachmann, Jerome Anderson, Joseph Eckert, Có sự phối hợp với, The International Housing Coalition: Nhà ở cho mọi người: Vấn đề cơ bán cho kinh tê\ xà hội và phát triển đô thị. Chuẩn bị cho: Hội thảo đô thị thê giới ///, Vancouver, tháng 6 năm 2006. 2. E. Belsky và J. Prakken: Hiệu ứng nhà giàu về nhà ở (Ohicago: Trung tâm nghiên cứu bất động sản quốc gia» Hiệp hội kinh doanh bất động sản quổc gia), 2004. 3. K. Case. J. Quigley, và R. Schiller: Người mua nhà, nhà ỏ, và nén kinh tế vĩ mó, tài liệu viết cho Hội thảo về giá tài sản và chính sách tiền tệ do Ngân hàng dự trữ Australia tổ chức; bản quyền thuộc vẻ tác giả. Nghiên cứu của Case, Quigley* và Schiller tỏ ra nghi ngờ về “hiệu ứng nhà giàu” khi giá trị cổ phiếu tảng lên, 2003. 45 như tỷ số giá nhà trên thu nhập ở Liên Xô từ 7-10 và ở Trung Quốc từ 15-25'. 2.2. Đóng góp vào GDP Sự quan tâm đến việc chấp nhận những chiến lược tạo điều kiện thích hợp đối với nhà ỏ là hết sức quan trọng. Vốn đầu tư vào nhà ở thường chiếm từ 2% đến 8% của GNP, và việc chi cho dịch vụ nhà ỏ thường chiếm thêm từ 5% đến 10% của GNP. Cho nên, khoản chi hàng năm cho nhà ở chiếm từ 7% đến 18% của GNP. Trong phạm vi ấy không thể tạo ra những điều kiện đầy đủ để hoạt động của lĩnh vực nhà ở hoà nhập được vào với hoạt động của những lĩnh vực kinh tế lớn hơn, thông qua những chu trình hoạt động của tài chính và công khố2. Xuất phát từ quy mô lớn của mình, khu vực nhà ở, bất động sản có tác động quan trọng tới nền kinh tê vĩ mô của bất kỳ nền kinh tê nào. Ví dụ, trong năm 2000, ở Mỹ, tổng cộng lượng đầu tư vào bất động sản để ở và chi tiêu cho dịch vụ nhà ở chiếm tới 14% GDP3. Ngoài các khoản chi tiêu trực tiếp cho việc xây đựng nhà ở, còn có các khoản chi tiêu phát sinh để hỗ trợ cho việc sản xuất và cung cấp các dịch vụ nhà ỏ như: cấp 1. Ngân hàng Thế giới: Tiến tới một chương trình về chính sách nhà ở mới, 1993. 2. Sđd. 3. Hiệp hội Kinh doanh bất động sản quốc gia: "Tác động kinh tế của khu vực nhà ỉ? (Chicago), 2003 nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, xây dựng đường sá, công viên, và các cơ sở hạ tầng cơ bản khác của đô thị. Các chi tiêu này chiếm khoảng 7% GDP1. 2.3. Tác động lan tỏa qua đầu tư vào bất động sản đến nền kinh tế Các cuộc điều tra cho thấy nếu đầu tư 1 đồng vào lĩnh vực nhà ở sẽ làm tăng 2 đồng, đứng về mặt kinh tê so với các lĩnh vực khác. Tương tự, sẽ tạo ra việc làm trong công nghiệp xây dựng nhà ỏ chiếm từ 1-3% hoạt động kinh tê quồc dân tại các nước đang phát triển. Với cùng tỷ lệ thêm 1 việc làm trong công nghiệp nhà ỏ là tăng 2 việc làm so với lĩnh vực khác. Gia tăng thu nhập và việc làm đối với lĩnh vực nhà ở và các lĩnh vực đầu tư khác không có sự tách biệt, vì vậy đối vối trường hợp khi đã có đủ việc làm thì việc chuyển các nguồn vốn cho lĩnh vực nhà ở hoặc cắt giảm đi đều không có ý nghĩa đặc biệt. Mặt khác, nhà ở có ảnh hưởng to lớn đến nền kinh tế thông qua giá cả và tỷ lệ thay đổi của nó (góp phần vào tỷ lệ lạm phát, mức độ tiết kiệm cá nhân, mức độ giàu có của người dân), và giá cả khác nhau theo địa điểm (có ý nghĩa trong việc di chuyển lực lượng lao động và hạn chế gia tăng thất nghiệp)2. Cũng như tại các quốc gia phát triển, ở các quốc gia đang 1. Tóm tát Báo cáo thống kê Mỹ, 2004. 2. Ngán hàng Thê giới: Tiến tới một chương trình về chính sách nhà ở mới, 1993. 47 phát triển, nhà ỏ cũng mang lại những lợi ích kinh tê vượt ra ngoài bản thân khu vực nhà ỏ. Các nghiên cứu tiến hành đối với các quốc gia đang phát triển cho thấy hiệu ứng cấp số nhân tương tự như khi nghiên cứu nhà ở tại Mỹ. Báo cáo của Tipple' cho thấy hệ số phát sinh chi tiêu đo xây dựng nhà ỏ là 1,0, nghĩa là cứ mỗi đôla sử dụng cho phát triển nhà ò tại các quốc gia đang phát triển thì phát sinh 1 đôỉa chi tiêu trong các Bnh khác. Tuy nhiên, có thể hệ sô” này đã được xây dựng một cách quá dè dặt, có một số đấu hiệu cho thấy hệ số này có thể cao hơn. Strassman đã tìm ra các hệ số lao động cao, hệ số này thông thường cao hơn ở các quốc gia có hàm lượng lao động cao2. Gần đây, Rietveld cũng tìm ra hệ số của Indonesia là 1,83. 3. Các chỉ số do lường trong thị trường bất động sản Vì kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực (sector) thay vì là một ngành kinh tế (industry), vì vậy, việc xem xét, đo ỉưòng sự đóng góp của thị trưòng bất động sản vào 1. A. Tipple: Vấn đề tương tác: cần thay đổi trọng tâm trong phát triển nhà ở, Habitat International, 1994, 18(4), 1-15. 2. w. Paul Strassman: Việc làm trong lĩnh vực xây dựng: Dự tính đa quốic gùi về chi phi vá độ co giản thay thế, Phát triển kinh tế và biến đổi văn hóa, 33, sế 2, Ỉ985. 3. p. Rietveld: Nhà ở và việc làm tại Indonesia: Viễn cảnh tạo công ăn việc làm trong ngành sản xuất vật liệu xây dựng, Bản tin nghiên cứu kinh tế Indonesia, t.28, số 2, tháng 8-Ỉ992. 48 nền kinh tê cũng như đo lường bản thân nội tại thị trường bất động sản cũng có nhiều chỉ số. Có hai loại chỉ sô' cần được xem xét. Một là, chỉ số đo lường sự đóng góp của lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào nền kinh tế. Hai là, chỉ sô' đo lưòng bản thân thị trường bất động sản. 3.1. Môt 80 chỉ 8ố đo lường sư đóng góp của lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào nền kỉnh tế Trong một nền kinh tế, sự thay đổi cấu trúc của các ngành thường có liên quan chặt chẽ với nhau: một số ngành phụ thuộc nhiều vào các ngành khác trong khi một số ngành khác chỉ phụ thuộc vào một số ít hơn các ngành còn lại. Các liên kết này là các công cụ đo lưòng mối liên hệ của một ngành với các ngành khác, vổi vai trò một ngành sử dụng đầu vào hay một ngành cung cấp đầu vào. Tựu trung lại, có hai công thức để tính toán chỉ số liên kết của thị trường bất động sản đổi