🔙 Quay lại trang tải sách pdf ebook 100 Lời Khuyên Đầu Tư Bất Động Sản Khôn Ngoan Nhất - Donald J. Trump Ebooks Nhóm Zalo Table of Contents LỜI GIỚI THIỆU 1. Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới 2. Đừng ngại đầu tư thời gian 3. Mua cái tốt nhất 4. Tập trung vào kết quả 5. Lắng nghe nhu cầu của khách hàng 6. Hãy nhằm vào các khu vực phát triển và cố gắng đừng bán những gì mình đang có 7. Làm việc với các chuyên gia đáng tin cậy 8. Luôn làm những điều tốt nhất có thể 9. Tập trung vào khu vực kinh doanh và tiến hành kinh doanh 10. Phát triển kinh doanh tại những nơi có xu hướng tăng trưởng 11. Giữ gìn danh tiếng, kiên nhẫn, chăm chỉ, dựa vào người dân địa phương 12. Đấu giá bất động sản mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư dù họ đang mua hay đang bán Đấu giá tạo không khí gấp gáp, khẩn trương Các công ty đấu giá là các chuyên gia bất động sản Các nhà môi giới truyền thống hợp tác với các công ty đấu giá bất động sản Đấu giá có tác dụng cả trong thị trường phát triển và thị trường không phát triển 13. Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê 14. Phương pháp tiếp cận chung với các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý 15. Hãy sáng suốt chọn lựa một nhân viên bất động sản 16. 5 nguyên tắc cơ bản để gặt hái thành công 17. Hãy xem ti vi 18. Làm việc với những gì mình có 19. Lời đề nghị đầu tiên thường là lời đề nghị tốt nhất 20. Chọn một đối tác tốt 21. Làm tăng giá trị bất dộng sản của bạn 22. Chọn một đối tác tin cậy 23. Thành công trong kinh doanh bất động sản bắt nguồn từ sự chăm chỉ và những mối liên hệ mua bán trực tiếp 24. Tiếp cận lĩnh vực kinh doanh bất động sản với phương châm giao dịch vô tư và trung thực 25. Đừng làm theo số đông 26. Nhấn mạnh chất lượng và thương hiệu 27. Tận dụng tối đa Internet 28. Hãy đặt ra mục đích và tin tưởng vào trực giác của bạn 29. Nắm bắt sự thay đổi 30. Tôn trọng mọi người 31. Hãy khiến mình nổi tiếng vì lòng trung thực 32. Đừng bao giờ bán; hãy trao đổi bất động sản 33. Lưu ý tới chi tiết 34. Quản lý việc đóng thuế 35. Luôn luôn thương lượng 36. Hãy tin tưởng vào thị trường 37. Luôn trân trọng cam kết 38. Người thuê hôm nay là người mua ngày mai 39. Cơ hội luôn tồn tại 40. Hãy để hai bên tham gia cùng cảm thấy vui vẻ 41. Hãy tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản 42. Đừng bao giờ bộc lộ cảm xúc; hãy kiên nhẫn; và chăm chỉ 43. Học cách chờ đợi 44. Hãy hành động để có một vụ giao dịch ưng ý Nhận thức được mình là ai Tìm hiểu thị trường tại chỗ 45. Hãy cẩn thận khi mạo hiểm và thư giãn Một mô hình kinh doanh Kế hoạch marketing Một ê - kíp làm việc hiệu quả 46. Hãy nắm bắt trí tưởng tượng của người mua 47. Hãy bảo vệ khách hàng của bạn khỏi chính bản thân họ 48. Chuyên môn hoá Chuyên môn hoá Đừng bao giờ nói xấu đối thủ 49. Kiếm tiền khi mua chứ không phải là khi bán bất động sản 50. Hãy để cảm xúc ở nhà 51. Xác định và đáp ứng nhu cầu Hành động khi cơ hội xuất hiện Tránh xung đột quyền lợi Chọn một bên 52. Cân nhắc tiềm năng phát triển 53. Kiểm soát hàng lưu kho 54. Suy nghĩ xa hơn và tin tưởng vào bản thân mình 55. Không tham lam 56. Lắng nghe bản thân 57. Can đảm tiến lên 58 . Đừng bao giờ đánh giá thấp đối thủ cạnh tranh 59. Chọn bản thiết kế xuất sắc và địa điểm đẹp 60. Hạn chế rủi ro