🔙 Quay lại trang tải sách pdf ebook Các Tình Huống Đất Đai Thường Gặp Ebooks Nhóm Zalo https://thuviensach.vn https://thuviensach.vn https://thuviensach.vn HỘI ĐỒNG CHỈ ĐẠO XUẤT BẢN Chủ tịch Hội đồng Phó Trưởng Ban Tuyên giáo Trung ương LÊ MẠNH HÙNG Phó Chủ tịch Hội đồng Q. Giám đốc - Tổng Biên tập Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật PHẠM CHÍ THÀNH Thành viên PHẠM THỊ THINH NGUYỄN ĐỨC TÀI TRẦN THANH LÂM NGUYỄN HOÀI ANH https://thuviensach.vn https://thuviensach.vn https://thuviensach.vn LỜI NHÀ XUẤT BẢN Cuốn sách Các tình huống đất đai thường gặp của nhóm tác giả Phan Phương Nam - Ngô Gia Hoàng - Nguyễn Đình Thái là ấn phẩm nằm trong Đề án trang bị sách cho cơ sở xã, phường, thị trấn do Ban Tuyên giáo Trung ương và Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật phối hợp triển khai từ năm 2009 theo chủ trương của Ban Bí thư Trung ương Đảng. Các tình huống được trình bày trong cuốn sách là những vấn đề thường gặp trong cuộc sống có liên quan đến lĩnh vực đất đai, được các tác giả bình luận, phân tích dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành. Cách xử lý các tình huống được đưa ra trong cuốn sách giúp cho các cơ quan chức năng, cá nhân có thẩm quyền tại cấp cơ sở trang bị thêm cách thức, phương pháp xử lý những tình huống pháp luật về đất đai phát sinh trên thực tế. Cuốn sách cũng góp phần nâng cao dân trí, kiến thức về chính sách, pháp luật đất đai cho các tầng lớp nhân dân thông qua việc cung cấp, trang bị sách cho các xã, phường, thị trấn của 63 tỉnh, thành phố trên cả nước. 5 https://thuviensach.vn Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng cuốn sách không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định. Nhà xuất bản và các tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc để cuốn sách được hoàn thiện hơn trong lần xuất bản sau. Xin trân trọng giới thiệu cuốn sách cùng bạn đọc. Tháng 8 năm 2020 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT6 https://thuviensach.vn CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Tình huống: Ông B và bà A đăng ký kết hôn năm 1990. Năm 1991, bà A sinh con gái đầu lòng là chị H và đến năm 1993 thì sinh anh P. Năm 1995, gia đình ông B, bà A được Nhà nước giao cho 8ha đất trồng lúa theo chính sách khoán hộ tại địa phương căn cứ trên số nhân khẩu của hộ (số người trong gia đình được ghi trong sổ hộ khẩu) tại thời điểm giao đất. Diện tích đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất1, ghi rõ người sử dụng đất là “Hộ ông B”. Năm 2018, vợ chồng ông B quyết định chuyển nhượng toàn bộ 8ha đất nói trên. Tuy nhiên, khi ra văn phòng công chứng, thì công chứng viên lại từ chối công chứng hồ sơ chuyển nhượng đất và yêu cầu 1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn được gọi với tên là “sổ đỏ”. 7 https://thuviensach.vn vợ chồng ông B, bà A phải có sự đồng ý của hai người con thì mới được chuyển nhượng. Ông B cho rằng công chứng viên cố tình làm khó mình vì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của “Hộ ông B” nên ông có toàn quyền quyết định. Vậy yêu cầu của công chứng viên trong trường hợp này là đúng hay sai? Trả lời: Quyền sử dụng 8ha đất trồng lúa mà vợ chồng ông B, bà A muốn chuyển nhượng là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Mặc dù trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên ông B, nhưng điều đó không có nghĩa là ông B được toàn quyền quyết định đối với diện tích đất này. Khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi từ “Hộ” thì phải hiểu rằng đó là đất của hộ gia đình sử dụng đất và ông B chỉ là người đại diện cho hộ gia đình để đứng tên. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013) thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền 8 https://thuviensach.vn sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Thửa đất của ông B, bà A được Nhà nước giao vào năm 1995 dựa trên số nhân khẩu của hộ và tại thời điểm đó hộ gia đình có tất cả 04 thành viên đang chung sống với nhau. Do đó, ngoài ông B, bà A thì chị H và anh P cũng được xác định là những người có quyền sử dụng đất chung đối với 8ha đất này. Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Vì quyền sử dụng đất của hộ gia đình là quyền chung của tất cả các thành viên trong hộ, nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên. Do đó, ông B chỉ được đại diện cho hộ gia đình ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện đã được tất cả các thành viên còn lại trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý và ủy quyền cho ông bằng văn bản (văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực). 9 https://thuviensach.vn Như vậy, yêu cầu của công chứng viên về việc phải có sự đồng ý của chị H và anh P thì vợ chồng ông B, bà A mới được chuyển nhượng là đúng theo quy định của pháp luật đất đai. 10 https://thuviensach.vn CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT KHAI HOANG Tình huống: Hộ gia đình bà T có 5ha đất trồng xoài tại tỉnh TX. Diện tích đất trên được gia đình bà khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên tục, không tranh chấp với ai, nhưng quyền sử dụng diện tích đất đó lại không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Đầu năm 2018, một cán bộ làm việc tại xã mà bà T cư trú thông báo rằng diện tích 5ha này không có giấy tờ rõ ràng, là đất lấn, chiếm, nên sẽ bị thu hồi và xử phạt vi phạm hành chính. Bà T rất lo lắng với thông báo của cán bộ xã nên mong muốn được Nhà nước “hợp thức hóa” quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho gia đình bà. Vậy bà T có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu được thì gia đình phải làm những thủ tục gì? 11 https://thuviensach.vn Trả lời: Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên của quốc gia mà còn là tư liệu sản xuất rất quan trọng, đặc biệt là đối với sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, việc sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả và tăng cường đưa đất chưa sử dụng vào khai thác luôn là vấn đề được Nhà nước chú trọng thực hiện. Theo khoản 1 Điều 164 Luật Đất đai năm 2013, đất chưa sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm quản lý, bảo vệ. Ngoài ra, Nhà nước luôn có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư sức lao động, vật