🔙 Quay lại trang tải sách pdf ebook Bất Động Sản 101 - Làm Giàu Từ Các Thương Vụ Đầu Tư Bất Động Sản Ebooks Nhóm Zalo https://thuviensach.vn https://thuviensach.vn BẤT ĐỘNG SẢN 101 LÀM GIÀU TỪ CÁC THƯƠNG VỤ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN —★— Tác giả: Gary W. Eldred Quét mã QR code để truy cập nhanh nhóm trên Facebook. Facebook: ebookdep https://thuviensach.vn Mục lục LỜI GIỚI THIỆU LỜI CẢM ƠN 1. HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONAL TRUMP 2. BẠN VẪN CÓ THỂ LÀM GIÀU ĐƯỢC TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 3. LÀM THẾ NÀO ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4. ĐƯA RA NHỮNG QUYẾT ĐỊNH QUAN TRỌNG 5. MÀI SẮC TƯ DUY KINH DOANH CỦA BẠN 6. VÙNG NÀY PHÁT TRIỂN TỚI ĐÂU? VÀ KHI NÀO NÓ SẼ PHÁT TRIỂN 7. TẠO RA CÁC PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG 8. KIẾM LỜI THEO LUẬT VÀ ĐÚNG LUẬT 9. CUNG CẤP CHO KHÁCH HÀNG NHỮNG GÌ HỌ MUỐN 10. THÊM NHIỀU Ý TƯỞNG HƠN ĐỂ TẠO RA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ NHẤT (MVP) 11. TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA BẠN VỚI GIÁ CAO NHẤT 12. TÁM BƯỚC QUẢN LÝ THÀNH CÔNG 13. TRẢ GIÁ ÍT HƠN SO VỚI GIÁ TRỊ THỰC CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 14 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO KẾT LUẬN https://thuviensach.vn LỜI GIỚI THIỆU Bất động sản hiện nay đang là là một lĩnh vực đầu tư rất được quan tâm ở Việt Nam. Nhiều cá nhân đã và đang coi việc đầu tư bất động sản là cách làm giàu cho mình. Đáp ứng nhu cầu tìm hiểu của các nhà đầu tư muốn học hỏi kinh nghiệm kinh doanh và đầu tư bất động sản, Alpha Books lựa chọn mua bản quyền dịch và xuất bản các cuốn sách về đầu tư bất động sản của Donald Trump, nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng nhất và thành công nhất thế giới. Thông qua bộ sách này, chúng tôi mong muốn đem đến cho độc giả và những người thành đạt những ý tưởng và phương pháp kinh doanh bất động sản hay nhất được những chuyên gia khác về bất động sản ở Mỹ đúc kết từ kinh nghiệm và sự hiểu biết của họ khác trong ngành kinh doanh lợi nhuận cao và chắc chắn này. Qua loạt sách này, và đặc biệt cuốn là Bất động sản 101 mà bạn đọc cầm trong tay, có thể bạn sẽ ngạc nhiên khi thấy người Mỹ rất giỏi ở chỗ họ đưa tất cả các ý tưởng và kinh nghiệm của họ lên hàng học thuật, và từ học thuật họ rút ra các nguyên lý và bí quyết để truyền lại cho những người kế tục họ. Những ông vua các ngành kinh tế sinh lời nhiều nhất ở Mỹ trong nhiều thập niên đã liên tục truyền bá công khai các bí quyết thành công của mình nhằm giúp những thế hệ kế tục họ tạo ra nhiều tài sản và sự phồn vinh hơn nữa cho đất nước phát triển mạnh nhất trên toàn cầu này. Trong cuốn sách Bất động sản 101, tác giả đã vẽ nên bức tranh toàn cảnh lịch sử phát triển và kinh doanh bất động sản ở Mỹ từ những năm giữa thế kỷ XX. Tuy rằng hoàn cảnh lịch sử và kinh tế ở mỗi nước không giống nhau và bạn đọc có thể nhận xét rằng những điều ông viết khó lòng áp dụng ở thực tế Việt Nam, nhưng cái hay là ở chỗ ông cung cấp cho độc giả https://thuviensach.vn những hiểu biết cơ bản nhất về chuyên ngành này: phương pháp đầu tư phát triển đối với những nhà đầu tư phát triển bất động sản lớn, phương pháp đầu tư bảo toàn vốn và sinh lời đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, và phương pháp lựa chọn mua nhà đối với người mua nhà để ở. Và điều quan trọng nhất ông truyền đạt là phương pháp tư duy trong kinh doanh, có thể áp dụng đối với mọi lĩnh vực và đối với tất cả những người đang hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp mà bất động sản chỉ là phương tiện chuyển tải những phương pháp tư duy này. Ngoài ra, bạn đọc sẽ thấy thú vị với những câu chuyện minh họa về sự cạnh tranh công bằng và trung thực trong kinh doanh mà một thị trường khởi phát như Việt Nam còn thiếu, và bạn sẽ có thể rất kinh ngạc khi khám phá ra những ý tưởng xuất sắc nhưng lại rất đơn giản của các nhà kinh doanh lỗi lạc này. Những đất nước có nền kinh tế phát triển rất coi trọng doanh nhân. Bạn đọc sẽ thấy lại tinh thần câu ngạn ngữ “phi thương bất phú” của chúng ta ở cuốn sách này qua quan điểm của tác giả: “…quan điểm của chúng tôi đồng nhất với tinh thần của một đoạn trong diễn văn mà cố tổng thống Ronald Reagan đã phát biểu năm 1985 ở trường đại học St. John: “Chúng ta đã sống qua thời kỳ đại công nghiệp và thời đại của các tập đoàn khổng lồ, nhưng tôi tin rằng bây giờ là thời đại của doanh nhân... Đó là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ hiện tại và cũng là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ trong tương lai.”” Thiết nghĩ độc giả chính là người hiểu biết cuốn sách và rút ra nhiều lợi ích từ nó nhất. Nếu bạn đọc tìm thấy ở cuốn sách một người thầy, một động lực để phát triển khả năng kinh doanh của bạn trong mọi lĩnh vực và đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản thì đó là thành công lớn của tác giả và của chúng tôi. AlphaBooks xin nhường lại cho độc giả quyền đọc và phẩm bình tác phẩm này. https://thuviensach.vn LỜI CẢM ƠN Tôi muốn cám ơn Donald Trump và Michael Sexton, CEO của Trường đại học Trump, vì đã mời tôi làm chuyên gia chương trình quản lý bất động sản. Ông Trump đã nhiều lần nhắc đi nhắc lại rằng: “Tôi chỉ dùng những người giỏi nhất.” Câu nói này là cực kì đúng với đội ngũ chuyên gia của Trường đại học Trump, và tôi có vinh dự được mời tham gia vào đội ngũ này với họ. Tháng 6 năm 2007 ĐỖ KIỆN ẢNH Để thực hiện được cuốn sách này, tôi đặc biệt cám ơn các đồng nghiệp ở Các tiểu vương quốc Ả rập thống nhất UAE: ông Zouheir Jarkas. Những công trình và sự giúp đỡ của ông là vô giá đối với tôi. Tôi cũng ghi nhận sự giúp đỡ của Omer Shabbir Ahmed, trợ lý của tôi. Ông không chỉ làm quá cả trách nhiệm của mình để giúp tôi hoàn thành công việc kịp thời hạn mà còn làm việc với chất lượng cao nhất. Ngoài ra Mohsen Mofid cũng đã hỗ trợ tôi rất nhiều và tôi cám ơn anh vì những nỗ lực không ngừng của anh. LỜI TỰA CHO BỘ SÁCH 101 CỦA TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRUMP Donald J. Trump Người ta thường hỏi tôi bí quyết thành công của tôi là gì, và câu trả lời của tôi rất là đơn giản: tập trung, chăm chỉ, và kiên nhẫn. Tôi có những lúc gặp may, nhưng may mắn cũng chỉ đến mức độ nào đó thôi. Ngoài ra, còn cần phải có kiến thức kinh doanh - không nhất thiết phải là bằng cấp của một trường thật danh giá như Wharton , mà bạn thực sự cần có lòng khát khao và tính kỷ luật để tự dạy mình những kiến thức đó. Tôi lập ra Trường đại học Trump với mục đích truyền cho những người say mê kinh doanh những kỹ năng cần thiết để đạt được thành công lâu dài. Bộ sách 101 của Trường đại học Trump trình bày những ý tưởng quan trọng nhất trong ngành kinh doanh - giống như những khái niệm được đưa https://thuviensach.vn ra trong các chương trình giảng dạy Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh (MBA) có uy tín nhất và được các các công ty thành công nhất trên thế giới sử dụng, bao gồm cả Tổ chức Trump. Mỗi cuốn sách đều do các giáo sư, tác giả hoặc doanh nhân hàng đầu viết nên, những người đó đều chung mục đích giúp bạn đưa những ý tưởng này vào công việc của bạn ngay. Nếu bạn không thoả mãn với công việc hiện tại của mình, hãy đọc cuốn sách này, nhặt ra một ý tưởng quan trọng và thực hiện ngay. Tôi đảm bảo bạn sẽ kiếm được tiền. Donald Trump chúc mừng Gary Eldred về đóng góp nổi bật của ông trong chương trình quản lý bất động sản tại Trường đại học Trump. (ảnh của Karen Slavick, Trường đại học Trump) https://thuviensach.vn 1 HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONAL TRUMP Trong cuốn sách này, bạn sẽ khám phá ra những nguyên tắc kinh doanh bất động sản đã được Donald Trump một doanh nhân lỗi lạc, trải nghiệm. Việc Donald Trump tham gia lĩnh vực giáo dục kinh doanh là một sự thay đổi rất cần thiết và đáng hoan nghênh. Vào lúc này sự thông thái của Trump cần thiết hơn bao giờ hết. Bởi vì nhiều thị trường bất động sản ở nước Mỹ và trên toàn thế giới bắt đầu lắng xuống chứ không còn sốt nữa. Chúng ta đang trở lại đấu trường nơi mà thắng lợi trong cuộc chơi bất động sản đòi hỏi phải có nhiều điều kiện hơn là sự may mắn và cơ hội ngẫu nhiên. Một lần nữa chúng ta lại tiến vào một thị trường mà các nhà đầu tư phải tạo ra giá trị, chứ không chỉ ngồi há miệng chờ sung. Trump nói với tôi khi chúng tôi đang lên kế hoạch xuất bản cuốn sách này: “Bấy lâu nay nhiều người làm các chương trình quảng cáo thương mại trên chương trình truyền hình buổi tối khuyến khích “thanh toán sau”, “mua nhanh bán nhanh”, “mua thấp bán cao” và những cái được cho là kĩ xảo khác để “làm giàu nhanh chóng” tràn ngập trong các sách và băng hình về lĩnh vực bất động sản”. Sau đó ông nói thêm, “Cuộc sống hiếm khi diễn ra theo cách đó. Nếu bạn giàu nhanh thì bạn cũng chóng phá sản thôi.” Chúng tôi không muốn bạn phá sản - hoặc ở bên bờ vực phá sản. Chúng tôi không hứa với bạn rằng làm theo các nguyên tắc kinh doanh của Donald Trump và Gary Eldred sẽ khiến bạn thành một triệu phú ngay lập tức. https://thuviensach.vn Tuy nhiên, chúng tôi hứa rằng các nguyên tắc của chúng tôi sẽ giúp bạn tạo dựng được tài sản, khai thác được các tiềm năng cá nhân, và tạo ra giá trị đối với các khách hàng của bạn. Thậm chí còn hơn thế nữa, bạn có thể có được rất nhiều niềm vui trên con đường kinh doanh này hệt như chúng tôi vậy. Trên thực tế, triết lý kinh doanh bất động sản của chúng tôi không chỉ được ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản hoặc làm giàu. Bạn có thể ứng dụng triết lý này để có được một cuộc sống giàu có và đầy đủ hơn về mọi mặt. “Hãy nghĩ cao xa hơn và sống khoáng đạt hơn.” Với phương châm nổi tiếng thời đại này, Trump khuyến khích bạn “Coi ngày nào cũng là một ngày quan trọng đối với tương lai và là một ngày đặc biệt chỉ bởi vì bạn được hưởng ngày hôm đó. Bạn sẽ tiếp nghị lực cho sự tồn tại của mình. “Thật là một ngày tuyệt vời!” Hãy nói câu đó ngay và hãy cảm nhận được tư tưởng tích cực phát sinh từ câu nói đó. Cho chính bạn một cơ hội để làm việc hết sức mình và mọi người sẽ cùng hưởng lợi từ đó. Hãy biết rằng bạn có thể biến ngày hôm nay thành một ngày đầy ắp những cơ hội và khả năng.” Tóm lại, đây là những điều tâm niệm mang lại sức mạnh cho triết lý của Trump và, cả cuộc sống của ông nữa. Trong các chương sau, chúng tôi sẽ cho bạn biết một cách chi tiết rằng triết lý này có thể dẫn đường cho bạn đến với cuộc sống bạn muốn như thế nào. HÃY SẴN SÀNG ĐÓN NHẬN CƠ HỘI Để đạt được tiềm năng của mình, hãy tự dạy mình cách suy nghĩ và phát triển các cơ hội. Có một điều ngẫu nhiên là cả Trump và tôi đều bắt đầu đọc những cuốn sách về bất động sản khi chúng tôi còn đang là sinh viên đại học. Cả hai đều bắt đầu đầu tư vào bất động sản khi hầu hết các bạn sinh viên còn đang hứng thú mua ô tô thật sang trọng và tìm thuê những căn hộ cao cấp. Tại sao chúng tôi lại hành động khác họ? Tại sao chúng tôi bắt đầu tạo dựng tài sản ở cái tuổi khi phần lớn mọi người đều có vô số lý do để ăn chơi? Bởi vì chúng tôi không chấp nhận những suy nghĩ thông thường là chúng tôi còn quá trẻ, quá non nớt hoặc quá gì gì nữa. https://thuviensach.vn Ừ thì đúng là Trump xuất thân từ một gia đình tưởng đối khá giả (còn tôi thì không). Nhưng đó không phải là sự khác biệt. Phần lớn sinh viên ở Penn đều xuất thân từ các gia đình khá giả. Sự khác biệt lớn khi đó và bây giờ là cả hai chúng tôi đạt được nhiều thứ hơn bạn bè cùng trang lứa bởi vì chúng tôi liên tục đón nhận những ý tưởng mới. Không những thế, chúng tôi liên tục tìm kiếm những ý tưởng và thông tin mới. Cả hai chúng tôi đều là những độc giả lớn - tìm hiểu về thế giới nói chung và tìm hiểu về bất động sản - và chúng tôi là những độc giả lớn trong lĩnh vực tâm lý tự lực (vì thiếu một thuật ngữ chính xác hơn). Trong cuốn sách này, chúng tôi hy vọng rằng bằng cách nhắc nhở và khuyến khích bạn suy nghĩ tích cực, tự tạo cơ hội, và mở rộng chân trời của mình, chính bạn cũng sẽ đạt được nhiều hơn những gì bạn muốn đạt được. HIỂU BIẾT CHI TIẾT Hãy sẵn sàng đón nhận cơ hội, hãy sẵn sàng đón nhận lợi nhuận. Nhưng tư duy tích cực (tôi muốn nói là tư duy khám phá) sẽ không mấy hiệu quả nếu như bạn không tự nạp vào mình dòng kiến thức liên tục phát triển. Trump thích nói câu: “Tôi không còn trẻ nữa để tìm hiểu tất cả mọi thứ”. Trên thực tế, ông tuân theo sáu câu hỏi cơ bản của Kipling để xây dựng kiến thức của mình. Sáu câu hỏi đó là Cái gì, Tại sao, Khi nào, Như thế nào, Ở đâu, và Ai. Trump nói: “Xây một toà nhà ở thành phố New York đòi hỏi phải có kiến thức qui hoạch vùng, phải có các nhà thầu, kiến trúc sư, quyền sử dụng không gian phía trên công trình, các luật thuế, các hiệp hội, và hàng nghìn thứ khác - và không kém phần quan trọng là các khách hàng tiềm năng. Khi bắt đầu đầu tư, tôi phải học rất nhiều điều. Không ai khác có thể học những điều này hộ tôi. Mỗi ngày, tôi sẽ học một chút gì đó, ứng dụng điều đó, và tôi tiến bộ dần. Hãy tin là bạn không thể trở thành một nhà đầu tư phát triển bất động sản trong một sớm một chiều”. “Nếu như tôi bắt đầu công việc kinh doanh mà cho rằng mình đã biết mọi thứ thì tôi đã kết thúc công việc trước khi bắt đầu. Hãy tránh mắc lỗi này. Bất động sản ẩn chứa rất nhiều tình tiết bên trong. https://thuviensach.vn “Tôi luôn cảnh báo mọi người đừng lao vào một công việc khi chưa chuẩn bị sẵn sàng. Đó là đường ranh giới mỏng manh giữa tính dũng cảm và sự ngu dốt. Phải tính đến yếu tố thuỷ triều trước khi bạn lao xuống biển. Luôn có nguy cơ nào đó chực chờ. Nguy cơ là những điều chưa biết, thậm chí cả những điều chưa biết trong vùng nước nông. Thuỷ triều thì lớn và cá mập sống ở đấy. Đôi khi bạn nhận biết được nguy cơ thì đã quá muộn. Hãy luôn ghi nhớ điều đó, dù bạn có cho rằng những suy nghĩ của bạn là kỳ quặc hay ngớ ngẩn như thế nào đi nữa. “Trong những năm khởi đầu sự nghiệp, tôi đã dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu tỉ mỉ đến từng chi tiết có thể áp dụng được cho vụ thương lượng mua bán mà tôi đang quan tâm. Đến tận bây giờ tôi vẫn làm như vậy. Mọi người thường nhận xét về cách tôi hành động nhanh chóng như thế nào, nhưng nguyên nhân làm tôi có thể hành động nhanh đến như vậy là vì tôi đã chuẩn bị từ trước rồi, điều không phải ai cũng biết để làm. Tôi đã chuẩn bị cho mình rất toàn diện. Khi nào đến thời điểm xuất phát thì tôi đã sẵn sàng chạy nước rút”. HÃY NGHĨ CHO CHÍNH MÌNH ĐẢM ĐƯƠNG TRÁCH NHIỆM Bạn cần phải kết hợp thực tế và ý kiến khách quan vào các quyết định đầu tư của mình, nhưng đừng bao giờ nhường quyền quyết định của bạn cho các cố vấn. Ông Trump nói “Vấn đề này rất hệ trọng đối với lý trí của cá nhân cũng như của toàn nhân loại. Những điều tồi tệ nhất trong lịch sử đã xảy ra khi người ta ngừng suy nghĩ cho bản thân mình, đặc biệt là khi họ cho phép mình bị ảnh hưởng bởi những người tiêu cực. Đó chính là điều làm nảy sinh ra những kẻ độc tài. Hãy tránh mắc lỗi đó bằng mọi giá. Trước hết, hãy ngăn chặn nó ở chính bản thân mình, thế tức là bạn đã góp phần mình vào sự sáng suốt của nhân loại cũng như sự sáng suốt của chính bạn. “Bạn cần có ý thức về trách nhiệm cá nhân. Khi tôi nói cần có ý thức đúng đắn chính là tôi đang suy nghĩ về trách nhiệm. Người có trách nhiệm không bao giờ thấy cần phải đổ lỗi cho người khác hoặc lúc nào cũng bới lông tìm vết. Những kẻ bi quan thì không bao giờ cố gắng cho đi nhiều và https://thuviensach.vn vì vậy cũng chẳng bao giờ nhận được gì nhiều. Đừng nhập bọn với đám này.” “Tôi biết một gã mà mỗi lúc tôi nhắc tới chỉ là để xem anh ta định đổ lỗi cho ai hoặc cái gì vào ngày hôm đó. Tôi nghĩ anh ta cho rằng bản thân anh ta chưa từng mắc một sai lầm nhỏ trong suốt cuộc đời của mình. Kể từ ngày đầu tiên sinh ra đời, chẳng có lỗi nào là lỗi của anh ta cả. Điểm mù quáng lớn nhất của anh ta chính là bản thân anh ta. Và, thật đáng buồn khi phải nói rằng cuối cùng anh ta thành người thất bại hoàn toàn trong cuộc đời bởi anh ta không bao giờ nghĩ đến phương thuốc chữa trị sự thất bại lớn nhất chính là bản thân mình. Hãy kiểm điểm lại bản thân mình trước tiên nếu mọi việc không suôn sẻ.” “Tôi đã hoạt động kinh doanh đủ lâu và đã có nhiều bước thăng trầm, vậy nên tôi có thể lướt qua vấn đề để tìm nhanh ra giải pháp. Đừng quá quan trọng hoá vấn đề mà nên chú trọng vào giải pháp. Chính trí óc phải làm việc như thế này: Tập trung vào điều tích cực nhưng không được mù quáng đối với điều tiêu cực. Đó là trách nhiệm của bạn!” CÁC MỤC ĐÍCH VÀ THÓI QUEN Trump khuyên: “Hãy làm cho các mục đích của bạn có một ý nghĩa thực sự”. Truyền cho chúng một giá trị cao hơn tiền bạc. Đưa chúng lên tới tầm cao nhất mà bạn có thể. Hãy cho chúng thêm ý nghĩa để chúng không chỉ làm lợi riêng cho bạn mà còn cho cả những người khác nữa. Đó là một khía cạnh quan trọng của suy nghĩ - và là một bước dài tiến tới thành công lớn hơn. Sau một thời gian, người ta sẽ biết đến bạn nhờ thói quen của bạn và hành vi quen thuộc của bạn. Những thói quen này có thể là những tố chất, theo quan điểm của Aristotle. Nếu hành vi của bạn luôn có chuẩn mực cao, thì tố chất riêng của bạn có thể là chính trực. Vì vậy, hãy xem lại thói quen của bạn và đảm bảo rằng những thói quen này đang dẫn bạn đi đúng hướng. Phải chắc chắn rằng bạn đang nỗ lực để đạt được kết quả mà bạn muốn và chắc chắn rằng phương pháp mà bạn dùng để đạt được mục đích này là phương pháp của riêng bạn. Xác định các ranh giới riêng cho bạn, mục đích https://thuviensach.vn riêng cho bạn mà không bị bất kỳ người nào gây ảnh hưởng tiêu cực tới chúng. NGHỆ THUẬT ĐÀM PHÁN Bạn phải đặt mình vào những cuộc thương lượng, bạn phải cam kết. Trump thích một câu của Thoreau : “Tôi không biết một thực tế nào có tính khích lệ hơn là khả năng không thể phủ nhận được của một con người nhằm nâng tầm cuộc sống của mình bằng khát vọng lý trí.” Câu nói đó không chỉ có tính khích lệ, nó còn truyền sức mạnh cho hành động. Nó có nghĩa là bạn có thể làm được rất nhiều việc bằng cách sử dụng trí tuệ của mình và cùng nó tiến lên phía trước. Suy nghĩ mà không hành động thì sẽ chẳng đạt được mấy kết quả về lâu dài. Những ý tưởng vĩ đại của bạn vẫn cứ chết yểu trừ phi bạn sử dụng chúng một cách tích cực vào hành