và tối đa hoá lợi nhuận đầu tư 61. “Chủ nghĩa kim” yêu thích của tôi Làm những gì bạn thích và bạn sẽ không bao giờ cảm thấy mệt mỏi vì sức ép công việc, dù chỉ một ngày trong cuộc đời Nói “không”, cũng có nghĩa là “hãy thuyết phục tôi” Thanh toán hàng tồn kho thật nhanh Tạo cảm giác hứng khởi và gấp gáp về sản phẩm của bạn Làm cho sản phẩm dễ nhớ, ngộ nghĩnh và hữu ích Không bao giờ quên khía cạnh con người trong vụ giao dịch Mẹ tôi luôn nói rằng: “Chồi non lớn lên thành cây to” Tin tưởng vào bản năng của mình hay hãy tiêu tiền để kiếm được tiền Đặc biệt, hãy đam mê; lòng đam mê dễ lây lan 62. Đến nơi cần bạn Lãnh đạo bằng cách làm gương Tập trung vào một lĩnh vực Phát triển thương hiệu 63. Chú ý vị trí và trung thực 64. Mua và chờ đợi 65. Đánh giá rủi ro 66. Tìm kiếm một kiến trúc sư giỏi 67. Hãy nhớ rằng bất động sản là ngành kinh doanh tuần hoàn 68. Trong tương lai mọi thứ sẽ nhỏ bé và rất nhanh Tìm kiếm càng nhiều thông tin càng tốt Tiết kiệm thời gian và tiền bạc Tăng tốc độ và giảm quy mô 69. Hiểu biết, nhiệt tình, chính trực và chăm chỉ 70. Hãy khách quan, thực tế, luôn để lại trên bàn một thứ gì đó 71. Đừng nói, hãy hành động! 72. Đừng để thị trường điều khiển 73. Hãy học cách nhận ra giá trị 74. Hãy mua đất và Tích trữ nhưng trước hết hãy chọn lọc thông tin 75. 8 nguyên tắc để thành công trong lĩnh vực bất động sản 76. Nghệ thuật bán hàng, tinh thần doanh nhân và kinh nghiệm 77. Đừng bao giờ mất kiên nhẫn 78. Luôn giữ tinh thần lạc quan 79. 3 bước để làm hài lòng khách hàng 80. 7 bước để thành công 81. Hãy tiến lên với lòng nhiệt huyết và sự chính trực 82. Thu lợi nhuận và tiếp tục tiến lên 83. Hiểu rõ thị trường 84. Làm việc chăm chỉ và đúng kế hoạch Làm việc chăm chỉ Hãy làm điều bạn nói Mọi người có xu hướng gặp lại nhau 85. Hãy tự nhủ phải quyết tâm chiến thắng Đừng dựa dẫm vào sự may mắn Có chiến lược phù hợp Đặt thứ tự ưu tiên các công việc Nắm được luật chơi Phân tích điểm mạnh và điểm yếu Luôn vạch ra bước đi tiếp theo Luôn tiến bước 86. Đừng đánh giá sách qua trang bìa Hãy chọn xem bạn muốn sống ở đâu Khi nghi ngờ thì hãy mua 87. 3 bài học từ cha tôi 88. Uy tín, thời gian, điều khoản, chân lý Xây dựng niềm tin Thực hiện thoả thuận ngay! Đặt ra những điều khoản hợp lý Hãy đối đầu với mọi rắc rối Nhận thức được chân lý bất diệt Hiểu được quy luật về địa lý 89. Xây dựng thành công Hiệp hội những người sở hữu nhà 90. Xây những khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng 91. Phát triển có chiến lược Duy trì vai trò quản lý chủ đạo Tạo cho công ty bạn sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh Hãy nghĩ những điều lớn lao Luôn nhớ phải lắng nghe 92. Không có gì thay thế được niềm đam mê 93. Xây dựng uy tín một cách thận trọng 94. Hãy luôn vui vẻ vì bạn đang kiếm lợi nhuận 95. Tập trung vào chất lượng 96. Biết đường lùi trước khi mua 97. Thoả thuận khi cần thiết 98. Bỏ đi khi cần thiết 99. 