tư, tiền vốn để khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khoản 1 Điều 165 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng”. Nói cách khác, việc khai hoang mà không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được coi là không hợp pháp. Tuy nhiên, 5ha đất trồng xoài của hộ gia đình bà T đã được khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên tục cho đến nay, không có tranh chấp với ai nên hộ gia đình bà T có thể được cơ quan nhà nước có thẩm 12 https://thuviensach.vn quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận, công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ngoài ra, khoản 4 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai1 (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) cũng chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; 1. Một số quy định trong Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 136/2018/NĐ-CP và Nghị định số 62/2019/NĐ-CP. 13 https://thuviensach.vn nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê”. Trong trường hợp gia đình bà T, do việc sử dụng đất đã bắt đầu từ năm 1986 nên 5ha đất trồng xoài này thỏa mãn điều kiện là đất đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004. Quyền sử dụng 5ha đất này của gia đình bà T có thể được Nhà nước công nhận nếu như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T cần tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh TX hoặc có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã. 14 https://thuviensach.vn ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TRỒNG LÚA Tình huống: Vợ chồng ông T và bà D là giáo viên giảng dạy tại một trường tiểu học ở huyện G, tỉnh B. Vợ chồng ông bà có nhu cầu nhận chuyển nhượng thêm đất để trồng lúa tăng gia sản xuất. Cùng lúc đó, ông Đ là hàng xóm của gia đình ông T và bà D đang rao tin chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của mình tại địa phương. Ông T và bà D đã quyết định thỏa thuận với ông Đ về việc nhận chuyển nhượng 2ha đất nói trên và các bên cùng nhau ra Ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục. Tuy nhiên, cán bộ xã đã từ chối yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình với lý do: Ông T và bà D không phải là nông dân nên không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Vậy việc từ chối chứng nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai? 15 https://thuviensach.vn Trả lời: Pháp luật không cấm hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp luật có sự hạn chế khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất trồng lúa có vai trò rất quan trọng đối với vấn đề bảo đảm an ninh lương thực nên Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách ưu tiên bảo vệ. Pháp luật đất đai có các quy định ưu đãi dành cho người trồng lúa cũng như hạn chế các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang các loại đất khác. Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Mục đích của quy định này là nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện. Như vậy, muốn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, thì ông T và bà D phải là những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo 16 https://thuviensach.vn khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hiểu là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm: a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a nêu trên, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử 17 https://thuviensach.vn dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b nêu trên1. Tóm lại, có thể thấy, ông T và bà D là hai cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì hai ông bà được hưởng lương thường xuyên, thu nhập chủ yếu từ việc dạy học. Do đó, ông T và bà D không được nhận chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của ông Đ. Tuy nhiên, việc đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã cho rằng hai vợ chồng ông bà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là không chính xác, vì Luật Đất đai chỉ cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa. Ông T và bà D có thể nhận chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp khác mà pháp luật không giới hạn việc nhận chuyển nhượng. Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành cũng chỉ cấm ông T và bà D không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, còn đối với việc nhận thừa kế thì không đặt ra điều kiện về trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên hai ông bà vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa (nếu có). 1. Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 18 https://thuviensach.vn XỬ LÝ ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO, CHO THUÊ HẾT THỜI HẠN Tình huống: Năm 1995, gia đình ông T được Nhà nước giao 3ha đất để trồng lúa, thời hạn giao đất là 20 năm. Từ năm 2014, do không còn đủ sức lao động, nên ông T đã cho ông C (là em ruột của ông T) thuê đất để canh tác và thu hoạch sau mỗi vụ lúa. Đầu năm 2018, trong lúc sắp xếp lại các loại giấy tờ, ông T tình cờ đọc lại thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mình đã được cấp vào năm 1995 và phát hiện đất đã hết thời hạn sử dụng từ năm 2015. Ông T rất lo lắng và hoang mang không biết 3ha đất trồng lúa này có còn thuộc quyền sử dụng của mình hay không, vì lâu nay người trực tiếp sử dụng cũng như nộp thuế cho Nhà nước là ông C. Câu hỏi đặt ra là, liệu Nhà nước có thu hồi đất của ông T để giao cho ông C vì đất đã hết thời hạn sử dụng hay không? 19 https://thuviensach.vn Trả lời: Ở Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, người dân chỉ có quyền sử dụng đất do Nhà nước trao cho và chỉ được sử dụng trong một khoảng thời hạn nhất định tùy theo từng loại đất. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt được Nhà nước giao cho nông dân để sản xuất, lao động và được hưởng thành quả, bảo đảm cuộc sống nên cần có thời hạn sử dụng đất để những người khác sau đó cũng có tư liệu đất đai. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là sau khi hết thời hạn sử dụng, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất, vì theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013, thì Nhà nước chỉ thu hồi đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn, nhưng không được gia hạn. Như vậy, không phải mọi trường hợp đất được Nhà nước giao hết thời hạn sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi. Mặt khác, căn cứ khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật”. 