động. Bây giờ chúng ta sẽ bắt đầu. Chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn một ít kiến thức truyền sức mạnh. Hãy đưa những kiến thức đó vào hành động. Hãy trở thành người giỏi nhất trong khả năng của mình. https://thuviensach.vn 2 BẠN VẪN CÓ THỂ LÀM GIÀU ĐƯỢC TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Tôi thích "Sáu câu hỏi" của Rudyard Kipling. Chúng là "Cái gì, Tại sao, Khi nào và Như thế nào, Ở đâu, và Ai." Hãy đặt câu hỏi. Tôi yêu ngành bất động sản. Và hy vọng rằng khi bạn đọc xong cuốn sách, bạn cũng sẽ yêu ngành này. Bất động sản làm cho nhiều người có thêm nhiều cơ hội hơn bất kỳ loại hình đầu tư nào khác. Từ nền kinh tế phát triển đến nền kinh tế lạc hậu, từ lãi suất cao đến lãi suất thấp, từ thị trường bùng nổ đến thị trường phá sản - tất cả những yếu tố đó đều chẳng có gì khác nhau đối với việc kinh doanh này. Tôi đã kiếm được tiền trong tất cả các loại thị trường và các điều kiện kinh tế. Và bạn cũng sẽ kiếm được như thế nếu bạn học được cách tư duy và hành động như một nhà kinh doanh bất động sản. Việc làm giàu, sự độc lập cá nhân và tự do tài chính chỉ đòi hỏi hai điều kiện cơ bản: 1. Hướng dẫn cuộc sống hàng ngày của bạn bằng một phương pháp tư duy, bằng tính cách và kế hoạch hành động của một doanh nhân. 2. Sử dụng phương pháp có hệ thống và có khả năng thực hiện được để khám phá, sáng tạo, và thu hoạch được giá trị bất động sản. SUY NGHĨ VÀ HÀNH ĐỘNG NHƯ MỘT DOANH NHÂN Xã hội thường hiểu sai về tính cách của một doanh nhân. Đối với nhiều người, doanh nhân là kẻ hỗn xược và liều lĩnh, là những kẻ làm giàu bằng bất kỳ giá nào. Doanh nhân thường được mô tả là tay quảng cáo bịp bợm thổi phồng và đánh bóng những mặt hàng của hắn. Trong bối cảnh nghề này bị bóp méo như vậy, thì sự hám lợi thúc đẩy cách cư xử không trung thực. https://thuviensach.vn “Doanh nhân” kiểu này sẽ làm hoặc nói hầu như bất kỳ điều gì chỉ để mau chóng kiếm lời. Không nghi ngờ gì nữa, ngành kinh doanh bất động sản đã thu hút đông đảo cả người mới vào nghề lẫn người lão luyện trong nghề, những người này ít nhiều đều góp phần củng cố thêm cái quan niệm tiêu cực đó. Tuy nhiên, quan điểm của Trường đại học Trump chúng tôi về các doanh nhân hoàn toàn ngược lại với quan niệm tiêu cực trên. Quan điểm của chúng tôi thống nhất với tinh thần của một đoạn trong diễn văn mà cố tổng thống Ronald Reagan đã phát biểu năm 1985 ở trường đại học St. John. “Chúng ta đã sống qua thời kì đại công nghiệp và thời đại của các tập đoàn khổng lồ: Nhưng tôi tin rằng bây giờ là thời đại của doanh nhân… Đó là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ hiện tại và cũng là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ trong tương lai.” Tài nguyên quan trọng nhất - như giáo sư kinh tế học Julian Simon nhấn mạnh trong cuốn sách cùng tên của mình - chính là con người. Giáo sư Simon chứng minh rằng chúng ta đâu cần phải lo lắng về sự cạn kiệt tài nguyên dầu, than đá, hoặc, chủ thể đang được đề cập đến, là đất đai. Miễn là vẫn còn có những người chứng minh được tinh thần “không có việc gì khó” và miễn là người ta còn phát triển các khả năng sáng tạo để giải quyết vấn đề, thì chúng ta còn có thể hy vọng một tương lai tươi sáng. Giáo sư Simon kết luận “nhiên liệu chính để gia tăng tốc lực phát triển của chúng ta là vốn kiến thức chúng ta có, và cái kìm hãm sự phát triển này lại là sự thiếu khả năng sáng tạo. Tài nguyên quan trọng nhất là con người - những con người có năng lực, tinh thần và hoài bão sẽ đem hết ý chí và khả năng sáng tạo của họ phục vụ cho lợi ích của chính họ và cho lợi ích của tất cả chúng ta.” Đừng đánh mất những mục tiêu lớn. Doanh nhân cần phải có mục đích rõ ràng để đạt được thành công. Đây là lời hứa của Trường đại học Trump: Nếu bạn chọn nghề bất động sản, nếu bạn chọn tinh thần doanh nhân làm động lực thúc đẩy cuộc sống của mình, bạn sẽ có vô số cơ hội để làm việc vì lợi ích của riêng bạn, https://thuviensach.vn vì lợi ích của những người bạn phục vụ; và nếu bạn xử sự hợp với luân thường đạo lý và có trách nhiệm, bạn còn đem lại lợi ích cho tất cả chúng ta nữa. Bằng cách kết hợp kiến thức, nỗ lực và khả năng sáng tạo, bạn sẽ tạo ra giá trị của bất động sản. Nên biết rằng cuộc sống giống như một hồi kịch, hãy diễn hết khả năng của bạn để thu hút khán giả một cách thành công. TƯ DUY KINH DOANH TƯƠNG PHẢN VỚI NGƯỜI BÁN HÀNG CƠ HỘI Tư duy kinh doanh khác với tư vấn về bất động sản được quảng cáo rộng rãi. Phần lớn những cuốn sách “làm giàu từ bất động sản” ca ngợi những nguyên tắc chủ đạo của những người bán hàng cơ hội. Những cuốn sách này nói với bạn rằng nếu muốn làm giàu trong lĩnh vực bất động sản thì hãy tìm cho mình những kẻ bán hàng cơ hội - những kẻ có tâm hồn liều lĩnh đang mắc chung một chứng bệnh khao khát các vụ ly dị, sa thải bớt nhân công, nợ tín dụng, hoá đơn thanh toán y tế, tịch thu tài sản để thế nợ và phá sản. Theo những bậc thầy đang quảng cáo phương pháp này để kiếm lời, thì những gã đục nước béo cò đó rất mừng khi bán hầu bạn bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường 20, 30, hoặc có thể là 40%. Bạn có lãi ngay tức thì. Tiểu xảo này có hiệu quả không? Có đấy, thỉnh thoảng thôi! Nhưng không nghi ngờ gì nữa, những tay lão luyện này tâng bốc triển vọng của phương pháp này và dìm bớt những nhược điểm của nó trên ba phương diện: vi phạm đạo đức và pháp luật, những khó khăn thực tế, và tầm nhìn kinh doanh lệch lạc. Vi phạm đạo đức và pháp luật Khi các nhà đầu tư đàm phán với những người bán bất động sản đang gặp khó khăn, họ vượt quá những ranh giới luân thường đạo lý. Họ gây sức ép, lừa dối, và đưa ra những hứa hẹn mà họ không có ý định thực hiện. Trên thực tế, để ngăn chặn những hành vi vô luân đó, nhiều bang đã ban hành các đạo luật qui định cụ thể về việc mua bán của những kẻ bán hàng lợi dụng cơ hội trong các vụ kê biên tài sản thế chấp. Mặc dù đôi khi các nhà kinh doanh đàm phán với những người bán https://thuviensach.vn đang gặp khó khăn, hoặc những kẻ cơ hội nhưng trong lúc thực hiện việc đó họ rất thận trọng dè dặt và chỉ tỏ ra rằng họ hoàn toàn thành thật. Những khó khăn thực tế Bạn cũng không dễ gì kiếm được những kẻ bán hàng cơ hội mà lại biết “chơi đẹp” thực sự để bán cho bạn với giá thực sự thấp hơn giá trị thị trường. Điều đó có thể có, nhưng rất mất công. Sách bài tập ở Trường đại học Trump của chúng tôi là cuốn Nguồn lợi lớn của Bất động sản tóm lược quan điểm của tôi về phương pháp làm giàu từ bất động sản. Cũng như với một mỏ vàng, bạn sẽ chỉ tìm thấy những miếng vàng thực sự của mình bằng cách đào bới kiên nhẫn và vất vả. Tầm nhìn kinh doanh lệch lạc Rõ ràng những khó khăn trên thực tế và về mặt đạo đức, pháp luật đã là một bài toán hóc búa đối với những người bán hàng cơ hội. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi thì còn tệ hơn thế nữa, sự tập trung chú ý vào những người bán hàng cơ hội này làm sai lệch tầm nhìn kinh doanh của hai thế hệ nhà đầu tư. Tôi đã nghe và đọc lời khuyên này hàng trăm lần: “Đừng bao giờ mua bất kỳ bất động sản nào nếu như bạn không thể mua nó dưới giá thị trường 20%” Thật vớ vẩn! Để có một quyết định sáng suốt, bạn cần phải tính toán ra tổng lợi nhuận tiềm năng của bất động sản. Vâng, xét theo tất cả mọi khía cạnh thì khi thấy lợi nhuận tiềm năng hợp lý về mặt đạo đức và kinh tế, bạn hãy tìm kiếm và thương lượng để đạt được giá hời. Hãy tìm cho ra những kẻ bán hàng cơ hội đó, những người mà bạn có thể giúp giải tỏa những mối quan tâm thúc bách nhất của họ. Nhưng đừng để tiểu xảo của họ che khuất tầm nhìn sáng tạo của bạn. Hãy luôn bao quát những nguồn lợi nhuận tiềm ẩn từ dòng tiền mặt, nhận biết các tiềm năng, những điều kiện và chi phí thu xếp tài chính, trả góp tiền vay thế chấp, và quan trọng nhất là những cơ hội tăng thêm giá trị cho bất động sản. Là một doanh nhân, bạn sẽ thấy lợi nhuận thường tiềm ẩn ở những chỗ khuất mà chỉ thấy được khi bạn làm cho tầm nhìn của mình sắc bén hơn. Đừng cho phép ai nói với bạn rằng bạn không thể đánh giá mình cao hơn đối thủ cạnh tranh. Chúng ta áp đảo các đối thủ trong mọi dự án của https://thuviensach.vn chúng ta. TƯ DUY KINH DOANH ĐỐI NGHỊCH VỚI TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong khi nhiều tay sừng sỏ về bất động sản khẳng định một cách sai lầm rằng những kẻ bán hàng cơ hội sẽ cho bạn cơ hội tốt nhất để bạn làm giàu bằng con đường đầu tư bất động sản, thì ngược lại báo chí tài chính lúc nào cũng sốt lên với những tin bất động sản tăng giá. Theo hàng trăm bài báo xuất hiện gần đây, bất động sản tăng giá quá nhanh và trong thời gian quá dài. Do đó, các nhà đầu tư nên tìm những cách khác mà kiếm tiền. Họ cho rằng tương lai không chỉ ảm đạm vì việc tăng giá sẽ hết thời, mà nguy hiểm hơn, khi nào những ảo tưởng về bất động sản tan vỡ thì các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản sẽ không còn nổi mảnh áo trên người. “Bán ngay!” là câu cửa miệng mà nhiều người được gọi là chuyên gia kinh tế đồng thanh hô lên. Vậy chúng ta hãy xem xét hai vấn đề này: 1. Để kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản, bạn có cần thị trường đó tăng giá không? 2. Bạn có sợ ảo tưởng về bất động sản không? Bạn sẽ thấy các doanh nhân trả lời từng câu hỏi này một cách rất quả quyết là: Không! Bạn có cần thị trường tăng giá? Trong các thị trường đất đai đang biến đổi nhanh đầu những năm 2000, thì các nhà đầu tư, chủ sở hữu, và những kẻ đầu cơ kiếm bộn tiền vì giá bất động sản tăng. Thật tuyệt vời! Nhưng thực tiễn này đã tạo ra ảo tưởng sai lầm logic là nếu bất động sản không tăng giá thì chả còn mấy lợi nhuận nữa; thế thì bạn nên gửi tiền vào tiết kiệm: ít rủi ro hơn mà lợi nhuận dự kiến cao hơn. May thay, đánh giá đáng buồn này đã bỏ sót ba nguồn lợi nhuận chính từ bất động sản: dòng tiền mặt, trả góp (trả dần tiền thế chấp), và tạo ra giá trị. Bây giờ, chúng ta hãy tập trung vào dòng tiền mặt và trả dần tiền thế chấp. Chúng ta sẽ thảo luận việc tạo ra giá trị sau. https://thuviensach.vn Tôi bắt đầu đầu tư vào một thị trấn chưa phát triển ở Indiana. Một trong những bất động sản đầu tiên của tôi trị giá 100 ngàn đô la. Tôi thanh toán ngay theo hơp đồng là 10 ngàn đô la, phần còn lại được người bán đồng ý cho trả góp trong vòng 10 năm. Cái toà nhà chung cư cũ kĩ này (tôi phải gọi nó là ‘già nua’ thì mới đúng) không lên giá. Sau 12 năm, tôi bán toà nhà này với giá 100 ngàn đô la, bằng đúng giá tôi mua . Đối với người thích bất động sản tăng giá thì khu chung cư của tôi quả là một vụ đầu tư tệ hại. Nhưng nếu nhìn kĩ hơn sẽ thấy rằng vụ đầu tư này rất lời. Sau khi tính đến các chi phí hoạt động và thanh toán các khoản nợ, thì bất động sản đó thu được dòng tiền mặt sau khi trừ thuế là 2.500 đô la ròng mỗi năm. Như vậy, chỉ tính riêng dòng tiền mặt thì mỗi năm tôi kiếm được lợi nhuận là 25% của 10 ngàn đô la tiền đầu tư. Thêm vào đó, khoản 10 ngàn đô la thanh toán ngay sau mười năm sẽ được gộp vào tổng số vốn 100 ngàn đô la giá trị của bất động sản này (xin nhớ rằng tôi thanh toán hết giá trị hợp đồng vào năm thứ 10). Giá thị trường không tăng, giá trị bất động sản không tăng vậy mà tôi vẫn kiếm được tổng suất thu lợi mỗi năm hơn 30% tính trên vốn đầu tư. Bạn còn có thể mua được những bất động sản như vậy không? Có chứ, thậm chí ngày nay bạn vẫn có thể tìm được những vụ mua bán hấp dẫn tương tự như vậy ở một số nơi thuộc miền Nam và Trung-Tây. Đừng chăm chăm duy nhất vào việc thị trường tăng giá. Cũng giống trường hợp mười công ty có cổ tức cao nhất trên chỉ số Dow Jones đôi khi cho kết quả hoạt động tốt hơn Microsofts và Amazons, thì các thị trường bất động sản không còn được ưa chuộng hoặc các thị trường bất động sản không còn tăng trưởng hay tăng trưởng chậm vẫn có thể cho lợi nhuận hấp dẫn. Doanh nhân biết rằng mình vẫn có thể kiếm được nhiều tiền lãi ở những thời điểm hoặc vùng nào đó mà phải sau một thời gian dài giá mới tăng lên. Bạn có sợ ảo tưởng về bất động sản không? https://thuviensach.vn Còn một dấu hiệu làm bạn nản chí nữa đó là báo chí liên tục thổi phồng cái gọi là ảo tưởng về bất động sản. Tuy nhiên, trước khi bạn bị dư luận báo chí tiêm nhiễm về ảo tưởng bất động sản này, trước khi bạn rơi vào nỗi hoảng sợ tiêu cực làm nhụt chí đầu tư, bạn hãy đặt những dự báo bi quan hiện tại vào trong một bối cảnh lịch sử. Trong 60 năm qua, các nhà kinh tế học, các nhà phân tích chứng khoán Phố Wall và các chuyên gia tài chính khác đã dự đoán sai lầm về kết cục của bất động sản. Hãy xem qua những dự báo xa-rời-thực-tế trong những năm qua: • “Giá nhà đất dường như đã đứng yên, và có triển vọng rất thực tế là sẽ giảm.” (Thời đại, ngày 1-12-1947) • “Giá nhà quá cao trên thị trường. Giá trung bình hiện nay là khoảng 8 ngàn đô la - quá cao so với khả năng của hai phần ba khách mua.” (Tập san Khoa học, Tháng 4-1948) • “Nếu bạn đã mua nhà từ thời Chiến tranh.... bạn đã thực hiện vụ mua bán lúc giá thị trường lên đến đỉnh cao… thì cái ngày mà bạn mất nhà có thể sẽ đến.” (Nhà đẹp, Tháng 11 năm 1948). • “Mục tiêu sở hữu một ngôi nhà dường như ngày càng vượt quá khả năng của nhiều người Mỹ. Một ngôi nhà mới trung bình ngày nay có giá 28 ngàn đô la.” (Tuần báo Kinh doanh, Ngày 4-9-1969) • “Hãy cảnh giác với cái gọi là 'sự thông thái chung’ mách bảo bạn 'Mua ngay.... bởi vì lạm phát liên tục sẽ đẩy giá nhà và tiền thuê nhà ngày càng cao.’” (Tập san NEA, Tháng 12-1970) • “Ở California… chẳng hạn, không có gì là lạ khi thấy các gia đình có điều kiện trung bình mua nhà với giá 100 ngàn đô la.... Tôi tin rằng giá đã vượt qua đỉnh rồi” (John Wesley English và Gray Emerson Cardiff, Sự sụp đổ của thị trường Bất động sản đang đến gần, 1980) • “Thời kỳ dễ kiếm lời từ bất động sản có thể đang đến hồi kết.” (Tiền tệ, Tháng 1-1981) • “Thời kì vàng son không có rủi ro về giá nhà đã hết.” (Tiền tệ, Tháng 3-1985) https://thuviensach.vn • “Nếu bạn đang tìm mua một ngôi nhà, hãy cẩn thận. Giá nhà tăng không còn là sự chắc chắn nữa.” (Miami Herald, Ngày 25-10-1985) • “Phần lớn các nhà kinh tế học đồng ý rằng... (một ngôi nhà) sẽ chỉ có giá trị nhiều hơn một cái mái nhà trừ đi tiền thuế chút đỉnh. Đương nhiên đây không phải là vụ đầu tư sinh lợi đã từng có trong nhiều năm của thập kỷ 1980”, (Tiền tệ, Tháng 4-1986) • “Thế hệ sinh ra trong thời kỳ bùng nổ dân số lần thứ nhất sau Thế chiến thứ 2 hiện tại đã có nhà để ở rồi. Tiếp theo sau họ là thế hệ ‘những đứa trẻ Nổi loạn . Đến năm 2005, giá nhà ở thực tế sẽ ở mức thấp hơn 40% so với ngày nay.” (Trích dẫn bài viết “Thế hệ Bùng nổ dân số, Thế hệ con trẻ nổi loạn, và Giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới,” của Gregory Mankiw, một nhà kinh tế học của Đại học Harvard đăng trên Tập san Kinh tế học khu vực, Mùa thu năm 1989) • “Chúng ta đang bắt đầu trở lại thời kỳ mua nhà không phải vì những khả năng sinh lợi của nó mà vì mục đích trú ngụ.” (Thời báo Los Angeles, Ngày 31-1-1993). • “Các nhà hoạch định kế hoạch tài chính nhất trí cho rằng nhà cửa vẫn sẽ là một cách đầu tư kém hiệu quả.” (Tạp chí tài chính cá nhân Kiplingers, Tháng 11-1993) • “Đầu tư vào nhà là cách đầu tư tồi.” (Chuyên san Nhà Khảo sát San Francisco, Ngày 17-11-1996) • “Ngôi nhà chỉ là một cái mái trên đầu. Đó không phải là đầu tư.” (Mọi thứ bạn biết về tiền bạc đều không đúng, 2000) • “Nhưng câu hỏi thực tế là, giá nhà trong một thời gian dài sẽ như thế nào? Như tôi đã từng nói, tôi không nghĩ rằng năm, mười năm nữa giá nhà sẽ cao hơn.” (Nhà kinh tế học của trường đại học Yale, Robert Shiller, trích trong Tuần Tin tức, Ngày 27-10-2005) Điều quan trọng nhất là sau 10, 15, hoặc 20 năm nữa, ai là người sẽ hưởng những giá trị cao nhất và mức độ tự do tài chính lớn nhất? Là những ai làm theo những bài báo và cuốn sách ngụ ngôn Gà con nói vớ nói vẩn về https://thuviensach.vn những ảo tưởng hão huyền? Hay là những người làm theo nguyên tắc kinh doanh và triết lý của Donald Trump và Gary Eldred? Thận trọng: Nguyên tắc của chúng tôi không bảo bạn mua bất kỳ thứ gì, với bất kỳ giá nào, vào bất kỳ lúc nào -mặc dù thực tế đã chứng minh rằng những phương pháp không cần suy nghĩ cũng thường thu được tiền lời cao. Đúng là có một số (nhưng đương nhiên không phải là phần lớn) thị trường bất động sản thể hiện những bước thăng trầm theo chu kỳ rộng (với những đỉnh cao mới vượt lên trên những đỉnh cao cũ). Đúng là thông thường, những vụ mua bán lớn đòi hỏi phải có lao động và sáng tạo. Đúng là đôi khi bạn có thể bất ngờ rơi vào tình trạng xuống dốc không phanh. Nhưng những sự việc này chỉ mang tính chất thời điểm thôi. Tất cả các loại thị trường bất động sản, các điều kiện kinh tế, và thậm chí cả những khó khăn trầm trọng đều cho những cơ hội kinh doanh kiếm lời. Donald Trump bắt đầu sự nghiệp của mình vào những năm đen tối giữa thập kỷ 70, khi rõ là chẳng ai muốn mua hay phát triển bất động sản ở cái thành phố New York sắp phá sản này. Thậm chí còn ấn tượng hơn nữa, ông Trump gieo mầm cho sự giàu có ngày nay trong thời kì vẫn còn đang quần quật kiếm tiền trả nợ đầu những năm 90. Đó chắc chắn là một tấm gương lớn biến trái đắng thành quả ngọt. Vậy thì chúng tôi mời bạn lựa chọn: Bạn có chấp nhận những dự đoán gieo rắc nỗi lo sợ - những dự đoán mãi mãi sai lầm? Bạn có tiêm nhiễm vào mình những lời sáo rỗng và sự thông thái rởm? Hay bạn sẽ phớt lờ chúng đi để trở thành nhà đầu tư bất động sản? Bạn có hướng đến các phóng viên và các chuyên gia kinh tế để tin vào lập luận, hy vọng và kinh nghiệm của những người đó? Nói cách khác, bạn có để nỗi sợ hãi và sự thiếu kiến thức đẩy bạn ra ngoài cuộc tìm kiếm sang giàu? Hay bạn sẽ chọn cách kiểm soát cuộc đời mình và tích cực định hướng mình vào con đường dẫn tới sự giàu có về tài chính và sự thịnh vượng của cá nhân mà bạn thực sự mong muốn? Nếu bạn trả lời: “Vâng! Tôi muốn ghi tên vào thuỷ thủ đoàn. Tôi đã sẵn sàng ra khơi”, thế thì tốt cho bạn đấy! Ở các trang tiếp theo, bạn sẽ khám phá con đường dẫn đến sự giàu có và độc lập về tài chính. Hãy để https://thuviensach.vn chúng tôi chỉ cho bạn biết cách suy nghĩ và hành động như một nhà đầu tư bất động sản - là một người mà khi nhìn thấy một khách sạn tiêu điều nằm ở một vùng hoang tàn lại có thể hình dung ra được nó sẽ là Khách sạn Grand Hyatt được vây quanh là