vối nền kinh tế. + Liên kết ngược dùng để đo mức độ quan trọng tương đôi của một ngành với tư cách là bên sử dụng các sản phẩm vật chất và dịch vụ làm đầu vào từ toàn bộ hệ thông sản xuất. Công thức 1.1: Hệ số lan tỏa + Liên kết xuôi hàm ý mức độ quan trọng của một ngành như là nguồn cung sản phẩm vật chất và dịch vụ cho toàn bộ hệ thống sản xuất, liên kết này được xem như độ nhậy của nền kinh tế, được đo lường bằng tổng các phần tử theo hàng của ma trận nghịch đảo Leontief so vói mức trung bình của toàn bộ hệ thống. Công thức 1.2: Chỉ số liên kết xuôi n Trong đó: r„ - các phần tử của ma trận Leontief. Tỷ lệ này càng cao có nghĩa liên kết ngược của ngành đó càng lớn và khi ngành đó phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưdng của toàn bộ hệ thống. Các nhà làm chính sách có thể dựa vào chỉ số này như một tham khảo quan trọng trong việc ra quyết định. 32. Một 8ốchi 8ốđo lường thị trường bất động sản 3.2.1. Chỉ SỐ giá nhà Chỉ sôf giá nhà (Housing Price Index - HPI)1 được Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang Hoa Kỳ 1. OFHEO Chỉ số giá nhà ở: Mô tả kỷ thuật HPI. Do Charles A.Calhoun soạn thảo, tháng 3-1996. Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang. 1700 G Street, N.w. Washington, D.c. 20552. (202) 414-3800. 50 (OFHEO) ước tính và công bố hàng quý chỉ sô giá nhà ở riêng lẻ dựa trên số liệu vê những giao dịch thế chấp tuân theo quy ước được thu thập từ Công ty Quốc gia tài trợ Địa ốc (Fredđie Mac) và Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Fannie Mae)1. Do đó chỉ sô giá nhà ở của OFHEO được phát triển dựa trên phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại đã qua chỉnh sửa và được Case và Shiller đề xuất năm 1989. Văn bản này cung cấp vài nét sơ lược lịch sử và mô tả kỹ thuật về số liệu và phương pháp thống kê được sử dụng để tính HPI. C ông th ứ c tín h ch ỉ s ố g iá n h à HPI do OFHEO cô n g b ố HPỈ, = 100 Xa -f>xn + b-PX2i c.PX3t HPỈ, Trong đó: - HPIt: Chỉ số giá nhà tại thòi điểm t. - HPI,: Chỉ số giá nhà tại thời điểm gốc. - PXnt: Giá trị chuyển đổi của biến X, với n = 14-3. 1. Freddie Mac và Fannie Mae là 2 công ty do Chính phủ tài trợ (GSEs) được Quốíc hội Mỹ thuê để cung cấp thị trưòng thứ cấp cho thê chấp truyền thống và tăng vay cho chủ sở hữu nhà. Chưởng XIII trong Bộ luật Nhà ở và Phát triển cộng đồng năm 1992, PL 102-550, được biết đến như Luật An toàn và lành mạnh tài chính kinh doanh nhà ở Liên bang, đã thành lập OFHEO như một cơ quan độc lập trực thuộc Cục Nhà d và Phát triển Dô thị với trách nhiệm bảo đảm cho Fannie Mae và Freddie Mac có đầy đủ vốn và hoạt động một cách an toàn, lành mạnh. 51 + px„: Giá trung gian. Giá để gán cho số ngày trên thị trường theo tháng (t). + PX2t: Giá theo số giao dịch, không điểu chỉnh các mức giá khi lạm phát. - a, b, c: là các trọng số cho các biến chuỹển đổi tương ứng. - 1: Thời điểm tính toán. OFHEO công bố HPI lần đầu vào tháng 3-1996. Chỉ sô giá nhà ỏ hàng quý được báo cáo cho toàn quốc và 9 cục điều tra đân số Mỹ, 50 bang và vùng Columbia trong vòng 2 tháng sau ngày cuối của quý trước. HPI của từng vùng được ước tính bằng cách quan sát giá trị từng nhà ỏ riêng lẻ đã được thê chấp ít nhất 2 lần và được Freddie Mac hay Fannie Mae mua lại kể từ tháng 1-1975. Vào tháng 12-1995 có hơn 6,9 triệu giao dịch liên quan đến những bất động sản được chọn nghiên cứu trên toàn quốc đã lặp lại. Chính việc nghiên cứu những giao dịch lặp lại này cho phép kiểm soát những thay đổi vể chất lượng nhà ỏ trong mẫu thống kê. Do đó HPI được coi là chỉ sô giá nhà ỏ với “chất lượng không đổi”. HPI được tính toán trên diện rộng bỏi cả hai công ty thực hiện nghiên cứu này đều hoạt động trên toàn quốc. Đây chính là một ưu điểm quan trọng của chỉ số được tính dựa trên số liệu của các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên độ t < */ » bao quát của HPI vẫn không tránh khỏi còn có những hạn chế. HPI sử dụng số liệu của những nhà ỏ riêng lẻ được thế chấp và mua lại bỏi các công ty. Bởi thế, những giao 52 dịch thê chấp của những bất động sản đa căn hộ hay thanh toán bằng vay bảo đảm của Chính phủ và có giá trị vượt quá giới hạn vay cho phép của Freddie Mac hoặc Fannie Mae bị loại bỏ. HPI được cập nhật hàng quý với những bất động sản mới được các công ty mua lại và các giao dịch thê chấp mới. 3.2.2. Chỉ sô'giá bất động sản Chỉ sô giá bất động sản (RPI) có thể được tính toán dựa trên cơ sở cùng phương pháp và cách tính toán chỉ số CPI. Tính Chỉ số giá bất động sản được thực hiện theo 7 bước sau: (i) Lập bảng giá kỳ gốc (năm 2005); (ii) Lập bảng quyền số cố định kỳ gốc (năm 2005); (iii) Thu thập giá bán lẻ của các mặt hàng và dịch vụ đại diện; (iv) Tính giá bình quân hàng tháng theo từng khu vực (thành thị, nông thôn) và của các tỉnh, thành phố; (v) Tính chỉ số giá cấp tỉnh, thành phố theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả tỉnh; (vi) Tính chỉ số giá cấp vùng kinh tế theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả vùng; (vii) Tính chỉ sô" giá cả nước theo từng khu vực thành thị, nông thôn và chung cả nước. 3.2.3. Chỉ sô'thị trường bất động sản Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế theo cơ chế thị trường (nhiều khi được giả định là thị trường hoàn hảo) thì sự gặp nhau của cung và cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán. Bất động sản là một 53 hàng hóa trên thị trường nên bất động sản cũng theo nguyên tắc này1. Một điểu rất rõ là cầu về bất động sản bất nguồn từ nhu cầu trong xã hội (người dân, doanh nghiệp. Nhà nước). Trưóc hết, nó phụ thuộc vào luồng tiền trong xã hội (tín dụng, dân, doanh nghiệp, nhà nước) và luồng thuê nhà nưôc thu về. Vấn để là cần cụ thể hóa các tiêu chí cụ « * thể hơn, có thể lượng hóa càng rõ càng thuận tiện cho việc xác định tính toán nguồn cầu. Bên cạnh đó, cung bất động sản phụ thuộc vào sô dự án. số mét vuông xây dựng, số đất chuyển mục đích sử dụng. Để có thể nghiên cứu được sâu hơn, cần cụ thế hóa các chỉ tiêu này. Điều quan trọng nhất, đó là quan sát về sự giao dịch của thị trường, vể nguyên tắc, quan sát được càng nhiều, nghiên cứu càng chính xác. Tuy nhiên, để quan sát được các giao dịch cần có các điểm thu thập thông tin và biểu báo để thu thập thông tin. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI (Viết tắt của Real Estate Market Index). Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho EEMI có thể có nhiểu Cấp độ: + Chi sô thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát: (i) Số lượng các giao địch (tính bằng số lượng - Biến XI); (ii) Giá các giao dịch (tính bằng tiền - 1. Trán Kim Chung, Hoàng Văn Cương, Đinh Trọng Tháng: Tinh hình thị trường bất động sản và xây dựng chỉ sô thị trường bất động sản, Hà Nội. tháng 7-2008. 54 Biến X2); (iii) Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng sô ngày (Biến X3). + Chỉ sô thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát của 13 chuỗi sô về: (i) sản lượng công nghiệp; (ii) Chỉ sô giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản: (iii) NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries); (iv) Thu nhập cá nhân trừ các chi trả: (v) Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính; (vi) Sô chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp; (vii) Số chỗ làm việc tạm thời; (viii) Số chỗ làm việc trong lĩnh vực bán lẻ; (ix) Số chỗ làm việc trong lĩnh vực bán sỉ; (x) Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên; (xi) Vận chuyển hàng hóa của nhà sản xuất; (xii) Tổng số hàng hóa bán sỉ và bán lẻ; (xiii) Dịch vụ ản uống. 4. Quan hệ tương tác giữa thị trường bất động sản và các thị trường nhân tố sản xuất trong nền kinh tế Trong nền kinh tê thị trường, có một số thị trường bộ phận. Nổi bật và rõ nét nhất là năm thị trường: thị trường bất động sản, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường lao động và thị trường khoa học - công nghệ. Tùy từng quốc gia, từng nển kinh tế mà các thị trường này phát triển khác nhau. Tuy 55 nhiên, các thị trường này có quan hệ qua lại lẫn nhau và tạo nên tổng thể nền kinh tê thị trường. 4.1. Với thị trường hàng hóa, dịch vụ Trong các loại thị trường cơ bản ở Việt Nam, thị trường hàng hoá và dịch vụ có vai trò khỏi đầu cho sự phát triển các loại thị trường khác. Sự phát triển của thị trường hàng hoá và tích luỹ nguyên thuỷ tư bản có vai trò thúc đẩy thị trường lao động và thị trường bất động sản phát triển. Tác động của thị trường hàng hoá và dịch vụ lên thị trường bất động sản thể hiện ở giá cả của hàng hoá và địch vụ tác động lên mức chi phí trên thị trường bất động sản. Nếu giá cả của các hàng hoá và dịch vụ cung cấp (đầu vào) cho thị trường bất động sản hạ thì giá thành xây dựng thâp, tăng “cung” và giảm chi phí cho các giao dịch trên thị trưòng bất động sản, đặc biệt ỏ giai đoạn đầu tư, tạo lập bất động sản; và sẽ ngược lại nếu giá cả trên thị trường hàng hoá và dịch vụ tăng. Mặt khác, khi thị trường bất động sản hoàn thiện và phát triển, sẽ tạo điều kiện cho thị trường hàng hoá và dịch vụ đạt đến trình độ phát triển cao. 4.2. Với thị trường tài chính, tiền tệ Trong nền kinh tê thị trường, việc phân bổ nguồn lực. mà trước hết là sự phần bổ nguồn vốn được thực hiện thông qua thị trường tài chính. Do vậy, thị trường tài chính được coi là huyết mạch của thị trường bất động 56 sản. Nói cách khác, thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường tài chính (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng “thê năng” sang vốn ở dạng “động năng” để có • được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực là đất đai, bất động sản. Biểu hiện chủ yếu vê tác động của thị trường tài chính lên thị trường bất động sản là các cơ chế tạo vốn, việc áp đặt và thực thi các chính sách thuế, phí để điều tiết các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn vối thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài. Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lốn cho phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được nâng lực của nộ, thậm chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” hoặc "đóng băng”). Các nước trên thê giới dành sự đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản với một tỷ trọng rất lớn, nhưng không phải là đầu tư vô hạn. Nếu không cân đối được việc đầu tư, sẽ dẫn đến hậu quả khó lường. Với thế giới, nhờ có tỷ trọng tương đối ổn định, nguồn vốn dài hạn được chuẩn bị đầy đủ, nên mói dành 57 cho đầu tư bất động sản một tỷ lệ tương đối cao. Ví dụ, khi vay mua nhà, người dân được nợ từ 20 đến 30 năm, nhờ đó nhiểu người có thể vav. từ đó tạo ra một thị trường tài chính vận hành tốt. 4.3. Với thị trường lao động Thị trường lao động điều tiết một trong những nguồn lực quyết định nhát của sự phát triển kinh tê - xã hội, là nơi giao dịch và phân bố nguồn lực. Thị trường lao động cung cấp nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản. Sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra nhu cầu rất lớn về nhân lực trong xã hội... Nhu cầu này thúc đẩy phát triển các trưòng đào tạo nghề, các tổ chức được phép đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. định giá bất động sản và quản lý, điểu hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật, góp phần đưa một tỷ lệ lớn lao động tham gia vào đầu tư, xây dựng tạo lập bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản không được quản lý đúng để vận hành tôt. sẽ gây ra ánh hưỏng