20 https://thuviensach.vn Còn theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”. Trong tình huống này, ông T vẫn được xem là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, mặc dù từ năm 2014, ông T đã cho ông C thuê đất để sản xuất. Bởi vì, thực tế thì từ năm 1995, ông T được Nhà nước giao 3ha đất trồng lúa. Căn cứ quy định của pháp luật đất đai, thì ông T mới là người sử dụng đất hợp pháp đối với 3ha đất nói trên (người được Nhà nước giao đất), chứ không phải là ông C. Vì vậy, ông T có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc ông T cho ông C thuê đất không dẫn đến hành vi chuyển quyền sử dụng đất sang cho ông C. Do đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ không thu hồi đất của ông T để giao cho ông C. Trong trường hợp ông T có nhu cầu làm thủ tục gia hạn sẽ vẫn được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 21 https://thuviensach.vn Đồng thời, Nhà nước cũng không thu hồi đất với lý do hết thời hạn sử dụng đất nếu ông T không đi làm thủ tục gia hạn. Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ không thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân vì lý do hết thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, giúp họ yên tâm đầu tư quy mô lớn, sử dụng đất một cách ổn định, lâu dài, bền vững. Ngoài ra, ông T có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau: a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất; b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp 22 https://thuviensach.vn sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai; c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 23 https://thuviensach.vn ĐIỀU KIỆN ĐỂ TÁCH THỬA ĐẤT Ở Tình huống: Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả khu đất lớn của ông H. Ông H “hứa hẹn” với chị L rằng sẽ đi làm thủ tục tách thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất1 sau khi chị L thanh toán đủ tiền. Sau đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L và ông H đã được ký kết tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị được cấp Giấy chứng nhận 1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là “sổ hồng”. 24 https://thuviensach.vn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bị từ chối với lý do diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chị L sẽ được giải quyết như thế nào? Trả lời: Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để khắc phục tình trạng manh mún cũng như đầu cơ đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương được quyền quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa. Hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu tách thửa, thì cần phải bảo đảm để thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích này. Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Như vậy, nếu muốn tách thành một thửa riêng, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 25 https://thuviensach.vn quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì diện tích miếng đất phải bảo đảm lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa phương. Đồng thời, khu đất này không được nằm trong những trường hợp mà cơ quan nhà nước không cho phép tách thửa. Các trường hợp không được phép tách thửa thông thường gồm: Đất nằm trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật, khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,... Tùy vào từng điều kiện, chính sách của mỗi địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về các trường hợp không được phép tách thửa. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương để quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Miếng đất mà chị L nhận chuyển nhượng thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, nên chị L cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa 26 https://thuviensach.vn (sau khi trừ lộ giới) tại huyện Bình Chánh là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Vì miếng đất của chị L chỉ có diện tích 50m2 nên không đủ diện tích để được tách thửa, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng. Mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng, nhưng trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã thực hiện công chứng và đã đăng ký với cơ quan nhà nước thì vẫn có hiệu lực. Chị L vẫn có quyền sử dụng hợp pháp đối với 50m2 đất, nhưng phải chấp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người bán. Điều này sẽ khá bất tiện, vì khi chị L muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người chuyển nhượng với tư cách là những người có chung quyền sử dụng đất. 27 https://thuviensach.vn CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO NHIỀU NGƯỜI CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tình huống: Nhận thấy giá đất ở tại các huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh đang “sốt”, việc chuyển nhượng diễn ra phổ biến và thu được lợi nhuận rất cao, nên anh V có ý định đầu tư kiếm lời. Một hôm, có người quen giới thiệu miếng đất cần chuyển nhượng gấp để trả nợ. Miếng đất được cấp giấy tờ đầy đủ và diện tích cũng vừa phải, có thể dễ dàng “sang tay” cho người khác trong thời gian ngắn. Anh V nhận thấy cơ hội làm giàu đã đến, nhưng lúc này lại không có đủ tiền để mua, nếu vay ngân hàng thì lại không kịp vì thủ tục rờm rà. Vì vậy, anh V bàn với hai người bạn thân là H và L cùng góp tiền nhận chuyển nhượng chung, rồi sau khi 28 https://thuviensach.vn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) sẽ tìm cách “sang tay” với giá cao hơn, không mấy chốc có thể thu về một số tiền lớn chỉ sau vài tháng. H và L nghe anh V nói thế cũng rất hào hứng, nhưng lại không dám mạo hiểm vì không biết việc phân chia đất sẽ thực hiện thế nào sau khi ba người góp tiền mua. Nhà nước sẽ cấp chung cho ba anh một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận? Nếu chỉ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì ai là người quản lý? Nếu người đó “lén lút” ra sang nhượng lại mảnh đất thì quyền lợi của hai người kia sẽ được giải quyết như thế nào? Trả