các cửa hàng, nhà hàng và quán cafe cao cấp; là một người có thể thấy được những qui định về qui hoạch vùng cho các khu dự án giới hạn độ cao toà nhà chỉ được phép ở mức 40 tầng mà lại vẫn xin được giấy phép hợp lệ để xây dựng toà chung cư sở hữu tư nhân cao cấp đa chức năng 80 tầng, cao nhất thành phố New York (gấp đôi độ cao qui định). Là một doanh nhân hiểu biết và có động lực, bạn sẽ thu xếp được những vụ khó như vậy. Những vụ làm ăn đó có thể không cạnh tranh được với những vụ của ông Trump về qui mô hoặc giá trị. Nhưng dù sao đi nữa thì chúng cũng sẽ tạo khả năng cho bạn hình dung, sáng tạo và xây dựng cuộc sống tốt hơn cho người khác - và cả cho bạn nữa. https://thuviensach.vn 3 LÀM THẾ NÀO ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LỜI KHUYÊN CỦA TRUMP CHO CÁC DOANH NHÂN Khi tôi bắt đầu làm việc với Donald Trump, tôi rất vui mừng biết rằng ông cũng có niềm say mê đọc sách như tôi. Điều ngạc nhiên hơn nữa (mặc dù khi nghĩ kỹ, thì cũng chẳng có gì là ngạc nhiên) là ông Trump và tôi có chung niềm tin về tác dụng tâm lý, và có chung niềm tin về những cuốn sách tự lực, (vì thiếu thuật ngữ hay hơn nên tôi gọi vậy). Một trong những câu nói ưa thích của Trump là: "quan điểm của cá nhân xác định tầm cao của cá nhân đó." Không may, phần lớn những người được gọi là chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và đầu tư trên lý thuyết bỏ ngoài tai những lời khuyên như vậy và coi đó chỉ là "tâm lý bình dân". Đối với các giáo sư, đầu tư thành công chỉ đòi hỏi kỹ năng làm việc với các con số và các phương pháp định lượng. Trên thực tế, tận đến gần đây, các khoa kinh doanh của trường đại học thậm chí vẫn chưa dạy khoá học nào về tâm lý tài chính - một lĩnh vực đã giành được giải thưởng Nobel. Như ông Trump đã nói: "Khi còn học trong trường kinh doanh, lẽ ra tôi đã không tin rằng tâm lý có thể góp phần vào sự thành công trong lĩnh vực tài chính." Trên thực tế, về cơ bản thành công không phải bắt đầu bằng kiến thức mà bắt đầu bằng "trí óc xây dựng nên những toà lâu đài." Nếu không có những thói quen suy nghĩ đúng đắn và những thói quen hành động tương ứng với suy nghĩ đó thì không một doanh nhân tương lai nào có khả năng đạt được nhiều thành công. Đối với ông Trump, những đặc điểm dẫn đến thành công bao gồm: https://thuviensach.vn Suy nghĩ tích cực: Bạn có quyền lựa chọn. Bạn có thể biện minh để tránh trách nhiệm hoặc bạn có thể thừa nhận trách nhiệm. Bạn có thể thấy ai đó phản đối chỉ trích bạn. Hoặc quanh bạn chỉ có những người tin vào những gì bạn (và họ) có thể làm được, chứ không phải tin vào những gì bạn không thể làm được. Thái độ chắp cánh cho những mong muốn và mục tiêu của bạn. Đừng làm việc đó chỉ vì tiền: "Chọn cho bạn những mục tiêu để rồi bạn có thể theo đuổi chúng bằng niềm say mê và lòng nhiệt tình" - Trump nói, "Bạn sẽ gặp phải những lúc khó khăn. Niềm say mê và lòng nhiệt tình sẽ tiếp tục giữ động lực cho bạn. Cũng chính niềm say mê và lòng nhiệt tình cùng với ý thức hoàn thành công việc sẽ giúp bạn bằng mọi cách vượt qua những bức thành cao mà thế nào bạn cũng sẽ gặp trên con đường sự nghiệp. Với lòng nhiệt tình, khó khăn sẽ chỉ là thách thức chứ không phải là lý do để bạn từ bỏ." Đặt ra các tiêu chuẩn: Ông Trump nói: "Hãy tự hỏi bản thân mình xem bạn muốn được nổi tiếng về những tiêu chuẩn gì? Những tiêu chuẩn nào vượt quá yêu cầu của khách hàng? Cha tôi đặt ra những tiêu chuẩn cao cho những ngôi nhà và căn hộ bình dân của ông. Khi tôi xây dựng toà Tháp Trump (Trump Tower), thì toà tháp này nhìn ra cảnh quan đẹp tuyệt vời, và nó trở thành một toà nhà mang dấu ấn của sự sáng tạo. Giống như cha tôi, tôi lập ra các tiêu chuẩn rồi vượt lên trên những tiêu chuẩn này về mọi phương diện." Ngày nay, ông Trump vẫn đặt ra các tiêu chuẩn cao mới, không chỉ cho những toà nhà lộng lẫy mà còn cho cả các sân golf của ông. Một tạp chí golf hàng đầu đã viết rằng ông Trump "chỉ hài lòng với những gì tuyệt hảo. Nếu ông đặt tên mình lên nơi nào thì nơi đó sẽ trở nên nổi tiếng. Hai ‘kiệt tác’ sân golf đầu tiên của Trump - Trump International ở Mar-a-Lago, Nam Florida và Trump National ở hạt Westchester, New York - cực kỳ tuyệt vời. Những sân golf này đã giành nhiều giải thưởng và thay đổi quan điểm của những người không ủng hộ chúng. Và ông đã công khai hy vọng của mình là một ngày nào đó ông sẽ mang giải (Mỹ mở rộng) U.S. Open về https://thuviensach.vn thi đấu tại sân golf mới của mình ở Bedminster, New Jersey, sân golf này được xây dựng trên vùng đất trước đây của vua tư bản ô tô John DeLorean." Được trình bày đơn giản, ba nguyên tắc này của Trump sẽ hướng bạn tới thành công trong kinh doanh: (1) phát triển và nuôi dưỡng những thói quen tích cực của trí óc, (2) hưởng thụ tiền bạc, nhưng tự thúc đẩy bản thân bằng niềm say mê và lòng nhiệt tình, (3) đặt ra những chuẩn mực để làm hài lòng chính bạn và các khách hàng và buộc những người khác phải theo. Tôi không còn đủ trẻ nữa để tự tin cái gì mình cũng biết. Tôi luôn đặt câu hỏi. Lịch sử đã minh chứng rằng những nhà đầu tư bất động sản thừa kế của cha mẹ ở mức độ trung bình đã kiếm được nhiều lợi nhuận đến mức làm cho nhà quản lý của các quỹ đầu tư uỷ thác nổi tiếng phải thèm thuồng ghen tỵ. Hơn 30%lợi nhuận mà tôi kiếm được từ toà nhà chung cư đầu tiên của tôi không thể hiện bất kỳ điều gì khác thường. Hẳn bạn còn nhớ tôi đã kể ở phần trên, món lợi nhuận đó tôi đạt được không do bất động sản tăng giá hoặc được tạo thêm giá trị. Trên thực tế, trong suốt những năm khởi nghiệp đầu tư, tôi hầu như vét sạch lợi nhuận từ bất động sản của mình để hỗ trợ bản thân trong suốt những năm học đại học và cao học. NHẬN THỨC KINH DOANH CỦA TÔI May mắn là sau khi hoàn thành chương trình tiến sĩ thì tầm nhìn kinh doanh của tôi đã được mở rộng. Thông qua sự giới thiệu của ông hiệu trưởng trường kinh doanh nơi tôi đang dạy môn tài chính và bất động sản, tôi bắt đầu tham gia vào việc đầu tư phát triển bất động sản. Ngoài ra, tôi vớ được một món hời khi tư vấn vụ chuyển nhượng bất động sản cho Roger Miliken (một trong 400 tỷ phú do tạp chí Forbes bình chọn). Những kinh nghiệm này đã mở rộng tầm mắt cho tôi. Mặc dù các vụ đầu tư bất động sản của tôi đã mang lại lợi nhuận cao, nhưng tôi sớm nhận ra rằng kinh doanh bất động sản một cách có phương pháp có thể mang lại lãi cổ phần cao hơn bất kỳ loại hình đầu tư nào trước đây tôi đã từng nghĩ đến. https://thuviensach.vn Một lần Charlie Frazier (người sáng lập Sea Pines Plantation ở Hiltonhead) bảo tôi: “Bạn có thể kiếm tiền bằng con đường đầu tư bất động sản, nhưng bạn có thể kiếm nhiều tiền hơn thế nữa bằng ý tưởng của bạn. Bảng cân đối tài khoản của tôi cho thấy bất động sản là tài sản lớn nhất của tôi. Nhưng điều đó không đúng đối với tôi cũng chẳng đúng cả với bạn. Trí óc chứa nhiều hứa hẹn và tiềm năng hơn so với toàn bộ hòn đảo (Hilton Head) mà chúng ta đang ở trên đó.” Vì những ngày ở Nam Carolina, tôi đã gặp và kết bạn với nhiều doanh nhân hàng đầu - có thể bạn đã nghe nói đến một vài người trong số đó, chẳng hạn như Mary Kay Ash, Ebby Halliday, Mark Victor Hansen, Frank McKinney, Trammel Crow, và, đương nhiên là cả Donald Trump nữa. Những người khác ít nổi tiếng hơn, họ rất giống với những người được miêu tả trong cuốn sách Triệu phú sống kề bên (tác giả Thomas Stanley). TRÍ TUỆ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Mặc dù các doanh nhân khác nhau về phong cách và tính cách, nhưng mỗi doanh nhân đều nhấn mạnh cho tôi thấy tầm quan trọng chủ chốt: Trí tuệ giải quyết vấn đề. Mỹ phẩm không làm cho Mary Kay Ash giàu có. Mary Kay tình cờ làm giàu bằng mỹ phẩm (trên thực tế, bằng cách lập ra tổ chức bán hàng tầm cỡ thế giới). Vải vóc không làm cho Roger Miliken giàu có. Roger Miliken tình cờ làm giàu bằng vải vóc. Bất động sản không làm cho Donald Trump giàu có. Donald Trump tình cờ làm giàu bằng bất động sản. Bạn có hiểu ý tôi không? Các doanh nhân thành công bởi vì họ dựa vào các nguyên tắc và triết lý hướng dẫn cuộc sống của họ - chứ không phải một sản phẩm hoặc một ngành cụ thể nào làm cho họ giàu có cả. Cạnh tranh với chính mình để trở thành người giỏi nhất trong khả năng của bạn. Các doanh nhân biết rằng cạnh tranh với người khác là hạ thấp chuẩn mực của họ. Donald Trump và tôi có thiên hướng về bất động sản. Nhưng chúng tôi không muốn bạn tin rằng bất động sản có thể làm cho bạn giàu có (mặc dù nó có thể làm được như vậy). Chúng tôi thuyết phục bạn nghĩ, “Tôi có https://thuviensach.vn thể làm giàu bằng con đường bất động sản.” Các doanh nhân nhấn mạnh vào việc tích cực kiểm soát bản thân và trách nhiệm của mình. Làm tăng lợi thế của bạn Một phương pháp kinh doanh có đảm bảo thành công trên bất kì lĩnh vực ngành nghề nào không? Đương nhiên là không. Đó chính là lý do tại sao các doanh nhân không giống với phần đông những người khác. Chỉ có rất ít người trong số chúng ta trải qua cuộc sống mà không gặp những thất bại lớn. Nhưng phương pháp kinh doanh lại đưa ra những nguyên tắc và triết lý rất cần thiết để hồi phục sau các thất bại. Đụng độ với khó khăn không nhất thiết là phải trải qua khó khăn đó; bạn có thể cố gắng tránh nó bằng mọi cách. Tôi bao giờ cũng né tránh trước khi sử dụng hết mọi khả năng của mình. Mặc dù quan điểm kinh doanh không phải là điều đảm bảo thành công chung nhưng điều đó sẽ làm tăng lợi thế của bạn lên gấp bội. Với 25 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và những công việc kinh doanh khác, tôi đã có thể nhìn lại để mổ xẻ và phân tích những thất bại của mình. Mỗi lần tôi để “vận xui” thắng thế là thêm một lần tôi đã vi phạm một nguyên tắc kinh doanh chủ đạo. Tệ hại hơn nữa, bây giờ tôi mới nhận thấy mỗi thất bại đều tiềm ẩn sâu bên trong nó một cơ hội thành công mà tôi vuột mất chỉ bởi vì rối trí chỉ biết đứng kêu “Khốn khổ thân tôi!” Chứng bệnh này về phần nó đã cản trở khả năng hình dung và thực hiện nhiều mục tiêu đầy hi vọng của tôi. Dẫn dắt cuộc sống của bạn bằng các nguyên tắc kinh doanh Để nghe có vẻ lạc quan hơn, tôi vui mừng thông báo rằng, cũng giống như Donald Trump, suốt cuộc đời từ trước đến nay tôi đã được may mắn vì gặp nhiều vận đỏ. Cả hai chúng tôi đều đã trải nghiệm thành công nhiều hơn là thất bại. Và chúng tôi tin rằng nếu bạn kế tục và sử dụng thành thục, nguyên tắc và triết lý kinh doanh của chúng tôi thì bạn cũng có thể đạt được một cuộc sống cá nhân thoả mãn hơn nhiều và khả năng tài chính cao hơn nhiều (đồng thời bạn có thể tránh được một số sai lầm mà tôi hoặc Donald Trump đã mắc phải.) https://thuviensach.vn Vậy dưới đây là suy nghĩ của chúng tôi về việc làm thế nào để bạn có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản hạng nhất: 1. Nâng cao tư duy. 2. Lập trình tự vấn bản thân tích cực. 3. Đào giếng trước khi khát nước. 4. Cắt giảm lãng phí, cắt giảm vay mượn. 5. Lập thời gian biểu, định hướng cuộc sống. 6. Luôn đúng hẹn, giữ lời hứa, và thực hiện đúng thỏa thuận. 7. Học không ngừng, tiến bộ liên tục. 8. Đưa ra những quyết định quan trọng. Bạn muốn có bằng chứng rằng những nguyên tắc này thực sự hiệu quả? Hãy nhìn quanh bạn. Ai là người đang sống một cuộc sống giàu có, thoả mãn về mặt tinh thần và độc lập về mặt tài chính? Tôi cuộc rằng họ là những người tìm cách tiến lên phía trước chứ không dẫm chân tại chỗ mà phàn nàn ca thán. Họ là những người làm theo những gì họ dự định, và trù tính trước những gì họ định làm. Họ nhìn thấy những khả năng ở nơi mà những người khác chỉ thấy những trở ngại. Những khả năng này bắt đầu bằng quan điểm. NÂNG CAO TƯ DUY CỦA BẠN “Tư duy của bạn xác định tầm cao của bạn.” Để đạt được những mục tiêu lớn, hãy suy nghĩ tích cực, hãy suy nghĩ cao xa. Đó là quan điểm mà các diễn giả như Donald Trump, Zig Ziglar, Tony Robbins và Les Brown đề cập đến cho những thính giả của mình. Đừng có bỏ qua sức mạnh của tư duy tích cực vì coi nó chỉ là tâm lý bình dân. Ngày nay, không còn ai nghi ngờ về việc sức mạnh của tư duy tích cực đem lại những thay đổi mong muốn và lâu dài cho cuộc sống của bạn. Đã có rất nhiều cuốn sách và ví dụ về sức mạnh của tư duy tích cực, thiết tưởng không cần phải nêu thêm nữa. Tuy nhiên, hàng ngày tôi vẫn thấy những trường hợp người ta bị ảnh hưởng bởi suy nghĩ tiêu cực ra sao. Như vậy, hoặc là họ không hiểu ý, hoặc đơn giản là họ không thèm quan https://thuviensach.vn tâm. Tôi hy vọng rằng các bạn không nằm trong số đó bởi vì tôi không mấy kiên nhẫn với quan điểm tiêu cực đó. Trong lĩnh vực y tế chẳng hạn, bác sĩ David Burns là nhà khoa học tiên phong thực hiện liệu pháp nhận thức giúp bệnh nhân phát triển quan điểm và niềm tin tích cực, giúp họ chế ngự được chứng trầm cảm suy nhược. (Hãy đọc cuốn sách bán chạy nhất của ông: Cảm thấy khoẻ.) “Tôi tư duy vậy thì tôi tồn tại” thậm chí tạo ra một chủ đề cho những cuốn sách tự lực được xuất bản ở thế kỷ 19. Cả khoa học và kiểm nghiệm của thời gian đã chứng minh rằng tư duy tích cực nâng cao hiệu quả hoạt động của con người. Chúng ta đã sống như những loài vật có tập quán, nhưng chúng ta hình thành những tập quán đó từ các quan điểm và niềm tin phổ biến và nhất quán. Bạn đã nghe người ta nói, “Tôi chỉ tin nếu tôi nhìn thấy.” Nhà tâm lý học, tiến sĩ Wayne Dyer đảo cụm từ này thành, “Bạn sẽ nhìn thấy nếu bạn tin.” Trên thực tế, như tiến sĩ Dyer đã chỉ ra, niềm tin rằng bạn có thể đạt được mục tiêu bạn muốn sẽ thúc đẩy bạn tìm cách biến chúng thành hiện thực. Điều này củng cố lập luận là nếu bạn không tin mình có thể thực hiện được mục tiêu đã chọn thì bạn sẽ không bao giờ thử cố gắng hết sức. Giữa những năm 1990, tôi đã thực hiện chương trình hội thảo quốc gia có tên “Hãy ngừng ngay việc thuê nhà!”. Chuyện trò với các đại biểu, tôi biết được rằng quan điểm và niềm tin tiêu cực của họ đã làm tiêu tan ước mơ sở hữu một ngôi nhà nhiều hơn là việc thiếu tín dụng, thu nhập, hoặc tiền mặt. Phần lớn những người này lẽ ra đã phải sở hữu một ngôi nhà riêng trước khi tôi gặp họ nhiều năm. (Đáng ngạc nhiên là những người này không phải ở lứa tuổi 20 như tôi tưởng, trái lại, hầu hết họ đã ngoài 35 tuổi.) Bởi vì họ đã tin tưởng sai lầm rằng họ không thể sở hữu một ngôi nhà nên họ không bao giờ tìm cho ra những kiến thức lẽ ra đã mở rộng tầm mắt của họ. Bị mù quáng bởi những niềm tin vớ vẩn nên họ không thể nhìn thấy những khả năng thực tế của mình. Để chống lại những ưu phiền gây nản chí này, tôi đặt tên cho chương đầu tiên của cuốn sách của tôi là “Đúng! Bạn có thể sở hữu ngôi nhà bạn muốn, ‘Tư duy + Giáo dục = Chủ sở hữu’.” https://thuviensach.vn Tư duy và niềm tin của bạn thực sự xác định tầm cao của bạn. Tiến sĩ David Burns và tiến sĩ Wayne Dyer nói đúng đó, bạn sẽ nhìn thấy nếu bạn tin tưởng. Hãy đặt mục tiêu cao, rồi bằng kiến thức và giáo dục bạn hãy tìm ra cách chiến thắng những khó khăn và thách thức. Các doanh nhân suy nghĩ tích cực và suy nghĩ khoáng đạt. Còn bạn thì muốn thế nào? LẬP TRÌNH TỰ VẤN TÍCH CỰC CHO MÌNH Bạn sẽ nói gì khi bạn nói chuyện với chính mình? Bạn có thường trừng phạt bản thân nhưng đồng thời lại chối bỏ trách nhiệm với hành vi của chính bạn? Bạn có thấy bản thân mình nói bất kỳ điều gì tương tự như những điều sau đây không: • Tôi không thể nhớ nổi những cái tên. • Lại một ngày đen đủi! • Điều đó vô ích! • Tôi biết ngay điều này sẽ không có tác dụng! • Tôi chỉ gặp may thôi. • Tôi bất tài. • Tôi không phải là người sáng tạo. • Dường như tôi không có đầu óc tổ chức. • Hôm nay không phải là ngày may mắn của tôi! • Tôi không bao giờ mua nổi những thứ tôi muốn. • Bất kể tôi làm gì đi nữa, tôi cũng chẳng thể giảm cân được. • Tôi không bao giờ có đủ thời gian. • Tôi không có đủ kiên nhẫn làm việc đó. • Tôi chẳng bao giờ biết phải nói gì. • Đen đủi như tôi thì lấy đâu ra cơ hội! • Tôi muốn bỏ hút thuốc, nhưng tôi không thể bỏ được. • Mọi thứ chẳng đâu vào đâu cả. • Tôi không có đủ năng lực như tôi đã từng có. • Thực tế tôi đã kiệt sức rồi. • Cứ đến cuối tháng thì tôi chẳng còn một xu dính túi. https://thuviensach.vn • Tại sao tôi cứ phải cố gắng? dù thế nào đi nữa thì cũng chẳng ăn thua gì! • Tôi chẳng bao giờ khá ở mặt đó. • Không ai muốn trả công tôi cho xứng đáng. • Tôi không khá môn toán lắm. • Tôi vừa mới giảm cân nhưng tôi lại tăng cân ngay lập tức. • Tôi không thể nhờ được ai làm bất cứ cái gì bao giờ! • Tôi không phải là người bán hàng. • Tôi luôn sợ đến cứng người khi phát biểu trước một đám đông • Hàng năm, cứ vào thời gian này tôi đều bị cảm lạnh. • Tôi không được chuẩn bị trước. • Hình như tôi chẳng bao giờ đến nơi đúng giờ. • Ước gì tôi có thêm thời gian. • Ước gì tôi có thêm tiền Bạn sẽ trở thành cái mà bạn nghĩ đến nhiều nhất. Thành công hoặc thất bại của bạn trong bất kỳ việc gì, dù lớn hay nhỏ, sẽ phụ thuộc vào cách lập trình của bạn - những gì bạn tiếp thu từ những người khác và những gì bạn nói ra khi bạn nói với chính mình… Bạn càng nghĩ nhiều về bất kỳ điều gì theo một cách cụ thể, thì bạn sẽ càng cảm thấy rằng niềm tin đó phản ánh thực tế chính xác hơn. Bạn có bao giờ để những câu tự thoại sau đây (hoặc những câu tương tự) kìm hãm những tư duy về khả năng làm giàu của bạn không? • Đáng lẽ tôi phải đầu tư sớm hơn; lãi suất đang tăng trở lại. • Tôi không bao giờ kiếm được khoản tiền cần thiết để đầu tư. • Chúng tôi không có cách nào có thể cắt giảm chi phí nữa. Chúng tôi sắp cạn tiền rồi. • Bất động sản không còn là cách đầu tư tốt nữa. • Thế giới đầy người giàu và người nghèo. Tôi là một người nghèo. • Với mức giá như vậy, thì thuê nhà rẻ hơn mua nhà. • Tôi chẳng thể mua nổi một thứ gì tôi thích bày bán ngoài kia. https://thuviensach.vn • Mức tín dụng của tôi quá thấp. • Hoá đơn của tôi quá cao. • Thời của chúng tôi khó khăn hơn thời của những thế hệ trước. • Bạn bè tôi không ai có tiền đầu tư. • Quá muộn rồi. Người mua trước đã gặp may. • Tôi ngại đầu tư. Tôi chẳng biết phải khởi đầu ra sao. • Tôi không biết bất kỳ môi giới bất động sản, đại diện ngân hàng cho vay, hay nhà đầu tư nào cả. • Chắc chắn là tôi muốn mua bất động sản lắm chứ, nhưng tôi không có tiền. • Chắc chắn rồi, một ngày nào đó tôi sẽ đầu tư. Tự vấn tiêu cực cản trở tìm hiểu thực tế tích cực Người nào rơi vào vòng luẩn quẩn tự đánh bại mình như vậy không thể thấy được những khả năng của mình bởi vì chính họ loại bỏ những sự việc