tiêu cực cho thị trường lao động thất nghiệp, hoạt động phi chính thức (không có giấy phép hành nghề)... Hơn nữa, cùng với quá trình phát triển kinh tế, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa luôn đi đồng hành. Vấn đề đặt ra là cùng với quá trình đô thị hóa, dòng dân cư ngày càng tập trung vào đô thị sẽ đi trưóc hay đi sau quá trình tạo lập thị trường lao động. Đây luôn là vấn đề nan giải đối với mọi quốc gia. 58 Nêu thị trường lao động phát triển trước thị trường bất động sản, người lao động sẽ rất khó có thể tìm được chỗ ở. Nếu thị trường bất động sản phát triển trước thị trường lao động, các doanh nghiệp sẽ khó tìm lao động. 4.4. Với thị trường khoa hoc, công nghệ Tác động dễ thấy của thị trường khoa học và công nghệ đối với thị trường bất động sản là trong điều kiện cạnh tranh trên thị trường, khoa học và công nghệ đã trỏ thành động lực thực tê trong phát triển của doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chú t rọng đến đồi mới công nghệ và coi đó là yếu tô quyết định trong phát triển doanh nghiệp. Ngược lại, thị trường bât dộng sản phát triển thì yếu tô ảnh hưỏng mạnh nhất đến thị trường khoa học và công nghệ là tăng cầu cho thị trường này; kéo các nhu cầu nghiên cứu phát triển về vật liệu, vê kỹ thuật xây dựng mới, tiết kiệm năng lượng, hiện đại trong xây dựng, thiết kê bất động sản, công nghệ thông tin (phục vụ thị trường bất động sản), công nghệ "mềm” trong quản lý bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh sẽ tạo thuận lợi cho sự phát triển về sô lượng các cơ sở phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng của thị trường khoa học và công nghệ thông qua việc cung cấp mặt bằng để tạo lập và phát triển các phòng nghiên cứu khoa học và công nghệ, khu công nghệ cao, các trung tâm đo lường, kiểm nghiệm tiên tiến, hiện đại, quy mô lớn.... 59 III. CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN « • 1. Các chính sách tạo ỉập, sở hửu, cung * cầu b ất động sản 1.1. Chính sách tao lập, 8Ở hữ u bất động sản Từ cơ sỏ lý luận và thực tiễn về kinh tê thị trường, thị trường bất động sản có nhiều loại, nhưng đặc điểm cơ bản của. chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các bất động sản có trỏ thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nưốc coi đất đai là hàng hóa đến mức độ nào. Phổ biến trên thê giới có hai loại quy định: (i) Những quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hóa và do đó được phép mua bán, trao đổi theo nguyên tắc thỏa thuận: (ii) Những quy định đất đai thuộc sỏ hữu toàn dân (quốc hữu hóa ruộng đất), đo đó, việc mua bán đất đai là trái phép không được Nhà nước thừa nhận. Tuy nhiên, các nước này đều cho phép bán bất động sản trên đất hoặc cho phép bán quyền sử dụng đất. Như vậy tùy thuộc vào chê độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hóa được phép tr^o đổi trên thị trường bất động sản khác nhau. Ngoài ra, luật của các nước cũng phần quỹ đất thành đất tư và đất công, nhìn chung đất tư được giao dịch tụ do, đất công hoặc không được giao dịch, hoặc được giao dịch theo những quy chế đặc biệt. 60 Chính sách tạo lập, sỏ hữu bất động sản là một trong những chính sách quan trọng trong thị trường bất động sản. Khi bất động sản được xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trị phát sinh của bất động sản1. Một là nó xác định tiềm năng kinh tê của tài sản. Hai là, nó giúp tích hợp thông tin tản mạn vào một hệ thống. Ba là, nó làm cho dân chúng, những người có tài sản có trách nhiệm đối với tài sản. Bốn là, nó làm cho các tài sản có thể chuyển đổi. Năm là, nó kết nối mọi người lại vối nhau. Chính sách xác lập, sở hữu bất động sản tập trung vào các văn bản pháp quy vê đăng ký và xác lập quyền sỏ hữu tài sản. 1J2. Chính sách về giao dịch, cung - cầu bất đông sản Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đãng ký quyền sử dụng đất cũng như thủ tục đăng ký lại bất động sản sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chê định pháp lý về điểu kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tê tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng vể mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý quyền sử dụng đất, bất động sản, Nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tê diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên, để 1. Hernando De Sotto (2006): Tlđd. 61 điểu tiết thu nhập, nhiều nước có đánh thuế giá trị gia tãng, thuê tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản. 1.3. Các cơ quan quản lý bất dộng sản và thỉ trường bất dộng sản Trên thực tế, không có cơ quan của Nhà nước chuyên trách quản lý thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghê của giói buôn bán hàng hoá bất động sản. Các thị trường này có mối quan hệ chặt chẽ vổi thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường quyền sử dụng đất, bất động sản. Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý bất động sản của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách. Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều có một số chức năng sau: (i) Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất dai; (ii) Theo dõi sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; (iii) Làm thủ tục vể xác nhận quyển sở hữu đất đai cho chủ đất; (iv) Giám sát, kiểm tra việc sử dụng đất theo quy định của phốp luật. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai... 62 Nhìn chung, các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch thì thị trường bất động sản càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù, sự điêu chỉnh pháp luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi, nhưng để thị trường bất động sản nói riệng, các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu thì các quy định của pháp luật phải thể chê hóa được các quy luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sỏ nền tảng để kiến thiết luật. Nếu không đạt đến trình độ như thế. luật pháp sẽ mâu thuẫn với thị trường, thu hẹp thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển. 2. Chính sách về doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh b ất dộng sản Chính sách về doanh nghiệp, đầu tư là hai trong số những chính sách nền tảng trong hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản. Suy cho cùng, bất cứ một bất động sản nào củng phải do một chủ thể đầu tư sản xuất ra nó. Chính sách doanh nghiệp và đầu tư là những cốt lõi căn bản để tạo ra một doanh nghiệp sản xuất hay phát triển một bất động sản. Chính sách doanh nghiệp và đầu tư sẽ quy định các vấn đề liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó. tại hầu hết các quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn có những ràng buộc khác nhau 63 vể chủ thể thành lập doanh nghiệp, chủ thê đầu tư bất động sản cũng như địa bàn đầu tư bất động sản. Hơn nữa, các loại hình doanh nghiệp khác nhau khi đầu tư kinh doanh bất động sản củng có những quy định khác nhau vê điều kiện thành ỉập, vê hạn chế lĩnh vực, địa bàn khác * nhau. Suy cho cùng, đầu tư. kinh doanh bâ't động sản vẫn là một lĩnh vực, một ngành nghê' kinh doanh có điều kiện. 3. Chính sách vể đất đai Đất đai có vị trí hàng đầu trong danh mục các loại tài sản bất động sản của một quốc gia hay của một doanh nghiệp. Vì vậy, chính sách đất đai có tầm quan trọng sô một trong hệ thốhg chính sách phát triển thị trường bất động sản. Với một quỹ đất không thay đổi, một quốc gia có thể bị chìm đắm trong sự chậm phát triển, nhưng chính quốc gia đó có thể bừng dậy trong phát triển trên quỹ đất đó nhò có chính sách đất đai đủ sức hấp dẫn đối với các nhà phát triển thị trường bất động sản. Ngoài những chính sách về quyền của chủ sỏ hữu đất. chủ sử dụng đất, về mua bán, chuyển nhượng đất đai trên thị trường thì chính sách thuế đối vói đất đai được mọi quốc gia, mọi chủ thể tham gia phát triển thị trường bất động sản quan tâm đặc biệt. Thực chất của chính sách đất đai trong thị trường bất động sản ‘là nhằm tạo lập một khung khổ pháp lý để chuyển hóa đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn lực và tiếp tục thành nguồn tài sản và từ đó, chuyển thành 64 vôn trong quá trình phát triển kinh tế. Điểu này được thể hiện trên Sơ đồ II. 1. Sơ đồ này là sự thể hiện bằng sơ đồ tư tưởng của Hernando de Sotto về sự bí ẩn của vốn trong quá trình phát triển kinh tế. Một hệ thông chính sách tôt sẽ khơi dậy được nguồn vôn từ nguồn tài nguyên nói chung và từ nguồn tài nguyên đất đai, bất động sản nói riêng. Sơ đồ 1.1: Sở đồ về tiến trình quản lỷ đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội D Ịp Nguồn: Tổng hợp của nhóm tác giả. 4. Chính sách về xây dựng Xây dựng là quá trình tạo ra những tài sản bất động sản là nhà, xưởng, các vật kiến trúc trên đất. Hoạt động xây dựng bao gồm nhiều công đoạn từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công 65 trình, giám sát thi công xây dựng công trình, đến quán lý dự án phát triển thị trường xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu... Chỉ cần xảy ra một ách tắc trong chuỗi công việc trên dây cũng làm cho một công trình xây dựng hoặc là không khởi công được, hoặc là phải ngừng lại ở các bưốc dở dang, đe dọa lợi ích của nhà phát triển thị trường bất động sản. Để hoạt động xây dựng được tiến hành trôi chảy, thuận lợi, đạt kết quả cao. chính sách xây dựng dóng góp phần rát quyết định. Do tầm quan trọng của mình, chính sách xây dựng thường hướng vào các nội dung chủ yếu là: (i) Quy định thẩm quyên quyêt định phát triển thị trường, cho phép đầu tư và cấp phép phát triển thị trường xây dựng; (ii) Quyết định nội dung công tác chuẩn bị phát triển thị trường xây dựng; (iii) Quy định trình tự thiết kế dự án phát triển thị trường xây dựng: (iv) Quy định vê quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng: (v) Quy định vể năng lực hành nghê xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng; (vi) Quy định vê khuyên khích, nghiêm câm trong hoạt động xây dựng. Tùy theo yêu cầu. trình độ phát triển kinh tê - xã hội nói chung và phát triển thị trường bất động sản nói riêng, mỗi quốc gia đểu có những quy định cụ thể và kịp thời hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình. 5. Chính sách tiền tệ - tín dụng trong phát triển thị trường bất dộng sản Mọi hoạt động trong thị trường bất động sản đều liên 66 quan dến việc sử dụng tài chính. Có hai nguồn: nợ và vốn. Một nhà phát triển thị trường bất động sản có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ tiên nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Trường hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất. Để có tính khả thi, một thị trường bất động sản phát triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và vốn góp. Chi phí đi vay nói chung được quy cho lãi suât. Chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn được đòi hỏi. Tỷ suất này được đo lường căn cứ trên cơ sở trước thuê hoặc sau thuế. Về phía nợ. người cho vay thưồng chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cố định của lượng tiền cho vay theo kỳ hạn nợ. Trong những năm gần đây, có rất nhiều thay đổi trong các cách thực hành cho vay, chẳng hạn như các khoản cho vay với lãi suất có thể điều chỉnh và các khoản cho vay có sự tham gia của vốn. Những thay đổi này đã được đẩy mạnh chủ yếu bởi do tình trạng lạm phát không tiên liệu được của nền kinh tế. Về phía vốn, các nhà phát triển thị trường bất động sản đã sử dụng nhiều kỹ thuật để thu được lượng vốn cần thiết. Vị trí vốn trong việc phát triển thị trường bất động sản được coi là dễ gặp rủi ro hơn so vối vị trí của nơ bởi vì sự đòi hỏi vốn về cơ bản là một sự đòi * » « m • hỏi “thặng dư” gắn liền với phát triển thị trường. Cả nợ và vốn đều có xu hướng đổ vào những nguồn có tỷ suất thu lợi kỳ vọng lớn nhất ỏ một mức rủi ro nhất định. Nếu lợi nhuận trên vôn tăng ỏ một bộ phận nào đó của thị trường tài chính, thì ngưòi cho vay (hoặc 67 nhà phát triển thị trường vốn) có thê rút tiền ra khoi bất động sán đê chuyển đến bộ phận khác này. Kêt quá của sự dịch chuyên này là sự di chuyến lên. xuống về lượng liền (cá nợ và vôn) được đưa vào thị trường bât dộng SU11. 