lời: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013: “1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: ... c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, 29 https://thuviensach.vn nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”. Như vậy, V, H và L sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và người sử dụng đất về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận này mới được sang nhượng lại đất cho người khác. Vì V, H và L cùng góp tiền, nên cả ba người được xác định là những người có chung quyền sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung 30 https://thuviensach.vn một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Như vậy, V, H và L có quyền đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận hoặc cấp ba Giấy chứng nhận cho ba người như quy định nêu trên. Vì mảnh đất trong trường hợp này được xác định là tài sản chung của cả ba người nên nếu một trong ba người muốn chuyển nhượng thì phải có sự đồng ý của hai người còn lại, không được tự ý quyết định. Cả ba người đều phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc bán toàn bộ mảnh đất trên mới được pháp luật thừa nhận. Ngược lại, chỉ một trong ba người không đồng ý chuyển nhượng, thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ không được công nhận. Trường hợp anh V muốn bán một phần trong thửa đất thuộc quyền sử dụng chung, thì theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của 31 https://thuviensach.vn Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”. Như vậy, ba người phải làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng thửa đất thì sau khi tách thửa, anh V mới được quyền chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến của người khác. 32 https://thuviensach.vn CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA SANG LOẠI ĐẤT TRỒNG CÂY KHÁC Tình huống: Bà T được Nhà nước giao 03ha đất, trong phần thông tin về mục đích sử dụng thửa đất có ghi là đất trồng lúa. Từ khi được Nhà nước giao đất cho đến nay, gia đình bà T vẫn sử dụng để canh tác hai vụ lúa mỗi năm. Tuy nhiên, những năm gần đây, do thời tiết có nhiều thay đổi, thiên tai và dịch bệnh thường xuyên xảy ra, dẫn đến việc trồng lúa rất bấp bênh, công sức bỏ ra nhiều mà thu lại chẳng đáng bao nhiêu. Điều này khiến bà T cảm thấy trăn trở, mong muốn chuyển đổi sang phương thức sản xuất khác có hiệu quả cao hơn. Tình cờ, bà T xem một chương trình trên đài truyền hình có giới thiệu về sản phẩm bưởi năm roi của bà con nông dân ở các tỉnh miền Tây Nam bộ mang lại giá trị kinh tế rất cao. Bà T đã bàn với chồng về việc chuyển cơ cấu cây trồng từ cây lúa 33 https://thuviensach.vn sang trồng bưởi năm roi. Tuy nhiên, khi vợ chồng bà đến Ủy ban nhân dân cấp xã để hỏi thủ tục thì bị từ chối với lý do địa phương không có quy hoạch trồng bưởi mà vẫn quy hoạch là một năm hai vụ lúa. Bức xúc trước câu trả lời của chính quyền xã, bà T vẫn quyết định chuyển sang trồng bưởi vì cho rằng đất này là Nhà nước giao cho bà sản xuất nông nghiệp nên trồng cây gì là quyền của bà, hơn nữa, trồng lúa hay trồng bưởi cũng đều là sản xuất nông nghiệp, miễn là hiệu quả kinh tế cao, không vi phạm pháp luật. Vậy trường hợp này bà T có được chuyển đổi cây trồng trên đất như lập luận nói trên hay không? Trả lời: Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Mục đích sử dụng đất được xác định rõ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích đã ghi trên Giấy chứng nhận thì phải phù hợp với quy định của pháp luật. Theo điểm a khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải 34 https://thuviensach.vn được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ vào quy định trên, nếu bà T muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng bưởi (đất trồng cây lâu năm) thì phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó mới được chuyển đổi. Nếu việc chuyển đổi diện tích đất trồng lúa sang đất trồng bưởi của bà T không phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của Ủy ban nhân dân cấp xã thì việc chính quyền từ chối yêu cầu của bà T là có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nếu bà T vẫn cố tình chuyển sang trồng bưởi mà chưa được cho phép thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 91/2019/NĐ-CP): - Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5ha; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5ha đến dưới 01ha; 35 https://thuviensach.vn - Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01ha đến dưới 03ha; - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03ha trở lên. Ngoài ra, khoản 5 Điều 9 Nghị định số 91/2019/ NĐ-CP còn quy định về các biện pháp khắc phục hậu quả gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 36 https://thuviensach.vn GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG NHƯNG CHỈ GHI TÊN MỘT NGƯỜI Tình huống: Anh V và chị B sau một thời gian tìm hiểu đã quyết định đi đến hôn nhân. Để hai vợ chồng có mảnh đất xây nhà, ổn định cuộc sống, bố mẹ chị B quyết định cho 2 người một miếng đất nhỏ, ở vị trí gần khu chợ địa phương. Vì “quen thân” với cán bộ Ủy ban nhân dân cấp xã, nên anh V có nhờ người làm thủ tục đăng ký biến động1 đối với mảnh đất nói trên. Sau đó, vợ chồng anh được cấp Giấy chứng nhận, nhưng trên giấy chỉ ghi tên một mình anh V. Chị B thấy vậy không đồng ý vì đất này của 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”. 37 https://thuviensach.vn bố mẹ chị B cho chung hai vợ chồng, mà chỉ ghi tên mình anh V thì sau này anh V có thể bán “trộm” đất. Anh V giải thích với vợ rằng: Việc ghi tên ai không quan trọng vì mảnh đất này cũng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có sau khi anh chị đăng ký kết hôn nên vẫn là đất chung của hai vợ chồng. Anh V là trụ cột gia đình nên đứng tên trên “sổ hồng” để sau này tiện làm thủ tục khi giao dịch, nếu mà ghi tên của hai người thì khi ký hợp đồng phải đi hai người, rất bất tiện. Anh V giải thích như trên có chính xác và hợp lý không? Chị B cần làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình? Trả lời: Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. Như vậy, miếng đất của vợ chồng anh V, chị B do được bố mẹ tặng cho cả hai trong thời kỳ hôn nhân nên được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 38 https://thuviensach.vn đối với đất là tài sản chung của vợ chồng phải theo nguyên tắc quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”. Trường hợp của anh V, chị B nếu không có thỏa thuận nào khác, thì về nguyên tắc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của anh V và chị B. Nếu chỉ có tên của anh V trên Giấy chứng nhận, thì chị B có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác có ghi đầy đủ tên của cả vợ và chồng. 