không phù hợp với niềm tin vô vọng của họ. Tệ hơn thế, họ từ chối tiếp thu khả năng. Để phá vỡ vòng luẩn quẩn này, hãy buộc bản thân mình ghi nhớ từng suy nghĩ hoặc ý niệm tiêu cực có thể làm bạn tách rời khỏi tương lai mà bạn muốn. Nối một điện cực tưởng tượng vào trí óc, rồi tự giật nảy mình lên mỗi lần bạn để cho suy nghĩ tiêu cực làm chập mạch những khả năng giải quyết vấn đề của bạn nhé. Bất kỳ khi nào những suy nghĩ đó nảy sinh, vớ lấy cái điểu khiển (tinh thần) từ xa của bạn, chuyển sang chương trình khác. Mỗi câu nói trong danh sách những ví dụ tự vấn tiêu cực có thể chứa một tý thực tế, một tẹo sự thật. Không câu nào trong số đó phản ánh tất cả thực tế hoặc toàn bộ sự thật. Mỗi lần suy nghĩ tiêu cực đến với bạn, hãy gạt nó đi. Thay thế nó bằng một suy nghĩ tích cực. Điều này rất mất công, nhưng kết quả đạt được là nghị lực - nghị lực tích cực - một yếu tố cần thiết để đạt được thành công. Khi bạn bật sang kênh nét hơn, thì bạn đã đem lại một hình ảnh mới - một hình ảnh đem đến cho bạn một sự kiện và kiến thức khác đáng quan tâm hơn với bạn. Quan trọng hơn, khi nào bạn bật sang các kênh khác và https://thuviensach.vn tìm kiếm những hình ảnh tích cực hơn, thì bạn nhận ra rằng bạn thực sự kiểm soát số phận của mình. Bạn không thể kiểm soát được các sự kiện và các tình huống trên thế giới này, nhưng bạn kiểm soát được cách bạn phản ứng với chúng. Lập trình lại các đoạn băng tự vấn của bạn Bạn làm thế nào để kiểm soát và phản ứng một cách hiệu quả? Bằng cách lập trình lại! Đầu tiên, hãy xoá tất cả các đoạn băng tự vấn tiêu cực mà bạn thường xuyên mở lại. Rồi ghi đè lên đó đoạn tự vấn tích cực. Khi bạn xoá những giới hạn bạn tự dựng lên, thì bạn hãy thay thế những giới hạn đó bằng các cơ hội. Để lấy ví dụ minh hoạ: hãy nghĩ kỹ những câu hỏi sau. Những cơ hội của bạn là gì? Đừng lo lắng nếu bạn không thể trả lời tất cả các câu hỏi này ngay bây giờ. Bạn sẽ trả lời được khi đọc xong cuốn sách này. Nhưng tôi muốn bạn thoát khỏi đội tuần tra kiểm soát tốc độ (của ý nghĩ tiêu cực) và bắt đầu chuyển hướng để tăng tốc. • Sáu cách có thể tiết kiệm nhiều hơn là gì? • Sáu cách có thể cắt giảm chi tiêu là gì? • Sáu cách có thể tăng thu nhập là gì? • Những kế hoạch tài chính nào cho phép tôi đầu tư mà ít hoặc không bị thua lỗ? • Bốn cách có thể vượt qua những khó khăn tài chính? • Ai có thể làm gương hoặc làm thầy dạy của chúng tôi? • Ai trong số những người tôi biết có thể giới thiệu cho tôi một nhà môi giới bất động sản đang làm việc với các chủ đầu tư? • Các chỉ số kinh tế quan trọng nào là tích cực? • Các kế hoạch cung cấp tài chính nào cho phép trả góp hàng tháng thấp hơn? • Những thành phố và khu vực dân cư nào đang được định giá rẻ hơn và nhiều triển vọng phát triển? • Chúng tôi có thể tìm được những bất động sản giá hời ở đâu và bằng cách nào? https://thuviensach.vn • Có phương pháp nào để đầu tư dễ hơn? • Làm thế nào để có thể thuyết phục người bán đề xuất cung cấp tài chính? • Có thể tìm được tỷ lệ lãi suất thấp hơn thị trường ở đâu? • Ai có thể giúp chúng tôi đầu tư: cha mẹ, gia đình, bạn bè, nhà đầu tư, chủ công ty nơi chúng tôi làm việc, những người đồng sở hữu, Donald Trump? • 10 cách có thể tạo ra giá trị cho bất động sản này hoặc khu vực dân cư ở đó là gì? Như tôi đã nói trước đây, nhiều khách thuê nhà bị kẹt tiền thuê tin rằng họ không có khả năng sở hữu một ngôi nhà. Họ tin rằng bản thân không thể tiết kiệm nổi, rằng họ không có đủ khoản tiền mặt thanh toán ngay theo hợp đồng, rằng họ không đủ điều kiện để vay thế chấp, rằng giá nhà hoặc tiền trả góp hàng tháng đã vượt quá tầm với của họ. Họ tin rằng gần như tất cả khó khăn của họ đều liên quan tới chữ T-I-Ề-N. Những khách thuê nhà vô vọng đánh giá quá thấp tiềm năng của chính mình. Là một nhà đầu tư tương lai, bạn có định giới hạn sự tiến bộ của bản thân bằng những ý niệm sai lầm tương tự hay không? Khi bạn đọc các chương sau, đừng đánh giá mình quá thấp. Hãy đặt câu hỏi, vận dụng đầu óc, ghi chép lại, tô đậm ý tưởng mà bạn thấy có thể hiệu quả với bạn, suy ngẫm những khả năng kinh doanh của mình. Xem xét các khả năng lựa chọn sẵn có, tạo ra những lựa chọn thay thế. Nếu bạn muốn làm giàu bằng con đường bất động sản thì nhiều năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản của tôi khẳng định rằng bạn có thể làm được. Con đường làm giàu của bạn sẽ bắt đầu ngay khi bạn từ bỏ những ý niệm tiêu cực tự hạn chế bản thân. Qua quan điểm và giáo dục tích cực, bạn có thể vươn tới đỉnh cao kinh doanh bằng danh sách những khả năng “có thể làm được - sẽ làm được”. HÃY ĐÀO GIẾNG TRƯỚC KHI KHÁT NƯỚC! https://thuviensach.vn Không ai kinh doanh bất động sản một mình được. Bạn cần có một mạng lưới quan hệ với những đại diện của các ngân hàng cho vay, các nhà môi giới bất động sản, các công ty chuyên về dịch vụ quyền sở hữu bất động sản, các thanh tra bất động sản, các luật sư, những người giám sát qui hoạch vùng/xây dựng, những người làm việc lặt vặt, các nhà thầu, và đương nhiên, cả những người bán, những khách thuê nhà, và đôi khi là cả khách mua nữa. Khi nào bạn nên bắt đầu gặp những người này, tìm hiểu về họ, và để họ biết về bạn? Câu trả lời là: Ngay bây giờ! Như Harvey McKay đã đặt vấn đề một cách thông thái: “Hãy đào giếng trước khi khát nước!” Ngay bây giờ: Hãy tham gia câu lạc bộ đầu tư bất động sản tại địa phương. Hãy ra ngoài và gọi tới những đại diện của ngân hàng cho vay và người môi giới cho vay khác nhau. Hãy tìm hiểu những loại thương vụ mà họ đang làm. Hãy tìm hiểu những loại thương vụ họ muốn làm. Hãy hỏi xin tên những nhà cung cấp dịch vụ có thể tin cậy được, có đủ năng lực, và giá cả hợp lý. Chẳng bao giờ là quá sớm để xây dựng lên Rolodex của mình (hoặc Palm Pilot chẳng hạn). Nhưng xin nhớ rằng, đừng bao giờ trở thành kẻ ăn bám - những kẻ chỉ biết nhận mà không bao giờ biết cho. Quan hệ tương hỗ là mục đích trọng yếu. Hãy hỏi xem có thể giúp đối tác bằng cách nào. Người kinh doanh trong ngành bất động sản (và các ngành dịch vụ liên quan) đánh giá cao những người giới thiệu. Khi bạn biết ai đó sắp sửa mua, bán, vay tiền hay cải tạo nâng cấp bất động sản, hãy nói cho họ danh sách những người cung cấp dịch vụ mà bạn muốn phát triển quan hệ với họ. Và ngược lại, hãy nói với người cung cấp dịch vụ đó rằng bạn sẽ giới thiệu một người cho họ và họ có thể liên hệ với người mà bạn biết (tất nhiên là khi người đó đã cho phép). Một lần tôi giới thiệu một người bạn cũng là nhà đầu tư với một nhà môi giới bất động sản trước đây đã cùng làm vài thương vụ với tôi ở Dallas. Tôi chẳng nghĩ nhiều về việc này rồi sáu tháng sau, khi tôi mở hòm thư của mình và thấy một bức thư cảm ơn của nhà môi giới và một tấm séc https://thuviensach.vn 10 ngàn đô la. Hình như lần đó bạn tôi (người mà gần đây tôi không còn liên lạc nữa) đã chốt một hợp đồng mua một trung tâm mua sắm trị giá 2.7 triệu đô la ở vùng đó. Đó là quan hệ qua lại. Để xây dựng và nuôi dưỡng các mối quan hệ, bạn hãy thực hiện ba từ đầy ý nghĩa này: Cho để nhận. HÃY CẮT GIẢM NHỮNG CHI TIÊU VÀ VAY MƯỢN LÃNG PHÍ Những mục quảng cáo bất động sản trên các chương trình truyền hình buổi tối lôi kéo mọi người vào việc hưởng thụ xa hoa. Họ biết các khách hàng của họ (chủ yếu) không phải là doanh nhân. Các khách hàng của chương trình quảng cáo thương mại bao gồm đại bộ phận dân chúng đã tiêu dùng và vay mượn quá khả năng thanh toán của mình. Nếu không thì tại sao họ lại cứ cố nhấn mạnh lời rao hàng “không cần tiền mặt, không cần tín dụng”? Nếu bạn tin vào lời rao hàng này, bạn có thể kết luận rằng bất động sản có thể nhanh chóng biến bạn từ người tiêu tiền như rác và nợ nần như chúa Chổm, trở thành ¬triệu phú kếch xù mà không bao giờ bị thua lỗ và không bị ảnh hưởng gì tới tài chính. Mọi người đều được, không ai mất cả. Các doanh nhân biết những điều khác hẳn. Để có được tài sản, hãy hợp lý hoá chi tiêu và bỏ bớt đi những khoản nợ vô ích. Nếu bạn kiếm được 60 ngàn đô la mỗi năm thì bạn hãy tiêu dùng 40 ngàn đô la (hoặc ít hơn). Nếu bạn kiếm được 100 ngàn đô la, thì hãy tiêu 60 ngàn đô la (hoặc ít hơn). Không bao giờ vay để chi tiêu vào việc mua ô tô mới, quần áo mới, đồ nữ trang, du lịch, giải trí, hoặc những cung cách màu mè theo kiểu “đời sống cao” khác. Chỉ sử dụng thẻ tín dụng cho những mục đích có lợi thôi, đừng bao giờ dùng thẻ để vay tiền chi tiêu vào những thứ vượt quá khả năng của bạn. Thu nhập của bạn càng nhiều và khoản nợ vô bổ của bạn càng ít (là những khoản nợ chi tiêu vào tài sản mất giá hoặc chi tiêu vào việc hưởng thụ cuộc sống) thì bạn càng có thể tích luỹ tài sản và đạt được tự do tài chính nhanh hơn. Hãy đọc cuốn Triệu phú sống kề bên của Thomas Stanley. Bạn sẽ thấy đại đa số triệu phú tự lập cắt giảm mạnh những chi tiêu và vay mượn cá nhân. Và quan trọng hơn là không chỉ có một “Giáo sư https://thuviensach.vn Stanley” mà chúng ta biết đến mà có nhiều người vay mượn và chi tiêu phung phí trong những năm đầu khởi nghiệp làm giàu một cách nghiêm túc của họ. Bạn muốn gây ấn tượng với các chủ ngân hàng hay những người bán bất động sản? Hãy gây ấn tượng bằng mức tín nhiệm tín dụng cao và bản cân đối tài chính có số dư lớn, chứ không phải bằng xe Mercede mới, địa chỉ ở nơi danh tiếng, bằng đồng hồ Rolex hay comple hàng hiệu Armani. Đối với những doanh nhân đang học làm giàu thì cách tiêu tiền để tạo ấn tượng hại nhiều hơn lợi. Cách tiêu tiền ấy làm yếu dần sức mạnh đầu tư và vay mượn có ích của bạn. Nó chỉ làm cho bạn thêm mang tiếng là phường “rẻ cùi tốt mã” mà thôi. HÃY LẬP THỜI GIAN BIỂU VÀ ĐỊNH HƯỚNG CUỘC SỐNG CỦA BẠN Nếu bạn có thời gian để quan tâm đến những chuyện nhỏ nhặt, tức là bạn chưa bận rộn với công việc của mình đủ mức. Ngay bây giờ, hãy lập danh sách và diễn giải những mục tiêu quan trọng nhất trong đời bạn: sức khoẻ, hình thể đẹp, giàu có, tự do, tình yêu, từ thiện? Và còn gì khác nữa? Thời gian và nỗ lực thực tế bạn đã đầu tư (sử dụng? lãng phí?) cho phù hợp với từng mục tiêu của bạn hợp lý đến mức nào? Nếu bạn giống phần đông thiên hạ, sự uể oải sẽ tách bạn ra khỏi cuộc sống mà bạn mong muốn. Tại sao? Bởi vì bạn không đem lại tương lai bạn muốn vào hiện tại của mình. Bạn dành quá nhiều thời gian vào những mục tiêu và thú vui nho nhỏ. Bạn đầu tư quá ít thời gian vạch ra con đường đến với hy vọng của mình. Kết quả là hàng tuần, hàng tháng hàng năm trôi qua, và một số mục tiêu cũng như điều ưu tiên quan trọng nhất của bạn vẫn xa vời y như cũ. Ba “Ngân quỹ” của bạn Mọi người đều phải đối diện với ba ngân quỹ đó là ngân quỹ trí tuệ, ngân quỹ tiền bạc, và ngân quỹ thời gian/hoạt động. Ngân quỹ trí tuệ của bạn cho biết cách bạn thể hiện suy nghĩ, thái độ và niềm tin của mình hợp lý đến mức nào. Bạn có sống bằng những lời tự thoại tiêu cực, bằng những giới hạn tự áp đặt và ham muốn yếu ớt không? https://thuviensach.vn Hoặc bạn có khẳng định và khai phá những ý tưởng không hạn chế và những khả năng sáng tạo không? Về mặt tiền bạc, bạn có thích tiêu xài hơn là đầu tư không? Hoặc bạn có nguyên tắc về các khoản chi phí hiện tại và vay mượn vô bổ để đảm bảo tương lai giầu có không? Lý tưởng nhất là đến lúc này bạn đã đánh giá và sửa đổi được quan điểm và ý niệm chủ đạo của bạn. Bạn đã tìm ra cách phân bổ tài chính của mình cho có lợi hơn. Ngay bây giờ, hãy đánh giá thời gian của bạn. Chắc chắn, bạn đã hỏi câu này: “Sao thời gian trôi đi nhanh thế?” Bây giờ hãy trả lời câu hỏi này đi. Đánh giá việc sử dụng thời gian của bạn (nghĩa là Cuộc sống) Là độc giả của cuốn sách này, bạn sắp xếp vào những mục tiêu của cuộc đời bạn. Cách bạn phân bổ thời gian có thể hiện được mục tiêu này không? Bạn sẽ sống 168 giờ tuần này, tuần sau và mỗi tuần sau đó. Bạn sẽ dành bao nhiêu thời gian để tìm kiếm bất động sản, xây dựng các mối quan hệ kinh doanh, đọc những cuốn sách và bài báo liên quan, và làm những việc khác để đưa bạn gần đến mục tiêu hơn? Tôi thích những người nói thẳng vào vấn đề khi họ gọi điện hoặc đến gặp tôi. Nếu họ không làm lãng phí thời gian của tôi thì tôi sẽ sẵn sàng bớt thời gian để nói chuyện với họ. Để trở thành một doanh nhân thành công, hãy quên đi việc “ôm cây đợi thỏ,” đừng có nghĩ “một ngày nào đó” hoặc “ước gì tôi có thời gian.” Hãy lập thời gian biểu. Hãy bỏ qua những hoạt động có tính ưu tiên thấp và ít ý nghĩa. Hãy đưa tương lai bạn muốn vào trong tầm ngắm của mình. Bạn sẽ thực hiện những hành động gì trong ngày hôm nay, tuần này và những tuần sau đó để giúp bạn gạt bỏ những từ “không làm, không thể, không nên” ra khỏi lời tự thoại của mình? Bạn có muốn thay đổi cuộc sống của bạn cho tốt hơn không? Hãy thay đổi cách sống của bạn ngay từ hôm nay. ĐẾN ĐÚNG HẸN, THỰC HIỆN ĐÚNG LỜI HỨA VÀ THOẢ THUẬN Chúng tôi khuyến khích bạn xây dựng các mối quan hệ hữu ích ‘cho và nhận’. Muốn có được những thông tin, những người giới thiệu và những lời giới thiệu giá trị, thì hãy cung cấp cho những người khác những https://thuviensach.vn thông tin, những người giới thiệu và những lời giới thiệu giá trị. Tuy nhiên sự nghiệp thành công của bạn đòi hỏi bạn nhiều hơn thế nữa: tính đáng tin cậy. Khi bạn đã thoả thuận thì phải thực hiện đúng với thoả thuận. Bất động sản thu hút nhiều kẻ giả dối, những kẻ hay yêu sách, những kẻ nghiệp dư đầy tham vọng hão , những kẻ lừa đảo, những kẻ trốn việc và những kẻ hay lẩn tránh trách nhiệm. Bằng cách này hay cách khác, tất cả những kẻ tai tiếng này không thấy cần phải đến đúng hẹn, không cần thực hiện những lời hứa hoặc thoả thuận của họ. Họ đến muộn hoặc chẳng thèm đến nữa. Họ hứa vống lên rồi làm quá ít. Họ cứ kèo nhèo đòi thêm ưu đãi nhân nhượng dù vụ thương lượng mua bán kết thúc đã từ lâu. Họ từ chối chốt hợp đồng chỉ vì những lý do rất nhỏ hoặc hoàn toàn không chính đáng. Mặc dù thật kì quặc là một số trong số họ đã quanh quẩn trong ngành kinh doanh này nhiều năm nhưng họ lại không thấy rằng tiểu xảo chơi lấn áp thiển cận của họ làm họ tốn kém nhiều hơn so với những gì họ có thể kiếm được nếu như cư xử đáng trọng hơn. Khi tôi bắt đầu sự nghiệp của mình, tôi mong đợi những người bán sẽ cung cấp tài chính cho những vụ đầu tư bất động sản của tôi. Tuy nhiên, là sinh viên đại học thuộc tầng lớp trung lưu, tôi không có chứng nhận mức tín nhiệm tín dụng của ngân hàng và chỉ có một ít tiền mặt. Ấy vậy mà, chủ các bất động sản cho thuê đã gọi ngay cho tôi và ngỏ ý tự nguyện giúp đỡ. Tôi được hưởng lợi từ những người giới thiệu bởi vì tôi sớm tự khẳng định mình là một doanh nhân trẻ đầy hoài bão, một người luôn thực hiện theo đúng những lời hứa, các cam kết và hợp đồng. Bài học ở đây là: Hãy tạo sự khác biệt giữa bản thân mình với những kẻ hay lẩn tránh trách nhiệm, những kẻ lừa đảo và những người hay yêu sách. Hãy khẳng định rằng bạn là người đáng tin cậy. Nếu buổi hẹn của bạn vào lúc 9 giờ 00, hãy đến vào lúc 8:55. Nếu bạn đã bắt tay thoả thuận thì sau đó đừng cố nài thêm ưu đãi nhân nhượng mà không theo nguyên tắc “cho để nhận - nhận để cho”. Nếu có gì thay đổi và bạn phải sửa đổi thỏa thuận hoặc bạn phải bỏ cuộc vì những lý do hợp lý hoặc bất khả kháng thì bạn phải thảo ra một kế hoạch sửa đổi bản thoả thuận mà bạn có thể thực https://thuviensach.vn hiện được theo đúng kế hoạch đó. Khi bạn chứng minh được rằng những người khác có thể tin vào bạn mà không phải lo lắng hay nghi ngại gì, tôi đảm bảo những vụ thương lượng mua bán rất hay sẽ tự tìm đến với bạn. HỌC KHÔNG NGỪNG, TIẾN BỘ LIÊN TỤC Mỗi ngày đều có những thay đổi. Tỷ lệ còn trống chưa bán/chưa cho thuê được tăng lên. Lãi suất giảm xuống. Việc chuyển đổi bất động sản thành các căn hộ chung cư sở hữu tư nhân đã hết mầu mỡ. Các tầng áp mái được ưa chuộng hơn. Các loại hình cung cấp tài chính mới xuất hiện. Các sửa đổi bổ sung của những điều luật qui hoạch vùng, luật thuế, hoặc luật thuê - cho thuê bất động sản được ban hành. Nhân khẩu học, cách sống và những sở thích mang tính chất văn hoá không bao giờ dừng ở một chỗ. Đối với một số người mong muốn trở thành các nhà đầu tư, thay đổi tạo ra nhiều khó khăn. Đối với các doanh nhân, thay đổi báo trước cho họ những cơ hội kiếm lời. Cơ hội hay Tuyệt vọng? Giả dụ đó là năm 2002. Bạn sống ở San Diego. Giá bất động sản tăng nhanh đến mức bạn không thể tìm ra được một bất động sản nào có giá hợp lý trong bất kỳ khu vực dân cư nào mà bạn muốn đầu tư. Bạn phải làm gì đây? Phàn nàn chăng? Tự nhủ rằng bạn đã bỏ lỡ cơ hội kiếm lợi lớn chăng? Buộc tội bản thân bằng những “giá mà, đã có thể, lẽ ra phải” thế này thế nọ chăng? Không, bạn không nên chọn bất kỳ cách phản ứng nào nêu trên. Là một doanh nhân hướng tới các cơ hội, bạn nên đặt câu hỏi. Thăm dò các khu vực khác ( như National City?) và các thành phố khác (như Las Vegas? Phoenix? Peoria?) Bạn nên điều tra xem liệu tất cả các loại bất động sản ở San Diego có cùng tăng giá nhanh như vậy không. Bạn nên đánh giá tiềm năng chuyển các căn hộ thành chung cư sở hữu tư nhân. Bạn nên nói chuyện với các thành viên của các câu lạc bộ đầu tư bất động sản nam California để học hỏi xem đồng tiền thông minh của những người kinh doanh thành công lưu thông như thế nào. Bạn nên mua và đọc những cuốn sách về việc tịch thu tài sản thế chấp để thế nợ, việc cải tạo nâng cấp hoặc xây dựng lại các bất động sản để làm tăng thêm giá trị và lợi nhuận, các https://thuviensach.vn chung cư sở hữu tư nhân, các bất động sản có doanh thu thấp, quyền xiết nợ bằng thuế và cung cấp tài chính sáng tạo. Phần lớn mọi người khi nhìn thấy cánh cửa cơ hội đóng lại, họ sẽ từ bỏ ngay ý định. Họ viện đến những lời tự thoại để biện bạch cho sự thất bại của họ. Các doanh nhân biết rằng với mỗi cánh cửa đóng lại thì lại có một cánh cửa khác mở ra. Tìm kiếm các khả năng Xin lấy một ví dụ điển hình! Trong suốt năm 2004 và 2005, tôi diễn thuyết trong các chương trình Người cha giàu có của Robert Kyosaki ở Los Angeles, San Jose và San Francisco. Ở đó tôi nói chuyện với cả tá người California luôn tích cực tìm ra những ý tưởng đầu tư mới. Họ không thất vọng vì giá bất động sản cao mà cũng chẳng bị ảnh hưởng về việc các phương tiện truyền thông đại chúng suốt ngày ra rả về thị trường. Những người có tài xoay sở này biết họ có thể kiếm tiền bằng con đường bất động sản bằng cách nào đó và ở nơi nào đó. Công việc của họ là học tất cả những gì họ có thể và