5 quy tắc kinh doanh thành công Nhà ở Thương mại 100. Mua rẻ, bán đắt và đừng tham lam LỜI GIỚI THIỆU Tôi đã ấp ủ mong muốn được viết cuốn sách này trong nhiều năm ròng. Ai đã từng theo dõi sự nghiệp của tôi đều biết các chiến lược bất động sản mà tôi sử dụng. (Và nếu chưa từng biết đến sự nghiệp của tôi thì bây giờ chính là lúc theo dõi các chương trình về tôi trên ti vi hay mua một trong những cuốn sách tôi đã viết) Mặc dù rất thành công nhưng công việc kinh doanh bất động sản của tôi không bao gồm tất cả các mặt của lĩnh vực này. Những gì tôi biết thì tôi nắm rất chắc, nhưng, tôi không có ý độc quyền về các ý tưởng và sự khôn ngoan trong kinh doanh bất động sản. Tôi không thể biết hết mọi thứ. Đúng như Susan Penzer nhận xét, điều làm nên thành công của tôi chính là “khả năng thu thập những thông tin tốt nhất từ những người thông minh nhất.” Susan đã đưa ra nhận xét này sau khi theo dõi cách tôi thực hiện các hoạt động kinh doanh. Và nhận xét đó cũng đúng với những gì tôi thực hiện trong cuốn sách này, đó là thu thập những thông tin hay nhất từ những người thông minh nhất trong lĩnh vực bất động sản. Họ chia sẻ những kinh nghiệm và những bài học mà họ đã học được từ người khác cũng như từ những sai lầm họ đã mắc. Lời Khuyên Hay Nhất Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Mà Tôi Nhận Được chính là tập hợp những lời khuyên khôn ngoan sáng suốt của 100 nhà kinh doanh bất động sản hàng đầu. Đây là loại thông tin và sự khôn ngoan mà bạn chỉ có thể nhận được từ kinh nghiệm sống. Trong cuốn sách này, bạn sẽ thấy sự sáng suốt khác thường có được là nhờ vào những kinh nghiệm và bài học mà những nhân vật có thế lực trong kinh doanh bất động sản trên khắp nước Mỹ phải trải bao khó khăn mới rút ra được. Có rất nhiều điều mà lẽ ra tất cả chúng ta đã có thể làm tốt hơn: từ việc bỏ lỡ cơ hội, dự đoán sai về thị trường đến việc thương lượng quá cao hoặc quá thấp. Những nhà kinh doanh này - cả nam lẫn nữ - sẽ kể cho bạn biết họ đã học được gì. Trong số những người đóng góp cho cuốn sách này, có người là bạn tôi, cũng có người tôi chưa từng gặp mặt, dù tôi luôn ngưỡng mộ họ từ xa. Cuốn sách này là bản tóm tắt hoàn hảo nhất những lời khuyên trong kinh doanh bất động sản được thu thập từ trước tới nay. Và tôi cho rằng nó đã hoàn tất sứ mệnh của mình: cung cấp cho bạn những lời khuyên bổ ích, giúp bạn lập kế hoạch để chính mình thành công trong lĩnh vực bất động sản. Dù bạn mua hay bán nhà của bạn, nhà tập thể hoặc trả góp; dù bạn đang hoạt động hay mới bước chân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tôi nghĩ rằng bạn sẽ học được rất nhiều từ cuốn sách này - Lời Khuyên Hay Nhất Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Mà Tôi Nhận Được. 1. Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới ARTHUR L. ALLEN Arthur L. Allen là người sáng lập, Chủ tịch và Giám đốc điều hành (CEO) của tập đoàn Allen Systems (Allen System Group, Inc - ASG) Phần mềm máy tính đã trở thành tiêu điểm, niềm đam mê và cả cuộc sống của tôi kể từ khi tôi bắt đầu công việc của người phân tích hệ thống cách đây gần 40 năm. Nhưng một trong những quyết định mang lại lợi nhuận cao nhất của tôi, và cũng khiến tôi hài lòng nhất hiện nay, là quyết định làm theo lời khuyên về kinh doanh bất động sản của một người bạn. Bất chấp những đợt suy thoái kinh tế hay sự trì trệ trên thị trường công nghệ, vụ đầu tư bất động sản của tôi tại Naples, Florida vẫn không ngừng sinh lợi. Tôi luôn thấy vui vì đã hành động theo lời khuyên của bạn mình và theo đuổi việc đầu tư này trong nhiều năm liền. Để khái quát hoá lời khuyên đó và giải thích tại sao nó lại thành công đến như vậy, tôi chỉ có thể nói rằng: Hãy mua