6. Chính sách tài chính trong phát triển thị trường bất động sản 6.1. Chính sách vê giá Nội dung cơ bán của định giá bát động sán trong nền kinh tế thị trường là: (i) Sự ước tính giá trị của các quyền sỏ hữu hát dộng sán tại thời điếm định giá: (ii) Được biêu hiện bang hình thái tiền tệ: (iii) Việc ước tính giá trị đó phái đượr đặt trong một thị trường nhất định, có nghĩa là phải có những diều kiện nhất định về kinh tế - xã hội. luật pháp, quan hộ cung cầu. thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định. Định giá bất dộng sán phục vụ một mục đích nhất dịnh. Sự phục vụ dó ỉà một hoạt động dịch vụ. cung cáp dịch vụ dịnh giá bất dộng sán. sán phẩm của dịch vụ này là chứng thư định giá bất dộng sản1. Nhà nước đưa ra các chính sách về định giá. khung giá cho thị trường hoạt động. Trong khuôn khổ nhất định, việc 1. Có thế xem thêm Nguyễn Mạnh Hải và đồng nghiệp: về định giá, đanh giá, 2006. 68 Nhà nước tham gia vào việc định fíiá và đánh giá bất động sán không nhiều hòn thị trường, về nguyôn tác. giá cá trong thị trường bất (ỉộng sán (ỉư<_ic hình thành qua cung cáu. Nhà nước chi can thiệp khi cỏ hiện tương bong bóng động sàn hoặc phục vụ các hoạt động có tính chất xã hội. rộng đồng. 6.2. Chính sách vé thuê ('hình sách thuê của Nhà nước có ánh hướng rảt lớn đòn hoạt động của thị trường bát động sàn. Thông thường Xhà nước áp dụng thuê giá trị gia tàng trong các yiao dịch, nếu mức thuê suất quá cao sẽ ánh hương trực tiôp đến việc công khai hoá rác giao dịch hoặc thu hẹp quy mỏ cáo vụ giao dịch. Nhằm làm cho bât dộng sản dược lưu dộng hợp lv tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhát quỹ đất và nguồn hát dộng Síin hiện có. chính sách thuế giá trị gia tảng của những loại hàng hoá “đặc biệt*’ này phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nham thực hiện một chiều là diều tiết thu nhập cho ngân sách nhà nước. Ngược lại nếu không có thuế giá trị tíia tăng, cũng như không đánh thuê bất động sàn hoang hóa sẽ kích thích đầu cõ vào bất động sán. nhất là ỏ các íĩiai đoạn có biến động giá, làm cho thị trướng hất động sán hoạt dộng không tốt. thậm chí có thê đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế. Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường bất động sản, Nhà nước có thể ưu đãi các tố chức kinh doanh và dịch vụ trên thị 69 trường theo quy định của pháp luật về khuyên khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ. kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh bất động sản. Đối với tất cả các quốc gia, thuê là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ điểu tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đôi vói nền kinh tế. Nhà nước còn dựa vào thuê để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thuê trong lĩnh vực đất đai. bất động sản là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuế của mỗi quổíc gia. Các nước đều có chính sách thuê thu vào đất đai, bất động sản và được chia ra nhiêu loại thuê khác nhau để đảm bảo mục đích công bằng trong động viên thuế, quản lý và hạn chê đầu cơ vê đất đai, bất động sản. Thuê đất đai, bất động sản có những đặc tính khác so vdi các sắc thuê khác: + Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản có một số đặc điểm riêng so với các loại thuê chung'. (i) Thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính Ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước; (ii) Cơ sd của thuê trong lĩnh vực đất đai, bất động sản là tổng giá trị của bất động sản này hoặc là giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuê trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó. 70 + Thứ hai, thuê trong lĩnh vực đát đai, bât động sản chủ yếu phát huy vai trò trong lình vực quản lý và điều tiết đỏi với thị trường bất động sán trên một sô khía cạnh: (i) thuê trong lĩnh vực đát đai góp phần vào việc điểu tiết cung và cầu về bât dộng sán. bình ổn giá cả bât động sản trên thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả. hạn chế đầu cơ khuyên khích việc cung cáp hàng hoá cho thị trường: (ii) thuế trong lĩnh vực đất dai. bất động sàn là công cụ quan trọng đê điều hòa thu thập, thực hiện cóng bàng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sán: (iii) thông qua các sắc thuê trong lĩnh vực đất dai, Xhà nước thực hiện việc kiêm tra. kiểm soát đôi vối việc quản ]ý. sử dụng, kinh doanh bất động sản. từ đó chủ động điều tiết cung cầu đổi với thị trường bất động sản. 6.3. Chính sách vê các kênh huy dộng vốn cho thi trường bất đông sản Mỗi kênh huy động vốn tài chính - tiền tệ đầu tư bất dộng sản đểu dựa trên những điểu kiện phát triển nhát định, với các điếm yếu và điểm mạnh nhất định, do vậy các nước thông thường cùng một lúc phát triển nhiều kênh tài chính - tiền tệ để huy động vốn đầu tư bất động sản bổ sung và cạnh tranh lẫn nhau. Tuy nhiên, hộ thống tài chính - tiển tệ bâ’t động sản mỗi nước thường có một vài kênh tài chính - tiền tệ bất động sản chiếm ưu thê chính. Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính - 71 tiền tệ khác nhau. Tựu trung lại có thể có một sô kênh chính sau: Một là. kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Hai là, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thè chấp trong hệ thống ngân hàng. Ba là. kênh tiết kiệm bất động sản. Bôn là, kênh thông qua trái phiếu, cố phiếu bất động sản. Năm là. kênh thông qua các quỹ đầu tư (trong đó dặc biệt có quỹ đầu tư tín thác bất động sán - Real Estate Investment Trust - REIT). Tại nhiều nưốc, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. là một kênh truyền thống và có vai trò rất quan trọng trong việc cấp vốn cho các hoạt động liên quan tới bất động sản. Đặc biệt, các ngân hàng thương mại có vai trò rất hữu ích trong việc cấp vốn cho hoạt động cho vay mua bất động sản của người dân. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại có hạn chê trong tổng mức cung tín dụng cho thị trưòng bất động sản vì các ngân hàng thương mại huy động các nguồn vôn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà đã được phát triển tại các nước có nền kinh tế phát triển ở châu Âu, đặc biệt là tại Đức với hệ thông Bauspasken. Nó cùng đã được chuyển giao tương đối thành công tại các nước có nên kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu những năm 1990 của thê kỷ XX. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tê thị 72 trường của các nước chuyến đổi Đông Âu thòi kỳ này. cáo nền móng thê chê của thị trường bất động sản và tín dụng còn yếu kém khiến các ngân hàng thương mại và người đi vay khó gặp nhau trong các hợp đồng tín dụng thê chấp dài hạn. Hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà tăng cường khả nàng tiếp cận tín dụng thế chấp bát động sản cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình. Đồng thời, hệ thông tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà cũng thích hợp với các khoán cho vay sửa chữa và xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà đòi hỏi phải có sự trợ giúp thích hợp của Nhà nước, và đôi khi sự trợ giúp này lớn vượt mức dự tính ban đầu. Điểu kiện thiết yếu cho sự phát triển của tín dụng bất động sản. cho dù qua ngân hàng thương mại hav hệ thông tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà. là sự ổn định của đồng nội tệ và lãi suất. Nếu không, bên cho vay và bên vay đểu không cam kết những hợp đồng cho vay dài hạn mà ưa thích các khoản tiền gửi ngắn hạn hơn. Hệ thông thê chấp và tái thế chấp ngân hàng cung cấp cho người đi vay các khoản nợ dài hạn với lãi suất cô định. Các ngân hàng thế châp. như ở Đan Mạch, có thể thu hút được một lượng vốn ỉớn và đầu tư vào thị trường bất động sán. Tại các nước phát triển, thị trường thê chấp thứ cấp là công cụ để cắt giảm rủi ro tín dụng cho ngưòi đi vay và người vay. Các khoản cho vay thê châp bất động sản được tiêu chuấn hóa. phân loại, “gói” lại và sau đó được bán 73 trên thị trường cho cốc nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao. Bằng việc bán các khoản nợ trên thị trường thứ cáp. các ngân hàng giảm nhẹ sức ép trên bảng cân đối kế toán của họ và có thể thu hút thêm vốn cho bất động sản. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp sẽ không hoạt động nêu thị trường sơ cấp không tạo ra khối lượng các khoán cho vay bất động sản đủ lớn và đủ chất lượng đáp ứng vêu cầu của các nhà đầu tư. Nhìn chung, phát triển thị trường thé chấp thứ cấp giúp tạo ra các sản phẩm cho vav bát động sản dễ tiếp cận đối với người đi vay. nhưng lại khá rủi ro vối người cho vay (như tỷ lệ nợ trên vốn cao. thời gian cho vay dài và lãi suất cố định). Kênh trái phiêu, cô phiếu bất động sản được sử dụng đê huy động vốn trên thị trường thông qua việc cổ phần hóa các bất động sản hoặc các công ty bất động sản. Đồng thời kênh này oũng có thể được dùng thông qua việc trái phiếu hóa hoặc cổ phiếu hóa các khoản vay của hệ thống ngân hàng. Khoản nợ này được tài trợ bởi việc phát hành trái phiếu có cùng thòi điểm đáo hạn. Đây là một hình thức đòi hỏi các nghiệp vụ rất cao của hệ thống tài chính. Hay nói khác đi. nó tài chính hóa các sản phẩm tiền tệ. Kênh huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư, đặc biệt là đầu tư tín thác bất động sản (REIT) là việc cho phép các quỹ đầu tư phát hành các chứng chỉ đầu tư đè huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. về hình thức thì tương đốì giông các quỹ đầu tư chứng khoán, tuy nhiên về 74 bản chất chúng khác nhau ở chỗ các công ty đầu tư chứng khoán thường đầu tư vào các sản phẩm hiện hữu (mua cổ phiếu của các công ty cô phần) trong khi các quỹ đầu tư tín thác bất động sản có thể đầu tư vào các sản phẩm được hình thành trong tương lai. Không có mô hình chuẩn về hệ thống chính sách tài chính - tiền tệ bất động sản hoạt động tốt ở mọi nưóc. Các nước xây dựng các hệ thống tài chính - tiền tệ bất dộng sản rất khác nhau, phù hợp vối trình độ phát triển và đặc thù kinh tê - xã hội của từng nước. Tuy nhiên, hệ thống tài chính - tiền tệ bất động sản dựa trên thị trường của mỗi nước kết hợp ở các mức độ thích hợp các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản chủ yếu. Chính phủ các nưốc, đặc biệt các nước ở giai đoạn đầu phát triển, có vai trò chủ động trong việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản. Việc kết hợp các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản khác nhau là đáng hoan nghênh do hệ thống đó dẫn tới sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thê cấp vốn và mang lại lợi ích cho bên đi vay và nền kinh tế. Bên cạnh các kênh tài chính hoạt động dựa trên sự vận hành của cơ chế thị • • ơ • « ♦ * trường, Chính phủ luôn có một vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, giám sát và thậm chí