hành động dựa trên kiến thức mà họ học được. Không ai có thể thành công với toà nhà ở số 40 Phố Wall (nơi bây giờ là Trường đại học Trump). Nói vậy tức là họ đã tự giới hạn khả năng của họ. Tương tự như vậy, tháng trước tôi phát biểu ở một triển lãm bất động sản ở London về các biệt thự và chung cư sở hữu tư nhân ở Dubai, thủ đô của Các tiểu Vương quốc Ả rập thống nhất. Chương trình này thu hút 2.300 vị khách. Đối mặt với giá cả cao ngất trời ở London (và cả thời tiết ảm đạm nữa chứ), những người tham gia ham học hỏi này không nhụt chí đầu tư vào bất động sản. Họ đến với triển lãm bất động sản Dubai ở London với đầu óc cởi mở và tư duy tìm kiếm cơ hội. Họ muốn tìm hiểu xem họ có thể kiếm lời như thế nào từ thành phố đầy ánh mặt trời phát triển nhanh nhất trên thế giới này (25 tỷ đô la giá trị các công trình đang xây dựng, 25 tỷ đô la nữa trong giai đoạn qui hoạch và thiết kế). Bạn đang đi trên con đường của mình Bạn đang đọc cuốn sách này. Rõ ràng là bạn khát khao học hỏi. Nhưng đừng dừng lại ở đây. Hãy làm cho https://thuviensach.vn việc học trở thành cuộc tìm kiếm tri thức và nâng cao cuộc sống suốt đời mình. Hãy đọc, tham dự các cuộc hội thảo và hội nghị, tham gia các khoá học ngắn hạn (chẳng hạn như các khoá học của Trường đại học Trump), hãy xem xét các bất động sản và nói chuyện với mọi người. Đừng nghĩ rằng học hành là một việc rời rạc ngắt quãng. Hãy tìm cách học liên tục dù bạn đang ở đâu và dù bạn đang làm gì. Tất cả những người bạn biết hoặc gặp vào lúc này hay lúc khác đều đã mua, bán, thuê, cung cấp tài chính, đầu tư hoặc nâng cấp cải tạo bất động sản. Học từ kinh nghiệm của họ. Sử dụng kiến thức đó để tạo ra ý tưởng và nâng cao thành tích của mình. Bây giờ chúng ta hãy chuyển sang đặc điểm kinh doanh thứ tám và có lẽ là quan trọng nhất, làm thế nào để đưa ra những quyết định quan trọng. https://thuviensach.vn 4 ĐƯA RA NHỮNG QUYẾT ĐỊNH QUAN TRỌNG TƯ VẤN VỚI CÁC CHUYÊN GIA, TIN TƯỞNG VÀO CHÍNH MÌNH Ông Trump nói: "Quá nhiều người thuê các nhà tư vấn tài chính và các chuyên gia mà không nhận ra rằng các nhà tư vấn này có thể khiến họ thất bại." Mặc dù Trump thường xuyên hỏi ý kiến và dựa vào các chuyên gia tầm cỡ thế giới, chẳng hạn như nhà thiết kế sân golf Tom Fazio và các kiến trúc sư Helmut Jahn và I. M. Pei nhưng ông không bao giờ từ chối trách nhiệm của mình là ra quyết định cuối cùng sau hàng loạt những câu hỏi và nghiên cứu không ngừng. Chẳng hạn, trong một dự án, ông Trump đã thay thế Helmut Jahn bởi vì ông đã khẳng định rằng Jahn làm việc không ăn ý với các nhân viên qui hoạch của thành phố New York. Đến giai đoạn nghiên cứu thị trường, ông Trump tự ra quyết định. Ông đã không thuê đội ngũ tư vấn huênh hoang tự phụ để họ bảo ông phải xây dựng ở đâu hoặc phải chú ý đưa thêm những đặc điểm gì vào bất động sản. Trước tiên, ông tìm cách hiểu các khách hàng mục tiêu của mình. Tôi hỏi Jill Cremer, Phó chủ tịch về Phát triển và Tiếp thị của tổ chức Trump về các bí quyết mà tổ chức này sử dụng để tìm vị trí cho các dự án xây dựng. Cô cười và nói: "Chúng tôi hỏi ông Trump, đó là tất cả sự tìm kiếm của chúng tôi.” Cô còn nói ông ấy cũng lựa chọn thảm trải, các chi tiết hoàn thiện và các chi tiết kiến trúc nội ngoại thất của toà nhà. Trong một trường hợp khác, ông Trump đã hoàn toàn giao phó những nhiệm vụ chính yếu trong việc quản lý bất động sản cho người khác để rồi https://thuviensach.vn sau đó khi những trục trặc xảy ra, ông ân hận vì đã không quan tâm tới việc này. Ông kêu lên: "Tôi đã phạm sai lầm nghiêm trọng. Lẽ ra tôi đã phải tham gia vào việc này ngay từ ban đầu." Đương nhiên là, một người điều hành công ty có qui mô cỡ tổ chức Trump không thể tự làm mọi thứ được. Mặc dù vậy, ông Trump không phải là Ken¬neth Lay . Nếu có điều gì xảy ra, ông Trump sẽ có mặt ở đó để chịu trách nhiệm. "Tôi muốn hỏi ý kiến của những người khác trước khi tôi quyết định", ông Trump nói vậy, "nhưng tôi có được nhiều kiến thức bằng cách đặt câu hỏi hơn so với bằng cách dựa vào báo cáo tư vấn." Hỏi ý kiến các chuyên gia, nhưng không bao giờ nhường quyền quyết định của mình cho họ. Hãy đặt câu hỏi cho tất cả mọi người và bất kỳ ai. Frank McKinney, một nhà đầu tư phát triển bất động sản tiêu biểu, chủ dự án nhà ở đặc biệt trị giá 50 triệu đô la ở Florida, kể một giai thoại về ông Trump. "Lần đầu tiên tôi gặp ông Trump,” Frank nói, "ngay lập tức ông lướt qua những chuyện xã giao phù phiếm. Trong 30 phút sau đó, ông ấy tung ra cho tôi một loạt câu hỏi để biết làm sao mà tôi thắng lớn được trong thị trường cao cấp này. Tôi chưa bao giờ gặp bất kỳ ai hỏi nhiều đến vậy." Phần lớn mọi người sợ thành công: họ sợ phải cam kết, họ cũng sợ phải quyết định. Họ nhường lại một lợi thế rất lớn cho những người như tôi, những người biết đưa ra những quyết định quan trọng. Bạn có luôn nghiền ngẫm những câu hỏi kiểu như: “Tôi nên làm gì”? Bạn có bao giờ không vừa ý hay muốn thay đổi lại những việc đã quyết không? Bạn có tiếc những quyết định đã qua? Những quyết định trước đây của bạn có khi nào không tạo ra những kết quả mà bạn muốn? Bạn muốn ra được những quyết định tốt hơn trong tương lai không? Nếu bạn trả lời “có” bất kỳ câu hỏi nào nêu trên (Ai trả lời “không” nhỉ?) thì đây là cách đưa cuộc sống của bạn đến tương lai tươi sáng hơn: Sửa đổi lại phương pháp đưa ra quyết định của mình mỗi khi nó được áp dụng vào việc đầu tư và cuộc sống của bạn. CUỘC SỐNG CỦA BẠN PHỤ THUỘC VÀO PHƯƠNG PHÁP BẠN DÙNG ĐỂ ĐƯA RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CỦA BẠN Bạn có https://thuviensach.vn thể suy nghĩ tích cực, dập tắt những lời tự thoại tiêu cực, lập kế hoạch cho mình, lập mạng lưới kết nối và học tất cả mọi thứ. Tuy nhiên, để trở thành nhà đầu tư bất động sản cỡ “thiện xạ”, bạn còn phải tìm ra cách điều chỉnh tiêu cự, tiêu điểm, và thời điểm bóp cò súng. Đôi khi chúng ta phải bàn bạc trong phòng họp của lãnh đạo hàng giờ để có được tất cả thông tin chúng ta cần cho việc ra những quyết định thông minh. Nói về bất động sản cũng như về các vấn đề của cuộc sống, không gì có thể thay thế khả năng thực hiện những quyết định quan trọng - những quyết định càng nhanh chóng đưa bạn về nơi bạn cần đến càng tốt. Không may là chỉ có rất ít (nếu có) khoá học và trường đại học giúp được bạn tìm hiểu vấn đề này. Thông thường chúng rất dài dòng về cách giải quyết vấn đề nhưng quá ngắn về cách làm thế nào để chuyển những “giải pháp” đó thành những hành động sinh lợi. Sự thực ngược lại với giáo điều: “Tri thức không phải là sức mạnh”. Để truyền sức mạnh cho cuộc sống của bạn, bạn phải đưa kiến thức vào công việc. Nếu cứ ngồi đó mà nói: “Tôi biết tôi lẽ ra đã phải...” thì không thể làm cho công việc hoàn thành được. Có cách nào làm tăng lợi thế của bạn để quyết định của bạn phải đền đáp cho bạn theo cách mà bạn muốn không? Dễ thôi. Đừng tập trung vào quyết định bạn phải đưa ra. Đầu tiên, thiết lập một hệ thống ra quyết định đảm bảo thành công. Tôi đã nghe người ta phàn nàn thế này hàng trăm lần: “Này anh, tôi đã xử lý kém quá. Tôi đã có một quyết định tồi tệ khi tôi... “. Nhưng hiếm khi thấy ai kêu lên thế này: “Thế đấy, quyết định của tôi hoá ra dở ẹc bởi vì phương pháp ra quyết định của tôi tệ quá.” Thông thường lỗi nằm ở phương pháp quyết định. Vì vậy, chúng ta hãy nói về hệ thống. Chúng ta hãy cùng nỗ lực nâng cao chất lượng phương pháp ra quyết định đầu tư của mình. Đây là năm lời gợi ý có ích: 1. Sắp xếp thứ tự các việc ưu tiên, khám phá những khả năng. 2. Tìm cách tiếp cận thực tế ngay. https://thuviensach.vn 3. Sử dụng thận trọng các kinh nghiệm. 4. Cân nhắc lời khuyên và lời giới thiệu (của chuyên gia hoặc của người khác). 5. Sắp xếp suy nghĩ của mình. SẮP XẾP THỨ TỰ CÁC VIỆC ƯU TIÊN, KHÁM PHÁ NHỮNG KHẢ NĂNG “Chả hiểu lúc đó mình nghĩ thế quái nào ấy nhỉ?” Chắc chắn bạn đã hỏi bản thân câu đó. Thông thường, câu hỏi này ra trong óc bạn khi bạn nhận ra rằng quyết định của mình dường như đã chệch hướng. Quyết định đó chẳng liên quan mấy đến những việc ưu tiên và các cơ hội có lợi. Muốn tránh lạc lối, bạn cần hiểu rõ cảm giác, giá trị và những việc ưu tiên của bạn. Hãy nghĩ đến nhiều cách khác nhau để đạt tới mục đích đầu tư của mình. Sắp đặt những việc ưu tiên Hãy tự hiểu mình. Phải biết bạn muốn điều gì, biết bạn muốn theo đuổi những mục tiêu và hoạt động nào. Sắp xếp những việc ưu tiên của mình theo thứ tự quan trọng. Nếu không sắp xếp những việc ưu tiên theo thứ tự để hướng dẫn quyết định của mình, thì hoặc là bạn cứ trôi theo dòng đời không định hướng hoặc cuộc sống của bạn sẽ đầy lộn xộn rối ren như trong vở hài kịch Marx Brother. Bạn mãi mãi chạy đôn chạy đáo theo hướng này hướng kia nhưng chả hướng nào đến được nơi bạn muốn. Phát triển các khả năng của bạn Bạn có thể biết bạn muốn đi đâu nhưng bạn không biết phải làm thế nào để đến được nơi đó. Thông thường người ta không ra được quyết định phù hợp với những mục đích và ưu tiên của họ vì họ đã giới hạn rất hẹp danh sách lựa chọn của họ. Như tôi đã đề cập ở phần trước, tôi gặp rất nhiều người thuê nhà trong các chương trình Hãy ngừng thuê nhà ngay!. Những người này thực sự rất coi trọng việc sở hữu một ngôi nhà nhưng lại cản trở bản thân mình đạt được mục tiêu đó. Họ không đặt nỗ lực để tìm hiểu những khả năng của họ. Lý do mà tôi có thể hành động nhanh là vì tôi đã chuẩn bị những công việc cơ bản trước, điều này không phải ai cũng thực sự để ý. https://thuviensach.vn Tương tự như vậy, tôi thấy những người bán nôn nóng bán phá giá những bất động sản có vấn đề của mình. Tuy nhiên, các nhà đầu tư khác mua những thứ “phế phẩm” đó và biến chúng thành những thứ hái ra tiền. Đó là lý do tại sao các doanh nhân hiểu biết cần kiên trì xây dựng nên nhiều ý tưởng và kiến thức dự trữ cho mình. Khi nào bạn có được vốn dự trữ khả năng đa dạng và rộng lớn, bạn sẽ phát hiện ra cơ hội ở những nơi mà người khác đang thất bại. Trong các chương sau, bạn sẽ thấy rất nhiều vấn đề mà từ đó bạn có thể rút ra những ý tưởng để đánh giá và tạo giá trị, và quan trọng không kém là bạn sẽ phát hiện ra cả những rủi ro (và nguy hiểm nữa). Đương nhiên là không phải mỗi lần bạn sẽ sử dụng từng ý tưởng một, mà toàn bộ vốn ý tưởng dự trữ này sẽ thúc đẩy khả năng tư duy của bạn về khả năng: Cái gì sẽ thành công? Cái gì sẽ thất bại? Những quyết định thấu đáo dự kiến trước được cả hai loại kết quả. CẦN HIỂU CHÍNH XÁC CÁC THÔNG TIN Những quyết định có chất lượng đòi hỏi các thông tin và dữ liệu chính xác. May thay, những thông tin này không đến dễ dàng. Tại sao lại là may? Bởi vì trong khi những người khác bị chơi xỏ bằng những dữ liệu vớ vẩn từ những gã ba hoa thì phương pháp thận trọng của bạn sẽ cho bạn lợi thế cạnh tranh để xử lý công việc thực tế, chứ không phải một việc mơ hồ. Trước khi bạn chấp nhận những cái gọi là thông tin đó, bạn cần ngẫm nghĩ, phân tích và kiểm tra lại chúng đã. Khi tôi bắt đầu thực hiện một thương vụ, tôi dành nhiều thời gian nghiên cứu từng chi tiết liên quan đến thương vụ đó. Đến tận bây giờ tôi vẫn làm như vậy đấy. Ai đó sẽ bảo bạn: “Tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê được trong khu vực này đã tăng vọt lên 9%. Giờ không phải là lúc thích hợp để đầu tư vào bất động sản cho thuê”. Bạn hiểu thông tin này như thế nào? Thông tin tương phản với ý kiến Để hiểu đúng các thông tin, phải phân biệt thông tin với các ý kiến. Ý kiến hay giả mạo sự thật. Hãy nhận ra sự khác biệt. Dù rằng con số 9% tỷ lệ còn trống là đúng theo một vài ý nghĩa nào đó thì ý kiến có tính chất can ngăn tiếp theo đó chỉ là một quan https://thuviensach.vn điểm có thể đúng hoặc không. Hãy tỉnh táo! Nhiều thông tin mà bạn tìm kiếm khi đến được với bạn thì chỉ có một phần là sự thật (hay “thông tin”) thôi, phần còn lại là ý kiến. Hãy phân biệt rõ hai điều này. Đôi khi ý kiến thậm chí ở dưới dạng kiến thức phổ thông, như cái được gọi là ảo tưởng về bất động sản chẳng hạn. Ý kiến “ảo tưởng” về bất động sản chỉ có giá trị duy nhất là ý kiến, thế thôi! Tuy nhiên những người bình luận trên phương tiện truyền thông lại làm cứ như thể ý kiến đó là sự thật vậy. (Như bạn sẽ thấy ở các chương sau, các học giả, mà nhiều người trong số họ có liên quan đến Phố Wall, đã xây dựng nên một lâu đài lý thuyết trên cát mà không cần gia cố cọc móng bằng những sự thật và lập luận thích đáng). Tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê được là 9%: Thực tế, “thông tin” hay là tưởng tượng Tôi gọi một mẩu dữ liệu là thực tế khi bạn có thể kết hợp nó vào bản phân tích hay quyết định của mình một cách hợp lý. Chẳng hạn, bạn có thể tìm được thông tin về lãi suất, mức giá thuê căn hộ, danh sách bất động sản cho thuê, giá bán bất động sản, thời điểm trên thị trường, tăng trưởng dân số và số lượng bất động sản rao nhưng chưa bán được (tồn kho). Vậy còn các tỷ lệ còn trống chưa cho thuê/bán được thì sao? Những con số này thường phản ánh “thông tin” hoặc sự tưởng tượng nhiều hơn. Nói đến “thông tin” là ở đây tôi muốn nói đến con số thể hiện một chút sự thật, nhưng sự thật này chỉ có giá trị hạn chế trong dạng thức nguyên sơ của nó mà thôi. Khi được các bản nghiên cứu thị trường và các hãng môi giới đầu tư/thương mại báo cáo thì các tỷ lệ còn trống này thường rơi vào phạm trù “không chắc chắn” - tức là có tính chất thông tin nhưng cần kiểm tra kỹ hơn. Trước khi tin vào những con số này, hãy sáng suốt đặt những câu hỏi sau đây: • Ranh giới địa lý cụ thể nào khoanh vùng khu vực được nghiên cứu đó? https://thuviensach.vn • Các nhà nghiên cứu thu thập dữ liệu như thế nào? Những sai sót nào trong quá trình thu thập dữ liệu có thể bóp méo dữ liệu? • Tỷ lệ còn trống chưa cho thuê được 9% trên thị trường này khác nhau như thế nào đối với các tòa nhà khác nhau, tính theo kích cỡ tòa nhà, chức năng kết hợp, mức giá thuê, các tiện nghi, các đặc điểm, điều kiện, vị trí v.v…? (Có thể là, trong toàn bộ khu vực nghiên cứu, một tòa nhà lớn với 400 căn hộ do Ban Vấn đề Nhà ở Công cộng và Thổ dân của Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị của Mỹ quản lý thì tỷ lệ còn trống là 40% nhưng có thể các căn hộ studio một phòng thì khách thuê còn đang phải xếp hàng trên danh sách chờ thuê, còn các căn hộ nhỏ có ba phòng ngủ, một phòng tắm có thì lại khó mà tìm được khách thuê). Khi nói về tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê/bán được (chẳng hạn), thì phân khúc thị trường và các thị trường nghách là những yếu tố rất quan trọng. • Các tỷ lệ này sẽ dẫn đến đâu? Một bức ảnh nhỏ hiếm khi thể hiện một quang cảnh đầy đủ và sống động được. Vì vậy bạn cần những đặc điểm xu hướng và các dự đoán có cơ sở về tương lai. Suy nghĩ, Phân tích, Xác minh Các doanh nhân hiểu biết tìm kiếm kiến thức trên tầm những kiến thức, “thông tin” và ý kiến thông thường, hoặc những kiểu nói vòng vo lắt léo hay những điều khẳng định tưởng tượng. Họ biết thông tin có giá trị góp phần tạo ra những quyết định có giá trị. Khi bạn tiến xa hơn trong lĩnh vực bất động sản (và cả trong cuộc sống nữa), hãy sử dụng thật nhiều chi tiết dữ liệu và nguồn thông tin khác nhau. Trước khi bạn diễn giải, hãy suy nghĩ, phân tích và xác minh. Tránh việc đánh giá vội vàng. Thế giới này đã có đầy quyết định vô nghĩa, nhưng với những thông tin có thật bạn có thể làm tốt hơn mọi người. Napoleon đã nói: "Người chỉ huy có quyền bị đánh bại nhưng không bao giờ được phép ngạc nhiên." Bạn phải hiểu các khách hàng của mình! THẬN TRỌNG SỬ DỤNG KINH NGHIỆM Gần đây, tôi đã mua một bất động sản của một chủ sở hữu ở ngoại ô. Ông chủ này trên thực tế không muốn bán, thậm chí ông còn chưa từng đưa bất động sản của mình ra thị trường. https://thuviensach.vn Ấy vậy mà, tôi đã thuyết phục ông xem xét đề xuất giá hào phóng của tôi là 90 đô la cho mỗi foot vuông. Giả sử là chủ sở hữu đã mua bất động sản đó cách đây nhiều năm, thì đề xuất của tôi với ông là vận may bất ngờ. Ông tỏ ra rất hứng thú. Tuy nhiên, vì ông sống ở xa và thiếu thông tin cập nhật về giá bất động sản trong vùng nên ông bảo tôi rằng trước khi ký hợp đồng, ông muốn kiểm tra lời đề nghị của tôi dựa vào lời khuyên của môi giới bán hàng. Môi giới của người bán nói: “90 đô la/1 foot vuông là quá thấp. Giá hiện tại là khoảng 100 đô la/1 foot vuông”. Người bán gọi lại cho tôi và bảo rằng ông sẽ bán ở mức giá 100 đô la/1 foot vuông Tôi kêu lên: “Giá đó quá cao. Chỗ đó cần phải sửa sang rất nhiều. Ông đang ép giá tôi vì ông biết tôi muốn mua nó”. Trời ơi! Lời kêu than và mặc cả của tôi đã rơi vào đôi tai điếc. Rồi tôi đành nhượng bộ. “Thôi được,” tôi trả lời, “giá đó cao hơn tôi nghĩ nhiều, nhưng tôi có thể cố theo đến giá 100 đô la/1 foot vuông được. Ông đòi tôi cái giá cắt cổ!”. Định giá “Ôi trời!” người định giá cho vay thế chấp đã kêu lên khi tôi đưa anh đi xem bất động sản đó. “Cứ tính theo cái giá mà ông trả, tôi nghĩ rằng nơi này chắc hẳn tiêu điều hoang phế lắm. Tôi sẽ báo cáo giá thẩm định thấp nhất của tôi đối với chỗ này, nhưng nó vẫn phải cao hơn giá ông mua 20%. Làm thế nào mà ông lại vớ được vụ mua hời đến thế?” Sai lầm của chủ sở hữu/môi giới Khi mà môi giới của người bán cho người bán cái giá tính theo - kinh - nghiệm của cô ta là 100 đô la/1 foot vuông, thì cô ta đã học thuộc bài “thông tin” chứ không phải thực tế. Thực tế là, tính trung bình thì bất động sản ở vùng đó đã bán được cái giá mà cô ta nêu ra. Tuy nhiên, chủ sở hữu không nên dựa vào kinh nghiệm đó vì hai lý do: 1. Lạc hậu: Vào thời điểm đó, bất động sản trên thị trường tăng giá rất nhanh. Con số theo kinh nghiệm là 100 đô la/1 foot vuông phản ánh cái giá của những vụ mua bán đã được chốt trong quá khứ rồi chứ không phải https://thuviensach.vn là giá của những hợp đồng mua bán đang được giao dịch. Gần đây nhất, nhiều khách mua đã trả giá cao hơn giá đó từ 10 % - 15%. 