39 https://thuviensach.vn NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH PHẢI ĐÓNG KHI NHÀ NƯỚC “HỢP THỨC HÓA” ĐẤT Ở Tình huống: Hiện nay, ông N đang sử dụng ổn định 200m2 đất ở tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất này do ông nhận chuyển nhượng từ bà Q vào năm 1994. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Q chỉ có “bằng khoán điền thổ” do chính quyền của chế độ cũ cấp. Hợp đồng được ông N và bà Q lập bằng giấy tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan nhà nước). Từ đó đến nay, ông N vẫn sử dụng đất và đóng thuế nhà đất hàng năm cho Nhà nước. Do tuổi đã cao, ông N có mong muốn cho người con trai toàn bộ diện tích đất này, nhưng qua phương tiện thông tin đại chúng, ông đọc thấy nội dung “phải thực hiện hợp thức hóa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới làm 40 https://thuviensach.vn công chứng được”. Tuy nhiên, hiện tại ông N chỉ có cuốn “bằng khoán điền thổ” ghi tên bà Q (bà Q đã mất cách đây vài năm) và hợp đồng bằng giấy tay từ năm 1994. Câu hỏi đặt ra là, ông N có thể “hợp thức hóa” mảnh đất hay không? Khi làm thủ tục, ông phải có nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như thế nào? Trả lời: “Hợp thức hóa” là thuật ngữ phổ thông trong đời sống xã hội, dùng để chỉ các thủ tục hành chính liên quan đến việc yêu cầu cơ quan nhà nước công nhận nhà, đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là hợp pháp. Nhà nước công nhận bằng cách cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, pháp luật đất đai hiện nay, Nhà nước ta luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân đi làm thủ tục “hợp thức hóa” nhà, đất. Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 41 https://thuviensach.vn sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”. Đối với trường hợp của ông N, ông chỉ có bằng khoán điền thổ ghi tên người bán là bà Q (đã qua đời) và hợp đồng viết tay có chữ ký của hai người, không có xác nhận của cơ quan nhà nước. Đối chiếu với quy định trên, thì ông N đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 200m2 đất ở với điều kiện ông phải chứng minh được việc sử dụng đất này là ổn định, liên tục từ năm 1994 đến nay và không có tranh chấp với ai. Về nghĩa vụ tài chính, ông N không phải đóng 42 https://thuviensach.vn tiền sử dụng đất, nhưng phải đóng lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký đất đai, vì nhà, đất là loại tài sản phải đăng ký với Nhà nước và thuộc đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5% trên giá trị thửa đất. 43 https://thuviensach.vn THUÊ ĐẤT CÔNG ÍCH DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ QUẢN LÝ Tình huống: Anh Q có thuê 01ha đất công ích của xã để trồng cây nông nghiệp trong thời hạn 05 năm và đã được cấp quyết định cho thuê đất. Sau khi sử dụng được 2 năm, anh Q muốn chuyển nhượng lại diện tích đất nói trên cho em trai là anh L. Tuy vậy, anh L còn chần chừ, băn khoăn vì đất này là đất công ích, lại dùng cho mục đích trồng cây nông nghiệp, trong khi anh L có nhu cầu xây dựng nhà ở. Thấy anh L còn lưỡng lự, anh Q đã trấn an: “Nhà ông A cũng đấu giá thuê đất của xã rồi về xây nhà ở đấy thôi, có ai nói gì đâu. Xã này người ta làm vậy, có mà đầy ra. Mình đấu giá trúng thì đất đó là tài sản của mình, muốn làm gì thì làm, việc gì phải sợ”. Vậy đất công ích có được phép chuyển nhượng không? 44 https://thuviensach.vn Trả lời: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Theo đó, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được trích tối đa không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (sau đây gọi tắt là đất công ích). Đất công ích sẽ được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương như xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương, xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Trong thời gian đất công ích chưa được sử dụng vào các mục đích nói trên, để tránh lãng phí đất đai cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã được phép cho thuê đất này theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm”. 45 https://thuviensach.vn Như vậy, anh Q được Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương với mục đích nhằm sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Việc sử dụng đất này vào mục đích khác không phải là để sản xuất nông nghiệp (ví dụ như xây dựng nhà ở) là vi phạm pháp luật. Hơn nữa, theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và vì vậy cũng không có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, ví dụ như là quyền chuyển nhượng. Hành vi chuyển nhượng đất công ích đang thuê của anh Q cho em trai là trái quy định pháp luật. 46 https://thuviensach.vn HẠN MỨC KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Tình huống: Hộ gia đình ông T sống dựa vào nghề nuôi cá basa tại một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long từ nhiều năm nay. Diện tích đất nuôi trồng của gia đình ông vào khoảng 2ha, do Nhà nước giao đất. Do giá cá basa thời gian gần đây tăng mạnh nên ông T muốn mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách mở rộng thêm quỹ đất nuôi trồng thủy sản, nhận chuyển nhượng của các gia đình khác ở xung quanh. Tuy nhiên, có người nói với ông rằng, hiện nay Nhà nước không cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng quá nhiều đất đai, vì sẽ gây ra tình trạng tập trung, tích tụ đất đai, nên việc ông T muốn mở rộng thêm 25ha đất sẽ không được phép. Vậy ông T có được sử dụng thêm đất để nuôi cá basa hay không? 