tài trợ trực tiếp các hoạt động tài chính - tiền tệ bất động sản. Vai trò này đặc biệt quan trọng trong hệ thống huy động và cấp vốn cho việc xây dựng bất động sản đô thị. 75 IV. VAI THÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các cơ quan tru n g ương Vai trò chủ yếu của chính quyền trung ương, đã được đê cập tại rát nhiều tài liệu, dặc biệt là công trình của Hernanđo de Sotto1. trong việc quản lý đầu tư bát động sản. tựu trung lại, thể hiện ỏ một sô điểm: Thứ nhất, cung cấp chiến lược, quy hoạch, kê hoạch tông thế phát triển kinh tê - xã hội cũng như rác quy hoạch, kê hoạch sử dụng dát: quv hoạch đô thị tông tho. Đây là việc làm eó tính định hưóng và điều chình đẩu tư bất dộng sản lớn nhát. Yêu cầu quan trọng nhất cùa chiến lược, quy hoạch, kế hoạch là tính bao trùm, tính đồng bộ. tính liên tục, tính minh bạch và tính chế tài. Thứ hai, hình thành các thể chế, chính sách dê dầu tư bất động sản được hiện thực hóa. Các chính sách phái đồng bộ, thông nhất, đú đớn giàn và chế tài. Những chính sách của cáo cơ quan liên quan chi ít củng không làm phức tạp thêm những vấn đề vốn đã rất phức tạp như trong vấn để đầu tư bất động sản. Hơn nửa. việc phối hợp các cơ chê. chính sách phải hưống đến việc xác lập giá trị pháp lý cho bất động sán dược đầu tư đê có thể vốn hỏa bất dộng sản và sinh động hóa vốn bất động sản. Tránh vốn đầu tư vào 1. Hernando de Soto (2006): Tlđd. 76 bất động sản do trở thành vốn cô định nên không dễ dàng rút ra được và có xu hướng trở thành vốn chết. Thứ ba. tố chức triển khai các chiến lượe, quy hoạch, kế hoạch bằng các thể chê. cơ chế, chính sách trên bình diện vĩ mô. Đây là chức năng nhà nước nói chung. Trên thực tiễn, việc đầu tư bất động sản là những hoạt động phức hợp, diễn ra trong khoảng thời gian dài mới có thể kiểm chứng được việc tuân thủ chiến lược, quy hoạch, kê hoạch nên cần có những cờ quan có tính tổng hợp để phối hợp các hoạt động dầu tư bất động sản. Thứ tư, kiểm tra. giám sát. Việc tô chức thực hiện chỉ có thể phát huy tốt nếu được kiểm tra. giám sát. Đối với các hoạt động kinh tế nói chung, việc kiểm tra, giám sát là cần thiết và đối với đầu tư bất động sản thì việc kiểm tra, giám sát trên bình diện tổng thê lại càng cần thiết hơn do tính cô định và giá trị lớn của hoạt động này. 2. Chính quyền địa phương Vai trò quản lý của chính quyển địa phương đối với đáu tư bất động sản được thể hiện qua một số mối quan hệ và lợi ích1. Thứ nhất, vân đê thuế tài sản và thị trường bất động sán. Tại hầu hết các nước, chính quyền địa phương là cơ quan chủ yếu trực tiếp điều tiết việc phát triển đất đai. ('hình quyển địa phương kiếm soát mô hình phát triển ]. DiPnsquale D. và VVilíiam c. Wheaton (1996): Tlđd. 77 thông qua việc khoanh vùng theo mục đích sử đụng đất. công năng của các tòa nhà thông qua các quy định về phân chia tiểu khu vực và vị trí của các dự án phát triển thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng, đưòng sá và điện nước. Chính quyền địa phương cũng là nhà cung cấp chủ yếu các dịch vụ công cho người dân và thuê bất động sản là nguồn thu chính của chính quyển địa phương để chi trả cho các dịch vụ này. Thứ hai, vân để thuê tài sản ở vùng đô thị. Trong những vùng đô thị có sự khác biệt lớn trong mô hình thu nhập và chi tiêu giữa các thành phố trung tâm và vô vàn cộng đồng ngoại ô nhỏ hơn nằm xung quanh. Những khác biệt này đặc biệt quan trọng bởi chúng có thể ảnh hưởng đến việc sắp đặt vị trí các nguồn lực giữa các đô thị của một vùng đô thị. Đó là sự di chuyển của các công ty và các hộ gia đình giữa các cộng đồng có thể gây sức ép cạnh tranh mạnh mẽ lên các chính quyền địa phương. Trong thực tế, thị trường nhà ở ximt hiện ở các đô thị không đồng nhất. Nếu các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn có thể trả giá cao hơn cho đất chưa sử dụng ở những cộng đồng có thu nhập cao hơn. thì những cộng đồng này sẽ không còn là cộng đồng có thu nhập cao trong thời gian rất lâu. Thứ ba, việc khoanh vùng và những tác động tài chính đến sự phát triển dân cư. Việc xác định thuê suất tài sản của một đô thị tạo ra một số động lực mạnh mẽ cho cộng đồng để điều tiết sự phát triển các vùng đất mỏi. Luật khoanh vùng cho phép các đô thị kiểm soát một sô khía 78 cạnh phát triển, trước hết là mật độ và việc sử dụng đất. Vì nói chung chính quyền địa phương được bầu một cách trực tiếp, nên ta giả định rằng các quy định vể sử dụng đất đai đó sẽ được xây dựng để đạt dược lợi ích tài chính tôi da hoặc thặng dư tài chính cho các cư dân hiện tại của đô thị. Thứ tư, các lợi ích và chi phí tài chính của sự phát triển phi cư trú. Luật khoanh vùng cho phép cộng đồng diều tiết mật độ của dự án phát triển có cư trú cũng có tác động đáng kê đối vối việc sử dụng đất phi cư trú. Khi các cộng đồng quyết định kê hoạch khoanh vùng ở địa phương mình, mối quan tâm chung là thặng dư hay thâm hụt tài chính sẽ tạo ra từ dự án phát triển phi cư trú. Thứ năm, vốn hóa và tác động của thuê và dịch vụ công tại địa phương. Tác động dài hạn của việc tăng thuê thường ảnh hưởng đến chủ nhà chứ không phải người thuê nhà. Điểu này phù hợp với quan điểm cho rằng cuối cùng thị trường đất đai vôn hóa đầy đủ lợi thê về địa điểm. Thứ sáu, cạnh tranh giữa các ngoại ô. thuế và sô phận của rác thành phô trung tâm. BỊ cản trỏ bơi quỹ nhà ngày càng thu hẹp và những hạn chê trong quy hoạch vùng ở các cộng dồng ngoại ô liền kề, các hộ gia đình oó thu nhập thấp hơn chỉ có thể mua được các căn nhà ỏ bên trong thành phố. Đến lưựt mình, những khoản thuê này sẽ làm giám giá trị tài sản. Giải pháp thay thê là để thuê ở mức cạnh tranh, nhưng cho phép chát lượng dịch vụ giảm. Điều này củng sẽ dẫn đến việc làm giảm giá trị tài sản và 79