2. Các đặc điểm riêng biệt: Đây là yếu tố thứ hai: bất động sản hướng đến đối tượng khác nhiều với bất động sản thông thường. Các căn hộ trong đó có thiết kế mặt bằng sàn rộng thoáng, nhìn ra vườn và thiết kế nội thất sáng sủa (do có cửa sổ trên mái nhà và nhiều cửa sổ lớn). Các căn hộ đó cũng nhỏ hơn những căn hộ bình thường. (Những điều kiện khác đều như nhau thì những căn hộ nhỏ hơn có xu hướng bán được giá cao hơn - tính theo đơn vị foot vuông - so với những căn hộ lớn hơn.) Đừng bao giờ quyết định dựa vào kinh nghiệm Trong ngành bất động sản, bạn sẽ tình cờ gặp rất nhiều kinh nghiệm (sẽ được thảo luận ở các chương sau). Các chỉ số chung áp dụng cho cách tính toán, chẳng hạn như thu nhập cho thuê trừ đi lãi suất vay vốn, giá tính theo đơn vị foot vuông, giá thành xây dựng, chi phí năng lượng, chi phí cải tạo nâng cấp, các tỷ lệ chi phí bảo trì, giá cho thuê nhà, tỷ lệ còn trống chưa bán/cho thuê được, v.v... Đừng bao giờ coi những kinh nghiệm về các vấn đề này như là thực tế. Hãy điều tra sâu hơn. Mỗi thị trường, mỗi bất động sản đều có các đặc điểm và điều kiện riêng. Trước khi bạn áp dụng bất kỳ thông tin hoặc kinh nghiệm nào, hãy xác minh lại sự liên quan cụ thể của chúng với bất động sản hoặc vấn đề của mình. (Tất nhiên là, khi nào bạn đàm phán việc mua hoặc bán, hãy sử dụng kinh nghiệm theo hướng có lợi cho mình để thuyết phục đối tác rằng đề xuất của bạn là hợp lý và chính đáng.) HÃY CHẤT VẤN NHỮNG LỜI KHUYÊN VÀ GỢI Ý(CỦA CHUYÊN GIA VÀ NHỮNG NGƯỜI KHÁC) Các bậc thầy trong ngành bất động sản bảo bạn cách xác lập một nhóm người mà bạn có thể xin họ tư vấn và giới thiệu. Trong thế giới phức tạp của chúng ta, không một người nào có thể biết hết mọi thứ. Đó chính là lời khuyên hay. Tôi và các chuyên gia của mình rà soát đến từng chi tiết. Những chuyên gia này cùng nhóm với tôi, nhưng tôi mới là nhà chiến lược xuất https://thuviensach.vn sắc. Hãy chú ý đến lời cảnh báo này: Đừng bao giờ nhường quyền ra những quyết định quan trọng cho các cố vấn của mình - dù họ là những người bạn rất đáng tin cậy, là những người trong gia đình hay các chuyên gia tầm cỡ thế giới. Hãy nhớ lại ông chủ sở hữu ở vùng mà tôi đã mua bất động sản. Ông ấy đã bất cẩn dựa vào môi giới bất động sản của mình. Làm như vậy là ông đã từ bỏ món lợi nhuận lẽ ra phải được tới 130 ngàn đô la. Những người mà bạn xin tư vấn có thể làm bạn thất bại, thua lỗ vì nhiều lý do, một số vì lòng tốt, một số thì không. Dù theo cách nào đi nữa, thì quyết định của bạn (và tài khoản ngân hàng của bạn) sẽ phải gánh chịu hậu quả. Khi làm việc với các nhà tư vấn đầu tư, hãy đề phòng năm cạm bẫy sau đây: • Lời khuyên hay sự đồng ý? • Kiến thức hay sự ngu dốt? • Ý thích của mình hay của họ? • Mâu thuẫn lợi ích? • Họ là thầy bói nói mò hay những người được lăng-xê bởi giới truyền thông? Lời khuyên hay sự đồng ý? Tự hỏi bản thân, “Mình có thực sự cần một nhóm tư vấn phê bình không?” Chúng ta đều biết rằng người ta thường xin lời khuyên mà sự thực thì muốn có được sự tán thành với ý kiến của mình. Để đáp lại, chúng ta cũng tán thành. Tại sao lại phải tranh cãi? Người được khuyên sau đó viện vào sự tán thành này để tiếp tục biện minh cho những gì mà mình muốn làm. Để tận dụng nhiều nhất từ một lời khuyên, hãy chắc chắn rằng bạn đang tìm kiếm một lời khuyên chân tình nhất. Sau đó, hãy lắng nghe, cân nhắc, hiểu nó và sử dụng nếu bạn thấy đó là lời khuyên sáng suốt. Nếu bạn thực sự không muốn có thêm triển vọng, sự sáng suốt hay sự phê bình nữa thì bạn đừng làm khổ các cố vấn bằng sự vờ vĩnh của mình. Đừng tìm https://thuviensach.vn những lời khuyên vì lý do giống như kẻ say đi tìm cột đèn đường - tức là tìm chỗ dựa, chứ không phải sự khai sáng. Nếu điều bạn muốn là sự ủng hộ hoàn toàn những ý tưởng đã hình thành từ trước của bạn, thì bạn bè, gia đình, hoặc các nhà tư vấn có lẽ đã buộc lòng phải làm như vậy đối với bạn. Tuy nhiên, nếu vậy, bạn hãy nhận ra thực chất của lời khuyên đó - nó mang tính chất thoả hiệp kiểu “gió chiều nào xoay chiều ấy” chứ không phải là một lời khuyên vô tư. Kiến thức hay sự ngu dốt? Những người mà bạn xin lời khuyên có đủ thông tin, đủ kinh nghiệm và đủ thành thạo để tư vấn cho bạn một cách khôn ngoan không? Trừ phi bạn bè hay họ hàng của bạn gần đây đang tìm mua bất động sản ở cùng thành phố và khu vực dân cư nơi bạn đang tìm kiếm, nếu không, họ không thể bảo bạn liệu giá bạn định mua có hời hay không. Nếu chị gái là luật sư của bạn chưa nhìn thấy một hợp đồng bất động sản nào kể từ hồi học khoá Bất động sản 101 trong trường luật, thì chắc chắn chị gái bạn không thể là người xem xét tư vấn hợp đồng mua bán của bạn. Bạn có thể làm việc với một trong những nhân viên môi giới bất động sản giỏi nhất và thông minh nhất trong vùng, nhưng nếu việc tìm kiếm bất động sản của bạn ở trong địa phương hay khu vực dân cư mà người môi giới của bạn không thể tìm được đường đến nếu không có bản đồ, thì đó là lúc phải dùng đến một nhân viên môi giới quen thuộc với vùng đó hơn. Dù là bạn bè, họ hàng, luật sư, hay người môi giới bất động sản gì gì đi chăng nữa, thì việc một ai đó trong số họ cho bạn một ý kiến không có nghĩa là họ thực sự am hiểu về vấn đề và mục đích của bạn ở mức đủ để có thể cho bạn lời khuyên bạn cần. Thông lệ hay ngoại lệ Cách đây vài năm, tôi đã nhờ một kiểm toán viên hoàn tất hồ sơ khai thuế thu nhập liên bang. Trong những năm đó, tôi làm việc với tư cách là giáo sư không thường trú tại Trường đại học Illinois, cách nhà tôi ở Florida một ngàn dặm. Tôi bảo chuyên gia thuế này là tôi muốn khấu trừ những chi phí sinh hoạt phát sinh khi tôi đang làm việc ở Champaign-Urbana. https://thuviensach.vn “Không, ông không thể làm thế được,” ông ta tuyên bố dứt khoát. “Bất kể nhà riêng của ông ở đâu thì sinh hoạt phí chịu thuế phải ở chính nơi mà ông làm việc.” May thay, tôi hiểu rõ luật hơn chuyên gia thuế nọ. Theo những qui định thông thường của luật thuế thì kiểm toán viên đó đúng. Tuy nhiên, lời khuyên của ông sai lầm ở chỗ luật thuế có qui định cụ thể là người làm công ăn lương có thể khấu trừ những chi phí sinh hoạt liên quan đến công việc khi đang làm việc tạm thời xa nhà. (Ở đây chúng ta không cần thảo luận chi tiết về qui định này.) Quan điểm của tôi là các chuyên gia có thể rất rành về qui định và thông lệ chung nhưng mọi lĩnh vực, từ kế toán đến qui hoạch vùng đều bao gồm nhiều tình tiết cụ thể. Chẳng hạn, bạn có thể cho rằng cuộc chuyện trò của bạn với các luật sư của mình là riêng tư và bí mật về mặt pháp lý. Theo qui định thông thường dĩ nhiên là bạn đúng nhưng khi bạn kiện các luật sư của mình vì tội lạm dụng địa vị tiết lộ thông tin cá nhân, bạn mới té ngửa ra rằng vụ kiện đó không có hiệu lực đối với lời tuyên thệ giữ bí mật của các luật sư. Khi nào bạn tìm kiếm lời khuyên và những gợi ý, hãy xác minh xem nhà tư vấn của mình có thực sự biết những tình tiết ngoại lệ cũng như những qui định pháp lý chung không. Nếu tôi làm theo lời khuyên của nhân viên kiểm toán nọ thay vì làm theo tình tiết ngoại lệ trong qui định về công tác tạm thời, thì tôi đã phải đóng thuế thêm 8 ngàn đô la. Hãy cảnh giác với những kẻ hiểu biết chung chung khi bạn cần tìm một chuyên gia. Cập nhật? Có lần tôi yêu cầu tư vấn pháp lý cho một vụ giao dịch bất động sản, vị luật sư thông báo cho tôi về những điều luật có liên quan. Dựa trên cơ sở phân tích của ông ta, tôi xúc tiến giao dịch của mình. Khi tôi biết rằng luật sư này tư vấn sai thì đã quá muộn. Những điều luật đó trên thực tế đã thay đổi từ sáu tháng trước ngày tôi yêu cầu tư vấn. Luật sư này không cập nhật thông tin. Sai lầm của anh ta làm tôi mất hơn 100 ngàn đô la. https://thuviensach.vn Khi làm việc với các chuyên gia, đừng cho rằng lời khuyên của họ phản ánh những diễn biến mới nhất. Hãy hỏi ngày tháng của dữ liệu, thông tin, và kiến thức mà họ cung cấp. Cũng như sữa và trứng, lời khuyên cũng có thể đã quá hạn sử dụng. Thời kỳ gián đoạn (không liên tục) Trước khi mua, sửa chữa hoặc bán bất động sản, các nhà đầu tư thường xem xét những xu hướng thị trường trong quá khứ. Họ muốn biết thị trường đang tiến đến đâu. Mặc dù đã nghiên cứu như vậy nhưng câu hỏi này ngày càng khó trả lời hơn: Xu hướng hiện nay sẽ tiếp tục hay sẽ gián đoạn? Dưới đây là một ví dụ. Trong suốt thập kỷ 90, những ngôi nhà biệt lập tăng giá nhanh hơn nhà chung cư sở hữu tư nhân. Ở nhiều thành phố, nhà chung cư hầu như không lên giá. Do hiệu quả đầu tư kém này nên đến năm 2001 hầu như tất cả những người được coi là chuyên gia bất động sản đều khuyên rằng: “Nếu bạn muốn đầu tư có lãi thì đừng mua chung cư. Chỉ nên mua chung cư nếu đó là sở thích và vừa với túi tiền của bạn. Đầu tư vào chung cư là đầu tư lỗ vốn.” Tôi không tán thành với những dự đoán tiêu cực đang lan tràn lúc bấy giờ. Tôi tin rằng xu hướng giá chung cư tăng chậm trong thập kỷ trước sẽ không lặp lại nữa. Để diễn giải lập luận của mình, năm 2002, tôi đã viết cuốn sách, Kiếm tiền bằng các căn hộ chung cư. Trong cuốn sách đó, tôi đã khuyên các nhà đầu tư bất động sản (và người mua nhà để ở) hãy bỏ qua quá khứ và nhìn vào tương lai. Các điều kiện về thị trường đã thay đổi trên tám phương diện sau đây: 1. Nhân khẩu học I: số lượng người dân sinh ra trong thời kỳ bùng nổ dân số lần thứ nhất sau Thế chiến thứ 2 bắt đầu sống tách khỏi con cái họ. Họ không còn cần nhà to, cũng không muốn mất thời gian và chi phí vào việc bảo quản chăm sóc nhà cửa 2. Nhân khẩu học II: Đầu những năm 2000, những người sinh ra trong thời kỳ bùng nổ dân số lần thứ hai cũng bắt đầu đến tuổi tách ra ở riêng. Các toà chung cư sở hữu tư nhân không chỉ thu hút cha mẹ đang bắt đầu https://thuviensach.vn sống tách khỏi con cái mà còn thu hút cả những thanh niên bắt đầu mua ngôi nhà đầu tiên của mình. 3. Sinh hoạt đô thị: Trong những năm 1990, nhiều thành phố đã giảm tội phạm và tạo nên sức sống mới cho những khu trung tâm làm cho sinh hoạt trong thành phố hấp dẫn hơn. Ngoài ra, ách tắc giao thông làm cho những người sống ở ngoại ô nhưng vào thành phố đi làm bằng xe công cộng luôn bức xúc vì chậm trễ. Sống trong các toà chung cư trong trung tâm thành phố sẽ giúp bạn tránh được tình trạng giao thông lộn xộn đó. 4. Chênh lệch giá: Khi một loại (hoặc vị trí) bất động sản nào tăng giá nhanh hơn loại (vị trí) khác, chẳng sớm thì muộn, nhiều khách mua tương lai sẽ thích những lựa chọn có giá thấp hơn. 5. Khóa cửa để đấy: Ngày nay người ta đi lại nhiều hơn vì cả hai nhu cầu công tác và giải trí. Họ ngày càng thích cách sống ‘khóa cửa để đấy’ không cần trông nom mà các toà chung cư mang lại. 6. Ngôi nhà thứ hai (và thứ ba): Bắt đầu từ cuối những năm 1990, nhu cầu muốn có ngôi nhà thứ hai tăng mạnh. (Hãy xem cuốn sách của tôi, Mua ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi, về hưu và đầu tư như thế nào). Người mua ngôi nhà thứ hai thường hay chọn căn hộ chung cư sở hữu tư nhân và nhà liên kế. 7. Thuê nhà đối lập với sở hữu nhà: Lãi suất thấp đầu những năm 2000 làm thay đổi tỷ lệ thuê nhà - mua nhà. Với lãi suất vay thế chấp là 6% hoặc thấp hơn, người thuê nhà thích sống ở căn hộ bắt đầu nhận ra rằng họ có thể trả tiền để mua một căn hộ còn rẻ hơn là trả tiền thuê nó. 8. Nhu cầu của nhà đầu tư: Sau khi thị trường chứng khoán sụp đổ năm 2000, hàng triệu nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm các hình thức đầu tư có lời để thay thế. Thậm chí khi giá nhà không tăng thì việc đầu tư vào các toà chung cư sở hữu tư nhân ở nhiều khu vực cũng mang lại cho họ bộn tiền chỉ tính từ dòng tiền mặt cho thuê và trả góp tiền vay thế chấp (trả dần khoản nợ). Ngoài tám nguyên nhân này thì một nghiên cứu sâu hơn của tôi về thị trường lúc đó (2000-2002) cho thấy doanh số bán căn hộ chung cư sở hữu https://thuviensach.vn tư nhân đã tăng, giá bán cũng bắt đầu tăng, thời gian niêm yết trên thị trường giảm, và danh sách tồn kho căn hộ chung cư/nhà liên kế “để bán” đang giảm. Trong khi phần lớn nhận xét của các chuyên gia chỉ bám chặt vào quá khứ, thì tôi nhấn mạnh vào thực tế và các điều kiện thị trường mới nhất (cung và cầu) và điều này đã cho tôi thấy rằng những suy xét thông thường này đã sai lầm. Căn hộ chung cư và nhà liên kế chẳng bao lâu đã đền đáp một cách hậu hĩnh cho các nhà đầu tư. Tôi có đúng không? Vâng, tôi đã đúng. “Một lần nữa giá căn hộ chung cư tăng nhanh hơn giá nhà riêng,” là tiêu đề của một bài báo gần đây của tờ Thời báo New York. Ở Florida thành phố quê hương tôi, căn hộ chung cư và nhà liên kế được bán với giá 125 ngàn đô la năm 2000 thì bây giờ được bán rất chạy với giá 250 ngàn đô la. Vậy thì chủ sở hữu căn hộ chung cư còn có được mức lãi như vậy trong năm hoặc sáu năm nữa không? Nhìn chung thì tôi nghĩ là không. Lại một lần nữa, các điều kiện của thị trường đã thay đổi. Đầu tiên, tỷ lệ thuê - mua bây giờ không có triển vọng như trước nữa. Thứ hai, dòng tiền mặt của các nhà đầu tư đã giảm bởi vì giá bán căn hộ chung cư đã tăng nhanh hơn giá thuê. Thứ ba, các nhà đầu tư xây dựng và những người chuyển đổi các loại bất động sản khác thành căn hộ chung cư đang đưa thêm hàng trăm nghìn nhà chung cư vào thị trường (trên cả nước). Khi chỉ ra những thay đổi về các điều kiện của thị trường, tôi không muốn nói với bạn rằng bạn không còn hy vọng kiếm tiền bằng căn hộ chung cư và nhà liên kế nữa. Thực ra, tôi vẫn đang xem xét việc mua vào. Tôi tin rằng đầu tư vào căn hộ chung cư và nhà liên kế được lựa chọn kỹ càng sẽ cho kết quả tốt hơn nhiều đầu tư vào chứng khoán, trái phiếu hay những ngôi nhà biệt lập. Tuy nhiên, tôi muốn nói rằng ví dụ nói trên về căn hộ chung cư minh họa cho tầm quan trọng của sự gián đoạn - xét theo thời gian từ đầu những năm 2000 đến nay và từ nay trở về sau. Trước khi bạn chấp nhận dự đoán xu hướng của các chuyên gia cho những năm tiếp theo, hãy đảm bảo rằng https://thuviensach.vn không có sự thay đổi nào phá vỡ quả cầu pha lê này. Khi sự việc thay đổi thì xu hướng sẽ đảo ngược. Sở thích của bạn hay của họ? Các cố vấn của bạn có thực sự hiểu nhu cầu và mục đích của bạn không? Hay thực tế là họ đang tư vấn cho bạn cách đánh giá thế giới theo cách của họ? Khi chúng ta hỏi xin lời khuyên, chúng ta thường không giải thích đầy đủ nhu cầu, mục đích của chúng ta hay những thứ quan trọng nhất chúng ta đang cố gắng đạt được. Đôi khi chúng ta thậm chí không tự hiểu mình. Tương tự như vậy, khi chúng ta cho lời khuyên, chúng ta có xu hướng thay đổi sắc thái của những lời khuyên theo thành kiến của chính mình mà không để ý đến hoàn cảnh của người khác. Nếu bạn hỏi anh mình mình xem anh ấy nghĩ gì về những căn nhà trệt ba phòng ngủ đã được cải tạo nâng cấp ở Windsor Heighs , anh ta có thể trả lời, “Thôi đi! Anh thậm chí còn chẳng nghĩ đến việc mua cái của mạt hạng ấy chứ.” Anh trai bạn có trả lời câu hỏi theo mong muốn của bạn không? Hay là anh ấy có sẵn thành kiến đối với những căn nhà được cải tạo nâng cấp ở Windsor Heights? Điều gì xảy ra nếu môi giới bất động sản bảo bạn rằng Troy Woods không phải là khu vực có tiềm năng? Bạn có nên chấp nhận lời khuyên mà không cần hỏi han gì hết không? Hay bạn nên hỏi tại sao người môi giới đó lại có quan điểm như vậy? Có thể người môi giới đó không thích Troy Woods bởi vì ông ấy chẳng mấy quan tâm tới các trường công ở khu dân cư này. Thị trường mục tiêu của bạn muốn gì? Tuy nhiên, nếu thị trường mục tiêu của bạn là những người thuê nhà hoặc người mua nhà không cùng sống với gia đình và con cái, thì có lẽ trường học không có ý nghĩa mấy với họ. Hoặc một tình huống khác, khu dân cư ở đó có thể có những trường tư giá cả hợp lý. Hay vấn đề trường học tồi có thể làm giá bất động sản giảm đi nhiều trong khu vực đó lại phù hợp với chiến lược đầu tư hiện tại của bạn: Tìm được những nơi giá tương đối thấp mà tương lai hứa hẹn sẽ đội giá lên nhiều. Là một doanh nhân kinh https://thuviensach.vn doanh khu dân cư đầy hoài bão, bạn có thể dẫn đầu chiến dịch đem lại sức sống mới cho cộng đồng và nâng cấp trường học. Đôi khi các cố vấn nhái lại lời bạn để đồng ý với ý tưởng của bạn theo thủ đoạn thoả hiệp “gió chiều nào xoay chiều ấy”. Phổ biến hơn là họ tô vẽ cho những lời khuyên của mình các sắc thái phù hợp với thế giới quan của riêng họ. Trước khi bạn xin lời khuyên hoặc những gợi ý, hãy giải thích rõ ràng những mục tiêu mà bạn muốn thực hiện. Thể hiện cá nhân Và đây là một sự thể hiện cá nhân khác: mỗi năm tôi gặp hàng tá những người chỉ mô tả một bất động sản cho tôi trong một vài phút rồi hỏi: “Ông nghĩ thế nào? Đó có thể là vụ đầu tư có lời không?” Tôi muốn giúp các nhà đầu tư có tham vọng bất kỳ khi nào có thể, nhưng với mớ dữ liệu kiểu đạn - bắn - liên - thanh như vậy, tôi không thể phân tích giá trị hữu ích của bất động sản đó. Chỉ một đoạn kể vắn tắt về thực tế (hay có thể là “thông tin”) thì khó có thể tạo ra cơ sở chắc chắn để tôi đưa ra gợi ý được. Hai là, không có bất động sản nào chỉ thể hiện là một vụ đầu tư “có lãi” mà không gắn với rủi ro, phần thưởng, và những mục tiêu cá nhân của nhà đầu tư. Thay vì trả lời theo kiểu “Ừ, một vụ mua bán hời đấy, tôi khuyên anh làm tới đi!” (là những câu mà tôi cho rằng phần lớn mọi người đều muốn tôi nói), tôi thường hỏi lại: “Thế mục tiêu, khả năng, thiên hướng và kế hoạch của anh là gì đã? Anh đã tự mình điều nghiên tỉ mỉ chưa? Những câu trả lời của anh có phù hợp với những câu hỏi này không?” Đừng nhường quyền quyết định của mình cho các chuyên gia - dù đó là tôi hoặc bất kỳ ai khác. Thậm chí nếu tôi tin rằng vụ mua bán của bạn về mặt lý thuyết thật tuyệt vời, nó cũng vẫn có thể không phải là một vụ mua bán thích hợp với bạn. Đó cũng chính là lý do vì sao tôi hạn chế lời khuyên chung chung rằng các nhà đầu tư “chỉ nên mua bán với những người bán hàng có động lực.” Phương pháp này không phù hợp với những chiến lược và mục tiêu mà hầu hết mọi người đều mong muốn bất kể tiềm năng mang lại lợi nhuận có cao https://thuviensach.vn đến đâu. Như vậy, đa phần những người đã từng thử phương pháp này chẳng mấy chốc sẽ từ bỏ nó vì thất vọng. Xung đột lợi ích? Lợi ích của các cố vấn có mâu thuẫn với lợi ích của bạn không? Khi bạn nghe theo lời khuyên của người khác, hãy xem xét từng chi tiết xem lợi ích của họ có điểm nào xung đột với lợi ích của bạn không. Một số môi giới bất động sản vô lương tâm cứ cố chèo kéo bạn vào một bất động sản hoặc một kế hoạch cung cấp tài chính vay thế chấp không đáp ứng nhu cầu của bạn chỉ để họ có thể kiếm được ít hoa hồng hoặc tiền lại quả. Bạn bè hoặc cha mẹ bạn có thể phản đối khu vực xa trung tâm mà bạn muốn mua chỉ bởi vì họ muốn bạn sống gần họ hơn. Bạn bè có thể khuyên bạn không nên đầu tư vào bất động sản bởi vì họ ghen tỵ với bạn hay cũng có thể họ nghĩ rằng bạn sẽ rời xa bạn bè khi theo đuổi những hoạt động và thực hiện những nghĩa