47 https://thuviensach.vn Trả lời: Luật Đất đai năm 2013 không hạn chế diện tích đất tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Tuy nhiên, để bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất có đất để sản xuất, thì Luật Đất đai có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: a) Không quá 30ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long”. Như vậy, nhu cầu mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản từ các gia đình khác ở xung quanh của ông T vẫn nằm trong hạn mức mà pháp luật cho phép. 48 https://thuviensach.vn HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG, CHỈ LẬP VI BẰNG Năm 2010, chị K đến Thành phố Hồ Chí Minh học và lập nghiệp, sau một thời gian làm việc, chị tích cóp được một số tiền và quyết định tìm mua nhà, đất để có chỗ ở lâu dài. Tuy nhiên, giá đất ở Thành phố Hồ Chí Minh quá cao, với thu nhập hiện tại thì rất khó để chị K có thể sở hữu cho riêng mình một căn nhà. Tuy vậy, từ sự giới thiệu của người bạn, chị K được biết bà T đang mắc bệnh, cần tiền gấp để chạy chữa nên muốn bán lại căn nhà đang ở. Căn nhà này do bà T xây dựng trên một mảnh đất lớn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh trai bà T, nhưng không có giấy phép xây dựng. Chị K nhận thấy giá thành căn nhà tương đối phù hợp với nhu cầu, điều kiện kinh tế của bản thân, nhưng còn đắn đo vì căn nhà được xây dựng không có giấy phép cũng như Giấy chứng nhận 49 https://thuviensach.vn quyền sử dụng đất lại đứng tên người khác chứ không phải bà T, do đó không công chứng được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T giải thích, vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang cần tiền gấp nên mới bán giá rẻ như vậy, nếu chị K cảm thấy lo lắng thì bà sẽ thuê dịch vụ Thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch để làm bằng chứng. Chị K nghe thấy cũng hợp lý, vì cho rằng có vi bằng rồi sẽ không sợ bà T “lật lọng”, hơn nữa chị cũng tính ở tạm thời, khi nào có gia đình sẽ chuyển sang căn nhà lớn hơn. Vậy việc lập vi bằng đối với giao dịch nói trên có thể thay thế hợp đồng có công chứng hay không? Chị K có gặp rủi ro gì khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng? Trả lời: Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 chỉ rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh 50 https://thuviensach.vn bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa 2 cá nhân với nhau theo quy định của pháp luật đất đai bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tương tự, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2019 cũng quy định trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Trong khi đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại (người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự) trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật. Đây cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã quy định rõ Thừa phát lại không được lập vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc 51 https://thuviensach.vn phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực” hoặc “ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”. Nghĩa là, vi bằng không có giá trị thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà, đất để làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau. Khi nhận chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay, dù có lập vi bằng thì cũng rất rủi ro, vì lúc này mảnh đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động1, nên sau đó, nếu bà T chuyển nhượng đất cho người khác hoặc thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, thì chị K không thể biết và không thể ngăn cản. Khi đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị K chỉ có thể khởi kiện ra tòa và vi bằng sẽ là chứng cứ chứng minh bà T có chuyển nhượng đất và nhận tiền của chị K, nhưng chị K không có quyền yêu cầu Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có thể yêu cầu bà T hoàn trả lại số tiền đã nhận. Như vậy, trường hợp chị K muốn tìm 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”. 52 https://thuviensach.vn cho mình một căn nhà để ở thì cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của căn nhà như nhà, đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, không nằm trong khu quy hoạch, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án... 53 https://thuviensach.vn TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Tình huống: Vào năm 1995, gia đình ông N được chính quyền địa phương giao cho 1.300m2 đất trồng lúa theo chính sách khoán hộ. Tuy nhiên, thửa ruộng ở vị trí không thuận tiện cho việc sản xuất, gây ra không ít khó khăn cho gia đình ông N. Cùng chung cảnh ngộ, gia đình ông S cũng có một mảnh ruộng gần thửa ruộng của ông N với diện tích 1.000m2. Để thuận lợi trong việc sản xuất, ông N và ông S đã quyết định tự chuyển đổi hai mảnh ruộng này với nhau, có giấy tờ chuyển đổi viết tay xác nhận và có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong hai hộ gia đình. Mặc dù vậy, cả hai ông đều phân vân không biết việc chuyển đổi như thế đã đúng pháp luật hay chưa? Và hai gia đình cần làm thủ tục gì để chuyển đổi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp? 54 https://thuviensach.vn Trả lời: Để thuận lợi cho hoạt động sản xuất, pháp luật đất đai cho phép các hộ nông dân được hoán đổi đất nông nghiệp của mình cho nhau. Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Việc ông N và ông S chuyển đổi quyền sử dụng đất trồng lúa có nguồn gốc do Nhà nước giao trong tình huống nói trên sẽ hợp pháp nếu như hai mảnh ruộng được hoán đổi nằm trong cùng một xã, phường, thị trấn. Đồng thời, ông N và ông S sẽ không phải nộp thuế và lệ phí trước bạ cho Nhà nước vì đây là giao dịch được Nhà nước khuyến khích thực hiện nhằm xóa bỏ tình trạng manh mún, phân tán đất nông nghiệp, bảo đảm việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có tính hợp lý và hiệu quả. Về trình tự thủ tục, ông N và ông S đã lập giấy tờ chuyển đổi viết tay, đầy đủ chữ ký của các thành 55 https://thuviensach.vn viên trong hai hộ gia đình. Giấy tờ viết tay này không cần bắt buộc phải có công chứng hay chứng thực. Để được “sang tên” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, hai ông thực hiện theo trình tự, thủ tục tại Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. - Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi 56 https://thuviensach.vn Giấy chứng nhận; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 5 Điều 76 của Nghị định này. 57 https://thuviensach.vn XIN PHÉP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI KHI