bất động sản tại nơi nào những người giàu có hay lui tới. Vào thập niên 1970, khi tôi tới Naples, khu dân cư vùng Gulf Coast ở phía Tây Nam Florida này là nơi nghỉ đông nổi tiếng của những gia đình thế lực nhất nước Mỹ. Lúc đó tôi nhận thấy rất rõ tầm quan trọng của khí hậu Naples và hiếm nơi sánh được với nó về vẻ đẹp thiên nhiên. Tôi chưa hề nghĩ tới việc đầu tư vào bất động sản cho đến tận khi bạn tôi khuyên rằng: “Hãy mua càng nhiều nhà ở Naples càng tốt. Nơi đó đặc biệt đẹp và cậu sẽ kiếm được rất nhiều nếu đầu tư bất động sản ở đấy.” Từ lúc đó tôi bắt đầu nghĩ tới bất động sản ở Naples theo hướng khác chứ không phải chỉ như là một địa điểm lý tưởng để đặt trụ sở công ty phần mềm của mình. Tôi hiểu lịch sử của vùng đất này và cũng biết rằng đây chính là điểm thu hút rất nhiều người giàu có. Những cư dân tiêu biểu đầu tiên ở đây có thể kể đến: Thomas Edison, Henry Ford, Harvey Firestone, Greta Garbo, Gary Cooper, và Barron G. Collier. Mùa thu năm 1975, tôi mua căn nhà đầu tiên ở Naples và kể từ đó tới nay tôi đã và đang kinh doanh bất động sản tại đây. Tôi đã kiếm được hàng triệu đô la khi nghe theo lời khuyên của bạn mình. Khi mua căn nhà đầu tiên, tôi chỉ phải trả 875.000 đô la và bây giờ trị giá của nó đã vượt qua con số 14 triệu đô la. Mặc dù ngày nay, công ty của tôi đã có 50 văn phòng đại diện trên toàn thế giới nhưng trụ sở chính vẫn đặt tại Naples, Florida. Naples đã thay đổi rất nhiều kể từ khi tôi mua căn nhà đầu tiên tại đây và nó vẫn thu hút những người giàu có muốn trốn chạy mùa đông lạnh giá của Miền Bắc. Mọi người tới đây vì nhiều lý do: chơi golf, chơi tennis, tận hưởng cảm giác thoải mái khi đi du thuyền hoặc nghỉ hưu. Hơn 200 lãnh đạo điều hành (CEO) và cựu lãnh đạo điều hành các công ty trong danh sách 500 nhà lãnh đạo điều hành do tạp chí Fortune bình chọn, cũng như nhiều nhân vật nổi tiếng như Larry Bird, Mike Ditka, Greg Norman, Mary Carillo và nhiều, rất nhiều những người khác nữa có nhà tại Naples. 2. Đừng ngại đầu tư thời gian ADINA AZARIAN Adina Azarian là chủ tịch và là CEO của Adina Real Estate, đồng thời là thành viên của Uỷ ban Bất động sản New York Kinh doanh bất động sản rất mất thời gian. Nhưng càng mất nhiều thời gian, bạn càng có cơ hội kiếm được nhiều tiền. Nếu bạn là người luôn xem trọng việc tiết kiệm thời gian thì bạn không phù hợp với việc kinh doanh bất động sản, hoặc là bạn phải thay đổi cách tư duy của mình. Khi tôi mới bắt đầu kinh doanh bất động sản, tôi cảm thấy mình đang tốn rất nhiều thời gian: không gọi điện tìm kiếm khách hàng thì cũng bàn việc với những khách hàng mà tôi chưa thể hoàn tất công việc. Một thời gian sau, tôi tới gặp người hướng dẫn của tôi và nói: “Tôi cảm thấy mình đang lãng phí rất nhiều thời gian.” Và ông ấy nói với tôi: “Kinh doanh bất động sản tức là tiêu tốn thời gian. Càng tốn nhiều thời gian thì càng kiếm được nhiều tiền.” Bởi vậy, thay vì bỏ cuộc, tôi vẫn tiếp tục theo đuổi nó và mọi việc bắt đầu tiến triển. Những cuộc điện thoại rốt cuộc đã biến thành danh sách khách hàng và những cuộc gặp gỡ chuyển thành những cuộc chốt lại hợp đồng. Mặc dù đôi khi mọi việc không được suôn sẻ lắm, nhưng tôi nhận thấy, khi áp dụng cách làm đó, càng bỏ ra nhiều thời gian thì kết quả thu được càng tốt hơn. Tóm lại, những câu nói như: “Hôm nay tôi