vụ mới. Người ta có lý do riêng của mình khi cho lời khuyên. Họ có thể muốn giúp bạn ra quyết định tốt hơn. Họ cũng có thể theo đuổi mục đích riêng của họ. Khi ai đó nói, “Đó là điều anh phải làm,” hãy ngừng một lát để suy nghĩ. Hãy tìm hiểu bằng kiến thức của mình xem những triển vọng và động cơ nào làm họ đưa ra những lời khuyên như vậy. Đừng tin tất thảy những gì bạn đọc Bạn đã bao giờ băn khoăn tại sao các tạp chí tài chính cá nhân ủng hộ mạnh mẽ ý tưởng: “Với một khoảng thời gian đủ dài thì đầu tư vào chứng khoán vượt xa hiệu quả của tất cả các loại hình đầu tư khác?” Phải chăng vì điều đó đúng sự thật? Chắc là không. Hãy xem những người quảng cáo trên tạp chí: đó là các quỹ đầu tư, người môi giới chứng khoán và nhà bảo hiểm nhân thọ đang bán những chương trình đầu tư và hưu trí dựa trên cổ phiếu. Vì vậy, một số tờ báo địa phương có những bài báo chỉ trích những người môi giới bất động sản (hoặc những người bán ô tô). Hai ngành nghề kinh doanh này thường chiếm hơn 30%doanh thu quảng cáo trên báo chí. Thầy bói nói mò hay những kẻ được giới truyền thông lăng-xê? https://thuviensach.vn Quá nhiều tay chuyên môn về lý thuyết tin rằng bản thân họ là chuyên gia, mặc dù họ chẳng bao giờ chứng minh được năng lực của mình trong những lĩnh vực họ thường đưa ra lời khuyên cho công chúng. Trên thực tế, các phương tiện truyền thông đại chúng lại còn góp phần thúc đẩy tính tự phụ không đúng chỗ này. Tôi không bao giờ chấp nhận bất kỳ điều gì tôi đọc hoặc nghe được từ những người môi giới, người bán, khách mua, khách thuê, chuyên gia và truyền hình. Tôi muốn nghiên cứu sâu và xác minh sự việc. Những dự đoán kinh tế hiếm khi dự đoán đúng Báo, tạp chí, và chương trình tin tức trên truyền hình chẳng hạn, thường nói về các nhà dự báo kinh tế như những chuyên gia. Tuy nhiên, đa phần sự thành thạo về chuyên môn (nếu có) của những nhà bình luận này nằm trong mớ kiến thức rối rắm phức tạp về các mô hình kinh tế lý thuyết. Rất ít trong số họ, nếu có, thường xuyên đưa ra được những dự đoán chính xác. Tay cừ nhất về dự đoán trong lĩnh vực bất động sản có lẽ là nhà kinh tế học Gregory Mankiw của Đại học Harvard (sau này trở thành chủ tịch Hội đồng Cố vấn Kinh tế của tổng thống George W. Bush), trong một bài báo nghiên cứu năm 1989 đã dự đoán giá nhà sẽ giảm mạnh. Ông dự đoán rằng từ năm 1989 đến năm 2005, giá nhà sẽ giảm đều đều khoảng 40%. Trên thực tế, phần lớn giá nhà đất trong suốt thời gian này đã tăng gấp đôi hoặc gấp ba, chứ chẳng hề giảm. Khi Alan Greenspan xuất hiện trước Quốc hội để tuyên thệ đủ năng lực đảm nhận chức vụ Chủ tịch cục Dự trữ Liên bang, một thượng nghị sĩ hỏi, “Ông Greenspan, chúng tôi đã xem xét những dự đoán của ông về nền kinh tế nước Mỹ trong cả thập kỷ trước. Dường như các dự đoán của ông đã sai nhiều hơn đúng.” Greenspan đáp lời: “Thưa ông, đúng vậy. Những dự đoán của tôi thường không trúng đích. Mặc dù vậy, tôi có thể nói rằng, may mắn thay, những khía cạnh khác trong sự nghiệp của tôi đã đạt được tỷ lệ thành công cao hơn.” Các nhà hoạch định tài chính: Thành thạo kỹ trị hay hiểu biết đầu tư? https://thuviensach.vn Mặc dù chỉ có vài nhà hoạch định tài chính thể hiện sự hiểu biết đầu tư khác thường, báo chí vội vã lăng xê họ lên thành các chuyên gia tài chính và thường xuyên trích dẫn những tư vấn đầu tư và phân bổ tài sản của họ. Khả năng này của họ vẫn còn đáng ngờ. Vào cuối những năm 1990, tôi chẳng bao giờ thấy một bài báo của nhà hoạch định tài chính nào khuyên các nhà đầu tư bán chứng khoán để mua bất động sản cả . Trái lại, từ đó đến giờ, phần lớn các bài báo đều trích dẫn lời khẳng định của các nhà lập kế hoạch tài chính rằng “Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà riêng của mình, thì bạn đã có bất động sản mà bạn cần rồi. Về lâu về dài, hãy tính đến việc đầu tư vào chứng khoán để gặt hái nhiều lợi nhuận hơn tất cả các loại hình đầu tư khác.” Các nhà hoạch định tài chính nên biết những qui định pháp lý về lập kế hoạch nghỉ hưu được hoãn thuế, các kiểu đầu tư của các quỹ tương hỗ và nguồn niên kim bảo hiểm chi phí thấp. Chắc chắn họ biết kiến thức thông thường về đầu tư và phân bổ tài sản như các giáo sư tài chính lý thuyết đã tuyên truyền. Ngay cả như vậy thì cũng rất ít nhà hoạch định tài chính thực hành (trái lại với những người được lăng xê bởi giới truyền thông) dám khẳng định rằng mình biết cách thắng lợi trên thị trường. Ngoài ra, khoá đào tạo nhà hoạch định tài chính có chứng chỉ chỉ dành ba tiếng thảo luận chủ đề đầu tư bất động sản - lĩnh vực tài sản lớn nhất thế giới. Trái với quảng cáo rùm beng của các phương tiện truyền thông đại chúng, các nhà hoạch định tài chính về thực chất không xuất sắc hơn các nhà đầu tư cũng như các nhà kinh tế học không khá hơn các nhà dự báo. Phân tích phê bình khắt khe Khi nói về các phân tích phê bình kém độ lượng của các nhà kinh tế, các nhà hoạch định tài chính và các chuyên gia khác - những người được giới truyền thông lăng-xê - tôi không định lên án toàn bộ. Phần lớn những tay nhà nghề này coi mình là chuyên gia khoa học chứ không phải là thầy bói. Họ có đủ năng lực giải quyết các vấn đề cả về mặt lý thuyết lẫn thực hành trong lĩnh vực kinh tế, lựa chọn đầu tư và đa dạng hoá đầu tư. Tôi chỉ đưa ra phán xét các nhà bình luận đầu tư (thường là các nhà kinh tế học và các nhà hoạch định tài chính, nhưng đó chưa phải https://thuviensach.vn tất cả bọn họ) đã công khai đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư về sự thay đổi tỷ lệ lãi suất, chiều hướng giá nhà, lựa chọn loại chứng khoán, tỷ giá qui đổi tiền tệ, và cả các chủ đề tương tự khác mà các vị chuyên gia này đã thể hiện những kỹ năng dự đoán chả có gì là hơn người cả. Những gì xảy ra đã chứng minh rằng các chuyên gia của truyền thông đại chúng có những dự đoán và ý kiến đầu tư sai nhiều hơn đúng. Đừng bao giờ dựa vào những lời khuyên như vậy để quyết định đầu tư - thậm chí kể cả khi quyết định đầu tư này được sự nhất trí của những người - gọi - là - chuyên - gia. Chẳng hạn, vào tháng 1 năm 2005, dựa vào tỷ giá hối đoái tiền tệ, các chuyên gia đã thống nhất dự báo đồng đô la sẽ giảm mạnh so với đồng euro trong vòng 12 tháng thì đến tháng 12 năm 2005, đồng đô la đã tăng 10 đến 15% so với đồng euro (Tháng 1 năm 2005: €1 = 1,35 đô la; Tháng 12 năm 2005: €1 = 1,18 đô la). Kiểm điểm lại lời khuyên và tư vấn Khi bắt đầu lập nghiệp, tôi đã sai lầm khi cứ tưởng rằng luật sư của tôi rất thành thạo trong những lĩnh vực này (đàm phán và kiện tụng) trong khi rõ ràng anh ta chẳng giỏi giang gì cho lắm. Kinh nghiệm đó và những kinh nghiệm khác liên tục dạy tôi bài học không trao quyền quyết định đầu tư của mình cho các chuyên gia và các cố vấn. Hãy học kinh nghiệm của tôi. Đừng bao giờ cho rằng các luật sư, kiểm toán viên, người môi giới bất động sản, người môi giới vay thế chấp, nhà hoạch định tài chính, bác sĩ, nha sĩ, hoặc chuyên gia nổi tiếng khác biết đủ nhiều để có thể khuyên bạn trong tất cả các lĩnh vực mà bạn tìm lời khuyên. Hãy cảnh giác với các nhà bình luận trên phương tiện truyền thông đại chúng - những người cho thấy họ rất ít thành công hoặc không thành công một chút nào trong các lĩnh vực mà họ tư vấn. Hãy đặt câu hỏi, thăm dò và điều tra những vấn đề mới. Sau đó, chỉ khi bạn đã thỏa mãn với những lời khuyên đã được xác minh của chuyên gia thì bạn mới có thể kết hợp lời khuyên đó vào việc ra quyết định của mình. Đừng mù quáng trong việc kinh doanh https://thuviensach.vn Phát triển khả năng đặt câu hỏi Tôi đã nghe thấy bạn chống chế “Nhưng tôi không biết tí gì về... Làm thế nào tôi có thể đặt những câu hỏi thông minh sắc sảo cho các chuyên gia của mình? Làm thế nào tôi có thể tìm hiểu các vấn đề khi mà tôi thậm chí còn không biết gì đến các sự việc liên quan?”. Bạn có thể phát triển kỹ năng đặt câu hỏi và thăm dò qua con đường học tập và thực hành. Có bao nhiêu người không chuyên biết gì về ung thư, các bệnh tim mạch, hoặc các bệnh khác? Tuy nhiên, họ đang học. Trên khắp nước Mỹ, ngày càng có nhiều bệnh nhân chấp nhận cách đoán và kê đơn của bác sĩ mà lại không đặt câu hỏi. Các bác sĩ bảo chủ bút James K Cousins của tờ báo Saturday Evening Post rằng ông phải thu xếp việc riêng và công việc kinh doanh ngay đi vì ông chỉ còn sống được sáu tháng nữa. Y học hiện đại không cho ông hy vọng nào. Anh em họ hàng không chấp nhận án tử hình này. Ông đã nghiên cứu căn bệnh của mình, ông đã tìm hiểu những lựa chọn thay thế bên ngoài các mô hình y tế đoán và kê đơn thông thường. Cuối cùng, ông đã tìm ra kế hoạch điều trị riêng của mình và ông sống được thêm 10 năm nữa. (Anh em họ hàng của ông kể câu chuyện này trong cuốn sách Phân tích một căn bệnh). Cũng có khi các chuyên gia biết các câu trả lời mà chúng ta đang tìm kiếm. Đôi khi họ không biết. Do thực tế này nên các doanh nhân hiểu biết (cũng như các bệnh nhân hiểu biết) học cách khám phá, đặt câu hỏi, và thử thách các chuyên gia trước khi họ quyết định dựa trên cơ sở những lời khuyên hoặc những lời giới thiệu này. Hãy ghi ra giấy Khi bạn lựa chọn một cách thức nào đấy dựa vào lời khuyên chuyên môn của một cá nhân, thì hãy ghi nó ra. Trong suốt những buổi chuyện trò này, bạn hãy ghi chú ra giấy một cách chi tiết. Sau đó, viết một bức thư cám ơn cho các cố vấn (các luật sư, kế toán, nhân viên định giá, nhà tư vấn, người môi giới bất động sản, đại diện ngân hàng cho vay, nhà thầu v.v...). Trong bức thư đó, thể hiện sự cảm ơn đúng mức đối với lời khuyên hữu ích của ông/bà ấy. Nhấn mạnh vào ý kiến chuyên môn của https://thuviensach.vn người tư vấn, trình bày lại cách bạn hiểu vấn đề và thảo luận những quyết định mà bạn định đưa ra dựa trên thông tin mà nhà tư vấn này cung cấp cho bạn. Bức thư này đạt được ba mục đích: (1) giúp bạn xây dựng nên các mối quan hệ (mọi người thích thư cảm ơn), (2) tạo cho nhà cố vấn một cơ hội sửa chữa sai lầm của họ hoặc thay đổi cách hiểu sai của bạn, và (3) nếu lời khuyên đó rốt cục là sai thì những ghi chép lại của bạn xác nhận lời khuyên đó là có thật. Bằng chứng này khích lệ giải pháp khắc phục một cách hòa bình hoặc trong trường hợp cần thiết nó hỗ trợ cho khiếu nại của bạn trong quá trình tranh tụng pháp lý. Khi nào bạn viết lời khuyên này ra, bạn không chỉ làm giảm nguy cơ sai lầm mà còn làm tăng cơ may giải quyết thân tình với nhau hoặc yêu cầu bồi thường theo pháp lý một cách thỏa mãn. Với chứng cớ đã ghi ra này, bạn tránh được tình trạng cãi lộn “Tôi đã nói, anh đã nói” mà hiếm khi tạo ra những kết quả bạn mong muốn. SẮP XẾP CÁCH TƯ DUY CỦA BẠN Để đưa ra một quyết định về bất động sản, bạn phải phân loại những thông tin chẳng hạn như đặc điểm bất động sản, luật qui hoạch vùng, các qui định về xây dựng, thị trường mục tiêu, tỷ lệ chưa cho thuê hoặc bán được, công trình xây dựng mới, các hợp đồng, quảng cáo, cung cấp tài chính, các điều kiện kinh tế và hàng nghìn chi tiết khác. Nhiệm vụ này đặt ra hai câu hỏi: Làm thế nào bạn có thể chắt lọc được những điều có ý nghĩa đối với bạn từ những thông tin này? Làm sao để biết được cần phải thu thập loại thông tin gì? Nếu bạn không thể nhanh chóng sắp xếp suy nghĩ của mình để đi tới quyết định sớm thì vụ mua bán hời mà bạn đang nhằm tới sẽ bị người khác chộp mất Trong những trang sau của cuốn sách này, chúng ta sẽ trả lời hai câu hỏi nêu trên. Giống như các phi công dựa vào danh mục những việc cần kiểm tra trước khi bay để chuẩn bị cất cánh, bạn cũng cần có một kế hoạch cất cánh để hướng dẫn việc kinh doanh bất động sản của mình. Tuy nhiên, thay vì gọi nó là danh mục kiểm tra này, chúng ta sẽ gọi quyển hướng dẫn cất cánh đó là đề cương công tác DUST. Kế hoạch cất cánh https://thuviensach.vn trong kinh doanh giải thích rõ ràng chi tiết để cân nhắc xem khi nào thì bạn quyết định mua hay không, và nếu mua thì trả giá cho bất động sản đó là bao nhiêu (hoặc triển vọng khác, chẳng hạn như các lựa chọn thuê rồi mua, cho thuê, các quyền sở hữu không gian, hoặc thế chấp). Một điều không kém phần quan trọng nữa là, DUST cho bạn thấy cách tạo ra chiến lược và chiến thuật tiếp thị đúng đắn để tăng thêm giá trị cho khách thuê, khách mua bất động sản và chính bạn. Cho đến đây, từ chương 3 và chương 4 bạn đã học hỏi được rất nhiều vấn đề và hướng dẫn tốt để tinh lọc và thúc đẩy quá trình ra quyết định đầu tư. Trong các trang tiếp theo, bạn chuẩn bị khám phá cách đặt câu hỏi, cách thu thập thông tin, cách nhận biết các cơ hội, và cách suy luận thông qua các quyết định của bạn để đánh giá, dự đoán, và tạo ra các giá trị cho bất động sản. Để đạt được mục tiêu của mình, bạn cần có cả quá trình tư duy hệ thống và thấu đáo lẫn sự hướng dẫn kinh doanh để nhận biết và thực hiện những cơ hội tạo ra giá trị cho người khác và cho chính mình. Những người chiến thắng coi những vấn đề khó khăn là phương cách tốt nhất để tự khẳng định mình. https://thuviensach.vn 5 MÀI SẮC TƯ DUY KINH DOANH CỦA BẠN Sắp xếp thông tin để truy cập nhanh chóng và hiểu thấu đáo Bắt đầu từ khi William Nickerson viết cuốn sách mà bây giờ đã trở thành kinh điển Cách biến Một ngàn đô la thành Một triệu trong thời gian rảnh rỗi của tôi năm 1959, các tác giả những cuốn sách bán chạy nhất về bất động sản vẫn đang tiết lộ “những bí mật thành công của tôi”. “Hãy làm theo 6 bước này”, họ bảo, “Tôi sẽ trao cho bạn mọi thứ bạn cần phải biết”. Nghe dễ dàng quá! Tuy nhiên, đây mới là điểm mấu chốt: Nếu bạn dùng phương pháp đầu tư đã được ai đó xây dựng nên vào một thời gian hay địa điểm khác, rốt cuộc có thể bạn sẽ đánh mất tất cả tiền trong tài khoản ngân hàng của mình. Và điều chắc chắn nhất là bạn sẽ bỏ lỡ những cơ hội tốt nhất đã tự đến với bạn (mặc dù chúng thường không được báo trước). Tại sao vậy? Vì kinh nghiệm thị trường bất động sản luôn biến động không ngừng. KHÓ KHĂN HAY CƠ HỘI? Không có gì là không thay đổi cả, từ lãi suất, tỷ lệ còn trống chưa bán/chưa cho thuê được; giá bất động sản, mức giá thuê; việc làm; nhân khẩu học; thị hiếu tiêu dùng; sở thích; quan điểm và cách sống; chi phí và nguồn cung từ các công trình xây dựng mới; các qui định và hạn chế về qui hoạch vùng của chính phủ. Mọi thay đổi tạo ra những khó khăn và cơ hội mới. Hãy kết hợp sự hiểu biết và trí tưởng tượng. Ngay tức khắc bạn sẽ tạo ra điều gì đó tuyệt hay để đưa vào nơi chứa đựng những ‘tư tưởng lớn’ của mình. https://thuviensach.vn Đó là lí do vì sao cùng một kế hoạch kinh doanh nhưng năm ngoái, bạn thu được lợi nhuận như bão lũ mà năm nay thì bạn gặp phải hạn hán. Những công ty lớn như IBM, Polaroid, Kodak, AT&T, Delta Ainlines, General Motors, Conseco, Kmart đã từng thành công xuất sắc với những mô hình kinh doanh được xây dựng nên một cách chuyên nghiệp nay lại hứng chịu những thua lỗ gần như khuynh gia bại sản chỉ vì họ đã không thay đổi những chiến lược kinh doanh của mình để đáp ứng lại những thay đổi về công nghệ, cạnh tranh, sở thích của khách hàng và phong cách sống mới nổi lên. “Cũng còn tùy!” Không ai có thể nói cho bạn biết cách dễ dàng để làm giàu trên thị trường bất động sản. Điều tự nhiên là, người ta tin rằng một ai đó sẽ nói ra chính xác những cái họ cần làm để phát đạt trên thị trường bất động sản. Hầu hết chúng ta đều tránh xa sự mù mờ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản không đơn giản như vậy. Đúng là nên học hỏi kinh nghiệm từ người khác. Chắc chắn bạn có thể tìm được những ý hay và bắt tay vào thử làm. Các nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc luôn nghiên cứu tất cả mọi thứ mà họ thấy có nhiều khả năng dẫn họ đến chỗ thành công. Thử thách là một phần của cuộc sống. Đừng để thử thách hạ gục bạn. Tuy nhiên, trước khi bạn lao theo một phương pháp đầu tư đã được phổ biến rộng rãi hay trước khi nghe theo những bậc thầy trong ngành bất động sản, hãy nhớ rằng câu trả lời tốt nhất cho câu hỏi “Liệu có thành công không?” luôn vẫn là “Cũng còn tùy!”