CÒN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỨNG TÊN CHỦ SỞ HỮU CŨ Tình huống: Năm 1991, ông M được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao 200m2 đất làm nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một năm sau, do khó khăn về kinh tế nên ông M đã chuyển nhượng lại 200m2 đất này cho ông N với giá 5 lượng vàng 24k. Vì quy định pháp luật thời điểm năm 1991 không cho phép người dân chuyển nhượng đất nên hai ông chỉ làm hợp đồng sang nhượng nhà đất bằng giấy viết tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan nhà nước). Sau đó, ông M đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình cho ông N giữ. Ông N xây dựng nhà trên đất và sống ổn định đến nay, không có tranh chấp nào về đất đai. Đến năm 2018, ông N có mong muốn được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 58 https://thuviensach.vn hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà, đất mà mình đang ở. Nhưng do ông M đã mất và ông N chỉ có giấy tờ hợp đồng bằng giấy viết tay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên ông M. Vậy, ông N có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà, đất nói trên không? Trả lời: Theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không 59 https://thuviensach.vn rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả); c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định”. Như vậy, trường hợp của ông N do nhận chuyển nhượng đất từ năm 1992 và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông M nên có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong trường hợp 200m2 đất ở nói trên không có tranh chấp. 60 https://thuviensach.vn XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH ĐẤT Ở KHI ĐẤT CÓ AO VÀ VƯỜN Tình huống: Bà B sinh ra và lớn lên trong một gia đình nghèo khó ở miền Tây Nam bộ. Di sản mà bà được ba mẹ để lại là căn nhà nhỏ đơn sơ giữa vườn cây và ao cá. Bà bắt đầu canh tác trên đất này từ năm 1989. Nhờ chịu khó, bà B cùng chồng đã cải tạo mảnh đất này thành một vườn cây trái sum suê rộng khoảng 500m2. Sau đó, hai vợ chồng bà B muốn thuê người lấp cái ao để xây thêm một căn nhà cho đứa con út sắp cưới vợ. Vì sử dụng đất không có giấy tờ nên bà B lo lắng sẽ bị Nhà nước thu hồi mảnh đất này, mọi công sức của hai vợ chồng coi như “đổ sông, đổ bể”. Nghĩ vậy, bà B quyết định đến Ủy ban nhân dân cấp xã hỏi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cán bộ xã giải thích chỉ có thể công nhận 120m2 đất ở, phần đất còn lại là đất vườn, ao, chỉ được dùng để trồng cây, nuôi cá, không được xây dựng nhà. 61 https://thuviensach.vn Vậy trong trường hợp này, bà B sử dụng đất ở xen lẫn với đất vườn, ao thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì bà B có được xây nhà trên phần đất vườn, ao này không? Trả lời: Theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Thửa đất của bà B hiện đang có nhà ở và vườn, ao nhưng lại không có bất kỳ một loại giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đất. Các khoản 4, 5, 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; 62 https://thuviensach.vn b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. 5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này. 6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”. Căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên, đất của bà B thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định từ năm 1989, nên phần diện tích đất được công nhận là đất ở sẽ phải căn cứ vào hạn mức công nhận đất 63 https://thuviensach.vn ở được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bà B sinh sống. Nói cách khác, chỉ có phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức theo quy định thì bà B mới được công nhận là đất ở, có thể xây nhà trên đất. Ngược lại, phần diện tích đất vườn, ao còn lại vượt quá hạn mức cho phép thì sẽ được xác định là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản tùy thuộc vào mục đích hiện trạng đang sử dụng. Nếu muốn xây nhà trên phần diện tích đất này thì bà B phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. 64 https://thuviensach.vn LÀM GÌ KHI BỊ MẤT GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT? Tình huống: Lợi dụng lúc cả nhà anh S về quê ngoại và trời mưa to nhiều ngày, kẻ gian đã đột nhập vào bên trong nhà, phá két sắt và lấy đi nhiều tài sản có giá trị, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà. Sau khi phát hiện ra sự việc, gia đình anh S vô cùng lo lắng bởi ngoài việc xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rất khó khăn và còn sợ kẻ gian lấy “sổ hồng” đem đi cầm cố hoặc có những hành động xấu khác. Vậy trong trường hợp này, anh S cần phải làm gì? 65 https://thuviensach.vn Trả lời: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ và cũng là cơ sở để các bên thực hiện các giao dịch về đất đai như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho,... Tuy nhiên, các giao dịch liên quan đến đất đai hiện nay theo quy định của pháp luật đều phải do người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện hoặc phải có sự ủy quyền bằng văn bản cho người khác, và trong nhiều trường hợp, phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý. Vấn đề này được quy định rất rõ trong Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên 66 https://thuviensach.vn trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Như vậy, anh S không cần phải lo lắng rằng kẻ gian sẽ đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của anh đi thực hiện những hành động xấu, làm ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà, đất của anh. Còn về thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bị mất thì Điều 77 Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP quy định như sau: “Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất 1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, 67 https://thuviensach.vn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. 2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. 3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”. 68 https://thuviensach.vn Như vậy, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, anh S cần khai báo ngay cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ niêm yết thông báo về việc mất Giấy chứng nhận tại trụ sở làm việc. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất niêm yết thông báo về việc mất Giấy chứng nhận trong thời hạn luật định, anh S sẽ tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính1, thì anh S cần chuẩn bị hồ sơ, bao gồm: Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu và Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận. 1. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. 69 https://thuviensach.vn HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY Tình huống: Gia đình ông A sống trong một xóm nghèo, với mảnh vườn, sào ruộng. Năm 2016, ông A và gia đình dự định sẽ mở rộng thêm ruộng đất để cải tạo, nâng cao thu nhập. Biết ông A có nhu cầu này, ông B ngỏ lời muốn chuyển nhượng lại 5 sào đất ruộng nhà mình với chi phí hợp lý. Ông A cảm thấy đất ruộng của ông B tương đối phù hợp, tuy nhiên, khi về bàn bạc với vợ, thì vợ ông kiên quyết phản đối. Lý do bà đưa ra là vì bà nghe thấy thông tin đồn rằng đất ruộng của ông B đang trong quy hoạch của địa phương. Sau khi được ông A trao đổi về lý do phản đối của vợ, ông B giải thích: “Đất quy hoạch thì có sao, mình vẫn cày cuốc làm ruộng bao lâu nay có sao đâu. Với lại quy hoạch Nhà nước vài chục năm chắc gì đã đụng tới khu “khỉ ho cò gáy” này. Tôi sẽ chuyển nhượng lại giá rẻ cho anh và hợp đồng viết tay sau này cũng có 70 https://thuviensach.vn thể làm giấy tờ được”. Thấy giá rẻ và tin lời nói của ông B, nên ông A quyết định thực hiện giao dịch. Hợp đồng được viết tay, có chữ ký của hai bên. 2 năm sau, ông A biết thông tin quy hoạch đã được Nhà nước hủy bỏ liền mang giấy viết tay đến cơ quan nhà nước xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình thì bị từ chối với lý do: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông là giấy viết tay, không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Cho rằng mình bị ông B lừa gạt, ông A đã qua nhà ông B đòi tiền, nhưng ông B cho rằng đã chuyển nhượng xong thì ông hết trách nhiệm. Trong trường hợp này, ông A phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Trả lời: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng 71 https://thuviensach.vn hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”. Căn cứ quy định trên, vì lý do đất đang có quy hoạch, không thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nên hai bên chỉ viết giấy tờ ký tay thì giấy tờ viết tay này chưa có giá trị pháp lý và sẽ không được coi là cơ sở để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, nhưng giao dịch này vẫn thỏa mãn quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. 72 https://thuviensach.vn Cụ thể: “Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Vì vậy, ông A hoàn toàn có quyền khởi kiện để lấy lại số tiền đã đưa cho ông B. 73 https://thuviensach.vn CÓ ĐƯỢC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHI ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP HAY KHÔNG? Tình huống: Vì lo lắng sau khi con trai lấy vợ, ra ở riêng sẽ gặp nhiều khó khăn, nên ông Q quyết định dùng số tiền tiết kiệm để nhận chuyển nhượng mảnh đất của ông H với mục đích vừa làm chỗ để ở, vừa có thể buôn bán, tạo kế sinh nhai sau này. Ngày 20/10/2017, ông Q nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc này do ông H đứng tên. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thì bà P (chủ đất đầu tiên) khởi kiện ông H ra tòa vì lý do trước đây ông H không thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng đất cho bà P. Với lý do này, việc “sang tên” mảnh đất từ ông H sang ông Q bị dừng lại. Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của ông Q sẽ được giải quyết như thế nào? 74 https://thuviensach.vn Trả lời: Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 75 https://thuviensach.vn 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Trong tình huống trên, mảnh đất của ông H khi làm thủ tục “sang tên” cho ông Q bị cơ quan có thẩm quyền dừng lại là do đất đang có tranh chấp. Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc cơ quan có thẩm quyền không tiếp tục làm thủ tục “sang tên” cho ông Q là chính xác. Việc chuyển nhượng sau đó được diễn ra hay không sẽ phụ thuộc vào bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án giải quyết tranh chấp giữa ông H và bà P. Nếu bản án của Tòa án quyết định mảnh đất của ông H bị kê biên1 thì việc sang nhượng giữa 1. Hiểu một cách chung nhất, thì kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được áp dụng đối với bị can, bị cáo (hình sự) mà theo quy định của pháp luật có thể bị phạt tiền hoặc đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (dân sự). Chấp hành viên tiến hành kê khai, ghi lại từng loại tài sản, giao cho chủ tài sản hoặc thân nhân bảo quản, cấm việc tẩu tán, phá hủy nhằm bảo đảm cho việc xét xử, thi hành bản án và các quyết định của cơ quan nhà nước được thuận lợi, đúng pháp luật. Sau khi bản án được thi hành hoặc khi xét thấy việc kê biên tài sản không còn cần thiết nữa, người có thẩm quyền phải kịp thời hủy bỏ lệnh kê biên. 76 https://thuviensach.vn ông Q và ông H sẽ không thực hiện được, đồng thời ông H có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho ông Q. Trường hợp bản án của Tòa quyết định mảnh đất của ông H không bị kê biên, thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ diễn ra bình thường theo quy định của pháp luật. 77 https://thuviensach.vn TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY, KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC THÌ CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHÔNG? Tình huống: Do tuổi cao, sức yếu, nên vào mùa đông, khí hậu khắc nghiệt tại miền Bắc khiến bệnh viêm phổi của ông T càng trở nặng. Năm 2014, người con lớn của ông T đang làm việc ở Thành phố Hồ Chí Minh thương cha liền bàn bạc với người em của mình đưa ông vào miền Nam sinh sống. Trước khi chuyển vào sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông T có viết giấy tay với nội dung cho người con út miếng đất đang ở. Hai năm sau, người con út muốn “sang tên” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị từ chối. Cơ quan thẩm quyền giải thích lý do là vì giấy viết tay của ông T không có công chứng, chứng thực, nên không đủ điều kiện thực hiện thủ tục “sang tên”. 78 https://thuviensach.vn