. Chiến lược của chính bạn Trong cuốn sách này, tôi sẽ không làm bạn lầm đường bằng “năm phương pháp kì diệu” hay “bảy bước dễ như mơ” để làm giàu bằng bất động sản. Tôi cũng sẽ không vờ rằng bạn có thể mua, cải tạo và quản lý bất động sản của mình mà không cần đầu tư chút công sức, thời gian, trí tuệ nào, hay chí ít cũng là một khoản vốn gieo giống dùng cho các nghiên cứu khả thi . Tuy nhiên, tôi xin hứa sẽ cung cấp những kiến thức và phương pháp cần thiết để bạn tự phát triển chiến lược làm giàu của mình. Trong thế giới https://thuviensach.vn thực này, bạn sẽ vượt qua được các thử thách “ba chìm bảy nổi” và sự thăng trầm của thị trường bất động sản chỉ khi bạn biết cách phát hiện và thích ứng với các vấn đề nảy sinh cũng như khi các cơ hội mở ra trước mặt. Nói cách khác, từ cuốn sách này - chứ không phải cuốn khác - bạn sẽ học cách suy nghĩ như một doanh nhân. BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ NHẤT (MVP): NGUYÊN TẮC KHÔNG ĐỔI Để tư duy như một doanh nhân, bạn phải kế tục được nguyên tắc trọng tâm này. Tôi gọi nó là nguyên tắc hợp nhất (hay nguyên lý) MVP (Bất động sản có giá nhất). Khi chủ sở hữu hay khách mua tìm kiếm một địa điểm để sinh sống hoặc hoạt động kinh doanh, họ luôn so sánh các đặc điểm, tiện nghi, vị trí, mức giá thuê, các thời hạn thuê và hàng tá những chi tiết khác. Họ so sánh, đối chiếu, cân nhắc và xem xét chán chê. Và cuối cùng, họ chọn bất động sản nào? Cái rẻ nhất? Không nhất thiết. Cái tốt nhất? Không hẳn. Cái rộng nhất? Có thể, nhưng hãy khoan nói đến chuyện tiền. Lập kế hoạch kinh doanh trước khi bạn mua. Bạn muốn có kế hoạch A, B, C để tăng thêm giá trị cho bất động sản. Thật sự, chủ sở hữu (hay khách mua) sẽ chọn một bất động sản đem lại những giá trị cao nhất so với các bất động sản khác mà họ đã xem xét. Do đó, tư duy kinh doanh của bạn sẽ hướng dẫn bạn cách tạo ra MVP cho các khách hàng mục tiêu của bạn. Theo quan điểm của bạn, MVP còn có nghĩa là thiết kế của bất động sản, các đặc điểm và chức năng có thể cộng thêm giá trị cao nhất vào giá trị tài sản ròng của bạn (tức là bất động sản có giá trị nhất của bạn). Nói cách khác, nguyên tắc MVP thúc đẩy bạn cho các khách hàng những giá trị cao nhất của họ trong khi vẫn làm tăng giá trị bất động sản của bạn đến mức cao nhất. RẤT ÍT CHỦ SỞ HỮU ĐẠT ĐƯỢC MVP Trong vòng 20 năm trở lại đây, có lẽ tôi đã xem xét đến 5.000 bất động sản (cho thuê hoặc để bán) trên khắp thế giới (Mỹ, Canada, Mê-hi-cô, châu Âu, châu Á, khu vực Trung Đông và Úc). Ít nhất 90% trong số này ở vào tình trạng không đủ vị thế MVP cho khách hàng và nhà đầu tư. https://thuviensach.vn Chủ sở hữu bất động sản, nhà quản lý hay môi giới những bất động sản này chẳng bao giờ suy nghĩ một cách có hệ thống về câu hỏi của MVP: “Làm thế nào để nâng cao tổng giá trị của đề xuất (chào bán/cho thuê) theo những cách vừa thỏa mãn hơn nhu cầu khách hàng (khách thuê, khách mua), vừa (quan trọng nhất) tăng lợi nhuận của chúng ta? Mọi toà nhà mang tên tôi sẽ đảm bảo chất lượng cao nhất hiện có. Đưa MVP trở thành mục tiêu của bạn Để cải thiện trong bất cứ lĩnh vực nào trong cuộc sống, trước hết bạn phải mong muốn làm điều đó. Bạn phải thực sự dốc sức. Bạn phải tin rằng công sức đó sẽ được trả giá xứng đáng. Bạn tái lập trình đoạn băng ghi âm trong đầu với những câu tự thoại tích cực và tư duy cơ hội. Tóm lại, bạn phát triển một quan điểm kinh doanh (cái sẽ nâng tầm cao của bạn). Vì vậy bây giờ ta hãy xem xét chỉ dẫn DUST đối với kế hoạch kinh doanh bay cao bay xa của bạn. ĐỀ CƯƠNG KINH DOANH DUST Tổng quan Tôi không phải là người cứng nhắc. Tuy nhiên, đôi khi cần đến học thức và trí óc thì sự ngốc nghếch có thể trở nên giá trị Hãy nghiên cứu hình 5.1 từ đầu đến cuối. Tập trung vào cách đề cương này hướng dẫn qui trình hình thành chiến lược của bạn. Bạn sẽ tạo được một MVP khi bạn định hướng bất động sản về phía cầu chứ không phải cung. Sau đó, hãy tiến hành quá trình chuyển giao cần thiết (quảng cáo và hợp đồng) để bán hoặc cho thuê bất động sản của bạn với lợi nhuận cao nhất. DUST chỉ ra cho bạn 6 điểm quyết định sau: I. Mục tiêu doanh nhân: Tự biết mình. II. Lên kế hoạch bất động sản, nghiên cứu thị trường, và phân tích đầu tư. III. Thu thập dữ liệu về bất động sản và thị trường. IV. Đánh giá các triển vọng của bất động sản theo quan điểm của các khách hàng và mục tiêu tài chính của bạn. V. Tổng hợp, phân tích và quyết định. VI. Thực hiện, giám sát thay đổi chiến lược tạo ra và duy trì vị thế MVP đối với bất động sản. https://thuviensach.vn MỤC TIÊU KINH DOANH: HÃY TỰ BIẾT MÌNH Bạn là ai? Bạn muốn đạt được điều gì? Hãy chú trọng đến các nguồn lực cá nhân và tài chính, năng lực, khả năng chịu đựng rủi ro của bạn. Sau đó, chọn một chương trình đầu tư và chiến lược thị trường phù hợp với mục đích và cách sống bạn mong muốn. Hãy để các ưu thế và các giá trị của bạn hướng dẫn bạn trong quá trình quyết định. “Tôi muốn kiếm thật nhiều tiền” có thể phản ánh mong muốn cơ bản nhất của bạn. Tuy nhiên, để biến mục tiêu đó thành hiện thực, hãy cân chỉnh những nỗ lực, cảm giác và các nguồn lực của bạn. Nếu không, bạn có thể sẽ không đi đúng con đường dẫn đến đích mong muốn của mình. Năng lực, thiên hướng, nguồn lực, ưu thế Khi tôi bắt đầu mua và sửa chữa, nâng cấp các bất động sản, tôi không chỉ thiếu một kế hoạch kinh doanh rõ ràng mà còn không biết rõ được năng lực và thiên hướng của bản thân. Chỉ sau những thử nghiệm và sai lầm tôi mới gắng tạo ra được một chương trình đầu tư hiệu quả cả về mặt cá nhân lẫn tài chính. Rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản tương lai chọn một chương trình đầu tư sai hoặc chọn cách không đúng để thực hiện để rồi phải từ bỏ trước khi họ đạt tới khả năng cao nhất của mình. Đánh giá lợi ích của bạn. Bạn thích điều gì? Lập một kế hoạch cho cuộc đời bạn thật tỉ mỉ. Không mục đích thì không có động lực. Không có động lực thì bạn chỉ là kẻ mơ mộng hão huyền mà thôi. Hãy thực sự năng động. Hãy phác thảo kế hoạch đầu tư của bạn phù hợp với các giá trị, khả năng, nguồn lực, những cái bạn thích hoặc ghét và ưu thế cá nhân của bạn. Quy luật “thất bại là mẹ thành công” vẫn luôn đúng. Đừng mù quáng tin vào sự phù hợp hoàn hảo. Khi bạn tính toán lựa chọn, hãy hình dung cuộc sống tự do và sự đảm bảo tài chính mà bạn mong muốn. Để biến nó thành sự thật, phải hy sinh và cân bằng các yếu tố khác nhau mới đạt được kết quả tốt nhất. 1. Thời gian và tiền bạc: bạn sẵn sàng đầu tư bao nhiêu giờ mỗi tuần hay mỗi tháng? Tình hình tài chính của bạn như thế nào (tín dụng, tiền https://thuviensach.vn mặt, thu nhập, khả năng vay)? 2. Kỹ năng kinh doanh: Bạn có những tài lẻ gì? Bạn có yêu thích loại công việc đó không? 3. Sự sáng tạo và thiết kế: Bạn có thích khám phá những ý tưởng mới không? Bạn có sẵn sàng học hỏi và tiếp thu các ý kiến của người khác không? Bạn có muốn xem xét các bất động sản, dự các triển lãm kinh doanh và lướt qua các báo, tạp chí về quản lý bất động sản, về sự phát triển sáng tạo và các vấn đề có liên quan không? 4. Các cộng sự: Bạn thích làm việc một mình? Hay bạn muốn chia sẻ việc đầu tư, công việc, trách nhiệm và ra quyết định cùng với người khác? 5. Khách thuê: Bạn muốn thu hút loại khách thuê nào? 6. Môi giới bất động sản: Bạn có muốn tự tìm kiếm và buôn bán một mình? Hay bạn sẽ lên danh sách các môi giới có thể giúp bạn trong việc đó? 7. Những con số: Bạn có thể học cách làm việc với các bản báo cáo thu nhập, dòng tiền mặt, tính toán suất thu lợi, giá thành dự toán, ngân sách, các ngân sách hạn hẹp và tiến độ rất căng đối với việc cải tạo nâng cấp không? 8. Thành quả cá nhân: Loại bất động sản nào sẽ mang đến cho bạn cảm giác chiến thắng và tự hào lớn nhất? Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công, bạn hãy dự đoán và chuẩn bị kỹ càng. Hãy làm cho mong muốn của bạn phù hợp với thực tiễn. Một số chủ sở hữu bất động sản luôn cố “ăn cả làm hết”. Họ kiệt lực. Những người khác mua theo quảng cáo “hầu như không cần thanh toán ngay” và sau đó họ phát hiện mình thiếu tiền mặt và tín dụng cần thiết để sửa chữa cải tạo, hoặc để cân bằng khoản lỗ khi không cho thuê được và trang trải những món nợ tới hạn (Dù sao, những nhà đầu tư và các chủ sở hữu bất động sản như vậy thường trở thành những người bán gặp cảnh bần cùng phải bán đi với cái giá rẻ như bèo - “chỉ là để thoát khỏi rắc rối đau đầu”. Khó khăn của họ sẽ trở thành cơ hội cho bạn). https://thuviensach.vn Sự đam mê chiến thắng nỗi sợ. Hãy tiếp thu lời khuyên của Nike "Cứ làm đi đã”. Xem xét cách bạn chi tiêu và vay mượn Những người quảng cáo việc mua bán bất động sản “không cần thanh toán ngay” đã đẩy quá nhiều nhà đầu tư bị huyễn hoặc vào chỗ bị mất tiền vì câu thần chú: “Không tiền mặt, không tín dụng, không vấn đề”. Cho dù thực sự là bạn có thể mua bất động sản mà không cần tiền mặt hay tín dụng, thì thực tế này vẫn buộc ta phải hoài nghi. Nếu đó là trường hợp của bạn, thì tại sao bạn lại không có tiền mặt hay tín dụng? Hãy thực hiện kỷ luật tài chính và trách nhiệm tài chính. “Không tiền mặt, không tín dụng” đương nhiên sẽ là cả một vấn đề lớn đối với những người rỗng túi vì vay mượn hay vung tay quá trán. Nhiều tác giả (kể cả tôi) đã viết về vấn đề này rất nhiều ở các sách báo khác. Chúng ta không cần đề cập lại việc đó nữa. Tuy nhiên, hãy hiểu rằng đầu tư vào bất động sản sẽ là cơ hội tốt nhất đưa bạn đến con đường tự do tài chính nếu như bạn vay mượn để làm ra lợi nhuận và chi tiêu tiết kiệm. Hãy xem lại khả năng tín dụng, tiền mặt có sẵn, thu nhập hàng tháng của bạn. Bạn có thể chi bao nhiêu tiền để mua bất động sản và cải tạo nó trong khi vẫn phải giữ một khoản dự trữ cho những việc bất ngờ và khẩn cấp. Vì bạn có khả năng mắc sai lầm nên cần phải biết chi tiêu trong giới hạn. Sử dụng những bất động sản đầu tiên để có được kinh nghiệm và điều chỉnh khả năng cũng như chiến lược của bạn. Mức tín nhiệm tín dụng của bạn thế nào? Để xác định liệu bạn có thể hoàn lại số tiền bạn đã mượn, những người cho vay thế chấp (và nhiều chủ sở hữu bán bất động sản theo kiểu thu xếp cung cấp tài chính trả góp) sẽ kiểm tra mức tín nhiệm tín dụng của bạn. Tuy có nhiều cách để đánh giá mức rủi ro tín dụng, nhưng phương pháp của tập đoàn Fair Isaac Corporation (FICO) là phổ biến nhất. Nếu bạn muốn biết chỉ số FICO của bạn, hãy vào trang www.myfico.com. Với một khoản phí khoảng 35 đô la, FI sẽ cho bạn 3 kết quả (được tính toán dựa trên những dữ liệu tín dụng của bạn nhập vào tệp tin theo lập trình của Experian, TransUnion và Equifax ), https://thuviensach.vn gợi ý cho bạn những cách để nâng cao những chỉ số này và cho bạn biết các chỉ số của bạn so với chỉ số của người dân bình thường. Dựa trên hiện trạng tín dụng của bạn, FICO sẽ ước tính lãi suất mà bên cho vay áp dụng cho khoản vay của bạn. (Mức tín nhiệm tín dụng của bạn càng cao thì lãi suất càng thấp và ngược lại) Giá trị tài sản ròng là gì? Giá trị tài sản ròng của bạn bao gồm tổng giá trị mà bạn có trừ đi tổng số tiền bạn nợ người khác. (Nếu trước đây bạn đã từng nộp đơn xin vay thế chấp thì có lẽ bạn quen với mẫu đơn này, mẫu này được gọi là bản kết toán tài sản cá nhân). Bạn có khả năng thanh toán? Những người cho vay tiền thế chấp sẽ kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản và giá trị tài sản ròng của bạn nhưng đồng thời họ cũng đánh giá vị thế tiền mặt của bạn. Bạn càng có nhiều tiền trong tài khoản thì sẽ dễ dàng bù đắp cho những khiếm khuyết khác. Bạn (hoặc đối tác của bạn) sẽ cần tiền mặt để chốt hợp đồng (khoản thanh toán ngay theo hợp đồng, chi phí chốt hợp đồng , phí sửa chữa, và có lẽ cả chi phí nâng cấp bất động sản nữa). Nếu bảng kết toán tài sản của bạn cho thấy chỉ có ít tiền mặt, tính cả những thứ có giá trị như tiền, ví dụ cổ phiếu, trái phiếu, sổ tiết kiệm) thì hãy bán một số tài sản hiện có (xe ô tô, du thuyền, nhà nghỉ, trang sức, v.v..) để tăng số tiền mặt trong tài khoản. Khả năng thanh toán bằng tiền mặt không những sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bạn mượn tiền mà còn giúp bạn có tiền để ngay lập tức tham gia vào vụ mua bán hời mà bạn mới phát hiện. Mỗi tháng bạn kiếm được bao nhiêu tiền? Có nhiều người chi tiêu hoang phí, vay mượn quá đà và cuối tháng thì rỗng túi. Sống hôm nay mà không biết đến ngày mai sẽ làm mất khả năng làm giàu của bạn. Hãy tăng dòng tiền mặt tự do của bạn. Bạn có thể cắt bớt những khoản chi tiêu nào? Bạn có thể giảm bớt những khoản nợ nào? Bạn có thể bỏ thói quen xài sang (phù phiếm) nào? Các chuyên gia tài chính thường nhấn mạnh: để làm giàu và hưởng thụ hợp lý khi bạn còn trẻ, hãy cắt bỏ những chi tiêu hoang phí và vay mượn quá đà. Hãy sống dưới mức khả năng cho https://thuviensach.vn phép. Những đồng tiền mà bạn đầu tư hôm nay có thể dễ dàng đem lại cho bạn số tiền gấp 10 lần trong vòng 10 năm hoặc ít hơn. Mục tiêu tài chính Vậy là bạn đã kiểm tra tình hình tài chính và sở thích cá nhân của mình. Giờ đã đến lúc đặt ra những mục tiêu. Bạn muốn làm ra bao nhiêu tiền trong 5 năm, 10 năm hay 20 năm nữa? Bạn muốn mua bao nhiêu bất động sản? Ở mức giá nào? Bạn có định sửa rồi bán, sửa rồi giữ hay mua và giữ một cách thụ động? Hãy ghi những con số ấy ra. Hãy khám phá những khả năng. Hãy suy nghĩ rộng ra. Sau khi đã xác định mục tiêu, hãy vạch ra kế hoạch kinh doanh, kèm với một thời gian biểu và đặt ra các thời hạn. Nếu như bạn không viết ra những kế hoạch kinh doanh, thời gian biểu và các mục tiêu, bạn sẽ dễ chần chừ. Bạn sẽ dao động. Rồi bạn sẽ hối tiếc “lẽ ra, giá như, đáng lẽ”. Hãy tránh những cái bẫy luẩn quẩn này. Hãy buộc mình vào kế hoạch kinh doanh và các bước hành động cụ thể ấy. Mặc dù chúng ta chưa nói đến mức độ lợi nhuận mà những nhà đầu tư bất động sản nhạy bén có thể kiếm được, sau khi bạn đã đọc và nắm vững các qui tắc phân tích tài chính, bạn vẫn có thể quay lại vấn đề này vào lúc khác. Hiện giờ, bạn nên suy nghĩ về những mục tiêu đã đề ra, sau đó, khi đọc những chương tiếp theo, bạn có thể viết ra các ý tưởng có hiệu quả nhất với mình. Bạn sẽ dễ dàng ghi nhớ và áp dụng những ý tưởng đó khi bạn liên kết chúng với khả năng của mình. LẬP KẾ HOẠCH NGHIÊN CỨU CỦA BẠN Bây giờ bạn đã “tự biết mình”, đã đến lúc lập kế hoạch nghiên cứu thị trường và bất động sản. Trước khi bắt đầu xem xét các hướng đầu tư tiềm năng, hãy xác định xem bạn đang tìm kiếm gì và đang xem xét những gì: • Khảo sát tỉ mỉ những câu hỏi bạn muốn trả lời. • Nhận dạng bất động sản về mặt vật chất. • Nhận biết các quyền sở hữu có liên quan tới bất động sản. • Xác định cụ thể những khu vực bạn muốn thu hút khách hàng (các chủ sở hữu, những khách mua) và xác định cụ thể địa điểm và các nguồn cung cấp của những đối thủ tiềm năng. https://thuviensach.vn • Khoảng thời gian nào sẽ phù hợp với việc đầu tư của bạn (khoảng thời gian bạn nắm giữ bất động sản)? Là một nhà kinh doanh bất động sản, bạn phải đối mặt với rất nhiều câu hỏi cần được trả lời. Giá trị thị trường của một bất động sản cụ thể là bao nhiêu? Thị trường sẽ hướng về đâu? Thành phố hay khu vực dân cư nào sẽ đem lại cơ hội phát triển tốt? Thành phố hay khu vực dân cư nào sẽ đem lại các dòng tiền mặt cao? Phân khúc thị trường nào sẽ cho những tiềm năng dồi dào nhất? Những đặc điểm nào sẽ hỗ trợ chiến lược MVP của bạn? Thời hạn thuê bao lâu sẽ giúp bạn tăng cường chiến lược MVP của mình? Giá trị bất động sản sẽ tăng như thế nào nếu qui hoạch vùng thay đổi? Qua quá trình hoạt động của mình, bạn sẽ trả lời được các câu hỏi như vậy cũng như rất nhiều câu hỏi tương tự. Mặc dù vậy, bạn không thể giải quyết những câu hỏi này cùng một lúc được. Thay vào đó, hãy tập trung vào từng vấn đề một. Mỗi câu hỏi yêu cầu những dữ liệu riêng và phương pháp riêng. Chẳng hạn, các câu hỏi về giá trị thị trường sẽ khác với các câu hỏi về dự đoán thị trường. Các câu hỏi về dòng tiền mặt sẽ khác với các câu hỏi về khả năng lên giá. Bạn sẽ phát hiện rất nhiều câu hỏi khi đọc tới các chương sau. Bây giờ, hãy hiểu rõ ba điểm sau đây: 1. Bắt đầu tất cả các quyết định đầu tư bằng những câu hỏi. 2. Đừng bao giờ quyết định mua, cải tạo nâng cấp hoặc bán một bất động sản mà không xem xét nó theo nhiều khía cạnh, nhiều khả năng. (Ví dụ: cái giá hời có vẻ hấp dẫn đấy, nhưng có thể không bù lại được dòng tiền mặt kém hoặc tiềm năng tăng giá thấp - trừ phi bạn đã có kế hoạch mua rồi bán nhanh để kiếm lời ngay). 3. Khả năng nhận ra các câu hỏi của bạn càng lớn thì tiềm năng lợi nhuận của bạn càng cao. Như chúng tôi đã nhấn mạnh, các câu hỏi sẽ cảnh báo cho bạn những cơ hội mà các nhà đầu tư bình thường, các chủ sở hữu đất và các nhà quản lý nhà đất không nhận thấy hay bỏ sót. (“Tôi có thể tác động làm qui hoạch vùng thay đổi không?”, “Tôi có thể chia nhỏ bất động https://thuviensach.vn sản này được không?”, “Tôi có thể gia nhập thị trường cho thuê hợp tác không?”, “Tôi có thể chia nhỏ tòa nhà này thành nhiều phần được không?”, “Tôi có thể tạo cảnh quan đẹp được không?”. Các câu hỏi sẽ nhắc nhở bạn để ý đến các khả năng. Nhận dạng và mô tả bất động sản về mặt vật chất Bạn có thể rất ngạc nhiên khi biết rằng khi một số nhà đầu tư mua một bất động sản, họ không biết được họ sẽ có được gì. Tại sao? Vì họ không điều tra kĩ càng bất động sản đó. Để tránh sai lầm này, bạn cần tìm hiểu kĩ những vấn đề sau: • Số lượng và chủng loại các căn hộ/nhà cho thuê. • Diện tích tính của cả toà nhà và từng căn cho thuê. • Diện tích toàn bộ lô đất thuộc về bất động sản đó, chất lượng, đường biên, các tiện nghi (đường rào, phong cảnh, lối đi bộ, v.v.) • Kiểu xây dựng, phong cách kiến trúc và hiện trạng chung. • Tài sản cá nhân. Số lượng và chủng loại các căn hộ/nhà cho thuê Khi tính diện tích (xem phần tiếp theo), người bán và người môi giới đôi khi thổi phồng số lượng và chủng loại các căn hộ cho thuê trong một tòa nhà. Tôi đã thấy những cái gọi là căn hộ hai phòng ngủ nhưng lại thiếu tủ, hoặc các loại phòng tiết kiệm chỉ có một phòng ngủ có bếp điện, tủ lạnh con, có tầng hầm ẩm ướt, mốc thếch thiếu ánh sáng tự nhiên. Trước khi bạn mua, hãy kiểm tra từng căn phòng một của bất động sản đó. Đôi khi, người môi giới hoặc người bán sẽ nói: “Tất cả các căn này về cơ bản đều giống nhau cả, ông có nhất thiết phải xem kĩ tất cả không?” Bạn phải trả lời rằng: “Có chứ, tất nhiên tôi muốn xem hết. Anh không phiền chứ?” Diện tích tính theo foot vuông Các môi giới và chủ sở hữu có thể đưa ra 2 phép tính diện tích. Một là tổng diện tích toàn bộ toà nhà. Một nữa là diện tích của từng căn. Nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ dàng chấp nhận https://thuviensach.vn những con số foot vuông này theo giá trị danh nghĩa. Những nhà đầu tư khôn ngoan sẽ đặt câu hỏi kỹ càng những con số đó. Những con số về diện tích đó bao gồm những diện tích nào? Các toà nhà chung cư sẽ mất nhiều diện tích cho các hành lang, hầm, ban công, nơi giặt đồ, phòng kĩ thuật đặt các thiết bị sưởi ấm-thông gió-điều hòa, nơi sinh hoạt chung. Hãy chia nhỏ tổng diện tích ra và phân bổ chúng theo chức năng sử dụng của toà nhà. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng đòi hỏi phải qua bước này vì hai lí do: Một là, không có một tiêu chuẩn nhất quán nào để tính diện tích foot vuông. Một số chủ sở hữu hoặc môi giới có thể tính cả diện tích hầm và ban công. Một số người khác thì không. Việc phân bổ chính xác sẽ giúp bạn dễ so sánh các toà nhà. Hai là, chú ý đến những diện tích có thể cho thuê được. Một số căn nhà tốn rất nhiều diện tích vì thiết kế mặt bằng không hiệu quả. Một toà nhà 13.500 foot vuông đôi khi lại có nhiều diện tích có thể cho thuê được hơn là một toà nhà khác rộng 15.000 foot vuông. (Nguyên tắc này có thể áp dụng cho những căn nhà biệt lập, văn phòng, trung tâm mua sắm và các bất động sản sử dụng cho công nghiệp...). Chủ sở hữu và môi giới đôi khi thích quảng cáo bất động sản của họ là “vừa rẻ vừa đẹp” vì họ so sánh một cách có lợi cho họ với giá đòi/bán của các bất động sản khác (trên cơ sở giá tính theo foot vuông diện tích). Tuy nhiên, nếu thực chất diện tích sử dụng được của bất động sản đó ít hơn là của các bất động sản so sánh, nó đáng phải giảm giá tính theo mỗi foot vuông diện tích. Giá đòi bán thấp không có nghĩa là “vừa rẻ vừa tốt” như người bán cam đoan. Đừng đánh đồng diện tích foot vuông vào cùng một loại. Phép tính foot vuông có chính xác không? Dù người bán và môi giới của họ gần như bao giờ cũng vòng vo với ước tính diện tích theo foot vuông, nhưng những nhà đầu tư mới vào nghề lại hay dựa vào những con số đó để đến khi phát hiện ra đó là những con số không đúng thì đã quá muộn. Trong những trường hợp mà giá cả tính theo đơn vị foot vuông đóng https://thuviensach.vn