sẽ không gặp nhiều khách hàng” hay “Hôm nay tôi sẽ chẳng gọi điện nhiều đâu” không áp dụng được trong kinh doanh bất động sản. Để thành công trong lĩnh vực bất động sản, đừng bao giờ nghĩ rằng thời gian mà bạn bỏ ra để làm việc là lãng phí. Bạn càng gặp nhiều người, càng gọi điện nhiều và tới nhiều nhà, bạn càng kiếm được nhiều tiền. Quá đơn giản! Vì vậy, bất cứ khi nào nhân viên bán hàng của tôi tới gặp tôi và phàn nàn: “Tôi đã tốn quá nhiều thời gian với khách hàng rồi mà vẫn chưa chốt được hợp đồng” hoặc những câu với ngụ ý gần như vậy, tôi nhắc cho họ nhớ rằng kết quả sẽ tới cùng với thời gian và kinh nghiệm, và rằng đơn giản, họ sẽ chẳng thu được chút kinh nghiệm nào nếu không chịu mất thời gian! Bạn cũng đừng quên gửi cho khách hàng của mình một tấm thiệp cảm ơn và ngay cả khi bạn không chốt được hợp đồng với họ. Đó chính là phương pháp tư duy đúng! 3. Mua cái tốt nhất ROGER BARNETT Roger Barnett là Chủ tịch và CEO của tập đoàn Shaklee, một tập đoàn chuyên về sản phẩm dinh dưỡng tự nhiên. Ông cũng là người sáng lập trang web Beauty.com Hãy mua cái tốt nhất. Những gì tốt nhất sẽ luôn giữ được giá trị của nó và sinh lợi nhanh hơn so với những thứ bình thường. Ngày hôm nay, những thứ tốt nhất luôn luôn đắt đỏ nhưng tới ngày mai nó sẽ có giá trị cao hơn nhiều. Tôi đã mua một toà nhà tại New York mà trước đây thuộc sở hữu của một tổ chức. Vào thời gian đó, nó là một trong những toà nhà đơn chức năng có giá cao hơn bất kì toà nhà nào khác trong thành phố. Tuy nhiên, với kiến trúc tuyệt vời, vị trí thuận lợi và diện tích khác thường, toà nhà đó đã thuyết phục được tôi đổ tiền vào nó. Tôi đã đầu tư để cải tạo nó thành một toà nhà hiện đại. Ngày nay, nó trị giá gấp 3 lần số tiền tôi đã đầu tư. Đây là một mức lợi nhuận đặc biệt cao trong thị trường bất động sản. 4. Tập trung vào kết quả THOMAS J. BARRACK con Thomas J. Barrack là Chủ tịch, đồng thời là CEO của Colony Capital - một hãng đầu tư bất động sản quốc tế tư nhân Đừng nhầm lẫn nỗ lực với kết quả. 5. Lắng nghe nhu cầu của khách hàng MONDA BASSIL Monda Bassil là Chủ tịch của Prestigious Properties tại thành phố New York Lời khuyên giá trị nhất mà tôi nhận được là phải lắng nghe nhu cầu của khách hàng. Đó là điều mà tôi thường làm mỗi ngày. Một chuyên gia bất động sản thực sự thành công cần phải biết: (1) nhu cầu và lối sống của khách hàng; (2) những người hàng xóm của khác hàng; (3) tình hình điều kiện thị trường hiện tại. Bạn phải chuẩn bị thật kỹ, nghiêm túc và có phương pháp cho từng cuộc hẹn. Nếu bạn có hẹn với một khách hàng vào sáng thứ ba tới và đó là một người sành bếp núc, bạn phải biết ngôi nhà hiện có nào của mình phù hợp với những nhu cầu của vị khách này. Hãy sắp xếp công việc và nghiên cứu cẩn thận. Đừng cố giới thiệu cho khách hàng những căn nhà có phòng bếp xấu xí và thiếu tiện nghi, dù căn nhà có lộng lẫy đến thế nào chăng nữa. Nếu khách hàng mới nhất là một cặp vợ chồng đã có tuổi đang muốn thu hẹp chỗ ở, hãy lắng nghe khi họ nói về lối sống và những sở thích của họ. Ngôi nhà bạn định giới thiệu có vườn không? Gần đó có nhà hát không? Ngôi nhà đó có đủ rộng để đón con cháu họ mỗi khi chúng về thăm không? Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, dịch vụ có nghĩa là sự hiểu biết thấu đáo khu vực, thị trường và quan trọng hơn hết là con người. Tôi thường hay nói: “Chúng tôi không bán đơn thuần, mà chúng tôi giáo dục.” Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, “giáo dục” ở đây không có nghĩa là chúng tôi dạy dỗ khách hàng mà là chúng tôi lắng nghe họ. Khách hàng đang giao phó việc tìm kiếm nhà cho bạn và bạn phải lùng khắp thị trường để tìm cho họ ngôi nhà thích hợp nhất. Bạn cũng cần phải hiểu khu dân cư mà bạn định giới thiệu cho khách hàng nhằm giúp họ có thể thích nghi và hoà đồng với những người hàng xóm mới. Hãy tự hỏi bản thân mình, những người hàng xóm mới này mang tới cơ hội gì cho khách hàng của bạn? Bạn đã biết được ngôi nhà họ mong muốn, bạn hiểu rõ những người hàng xóm. Bạn nắm bắt được thị trường. Tuy nhiên, bạn không thể bán từng thứ kể trên như một thực thể tách rời mà cần có sự kết hợp hoàn hảo của cả ba yếu tố trên nhằm cung cấp cho khách hàng một thiên đường an toàn nhất. Ngôi nhà này là nơi khách hàng của bạn thức giấc vào buổi sáng và cũng là nơi họ ngủ khi đêm về. Họ cần cảm thấy thoải mái khi ở trong ngôi nhà đó. Bạn đang hướng dẫn họ thực hiện vụ mua bán quan trọng nhất trong đời họ, đó cũng là vụ mua bán ngốn phần lớn số tiền mà họ kiếm được. Bạn phải tìm được ngôi nhà vừa đáp ứng cao nhất những nhu cầu của khách hàng, vừa có những người hàng xóm phù hợp với họ sống quanh ngôi nhà đó. Điều này không dễ dàng nhưng với sự chăm chỉ và bền bỉ, bạn sẽ được đền đáp xứng đáng khi thực hiện được nó. Về mặt nào đó, kinh doanh bất động sản cũng giống như diễn kịch. Bạn đọc kịch bản, bạn luyện tập và luyện tập nữa, sau đó là lúc trình diễn. Bạn kiên trì và bạn sẽ nhận ra rằng: một vai diễn thành công cần được chuẩn bị kỹ càng và tốn rất nhiều thời gian. Bạn cũng biết rằng, sẽ không trục trặc gì nếu bạn nghiên cứu và chuẩn bị. Đồng thời, bạn thừa nhận rằng làm việc bán thời gian là hoàn toàn chưa đủ. Nếu bạn nói: “Tôi đang làm một công việc khác, phòng khi việc kinh doanh bất động sản không hiệu quả”, thì có thể chắc chắn rằng bạn sẽ chẳng thể nào kinh doanh hiệu quả. Khi đã tìm được cho khách hàng một ngôi nhà phù hợp, khi đã dành toàn bộ thời gian và tâm sức vào việc kinh doanh bất động sản thì dù ở bất kì vị trí nào - người bán hay người trung gian, bạn sẽ biết một bí mật lớn: kinh doanh bất động sản có rất nhiều điều thú vị. Tuy nhiên, đôi khi bạn cũng cảm thấy tội lỗi khi kiếm tiền trong lĩnh vực này. 6. Hãy nhằm vào các khu vực phát triển và cố gắng đừng bán những gì mình đang có DOUGLAS BAUMWALL Douglas Baumwall là một nhà môi giới thương mại được Collins & Collins Investments chứng nhận. Các bài báo của ông được đăng trên tạp chí Florida Association of Realtors và tạp chí Florida Commercial Tôi có hai lời khuyên mà có lẽ những người kinh doanh bất động sản đều muốn tham khảo. Thứ nhất, hãy nhằm vào các khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó, hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của nó. Thứ hai, cố gắng không bán những bất động sản bạn đang sở hữu trừ khi diện tích của nó quá bé và bạn không thể quản lý nó một cách hiệu quả. Mua bất động sản là một ý tưởng tuyệt vời. Giúp người khác bán bất động sản cũng là một ý tưởng tuyệt vời chẳng kém. Bạn có thể thực hiện kết hợp hai ý tưởng nói trên bằng cách bán lại các hợp đồng trước khi chốt nó hoặc sở hữu một công ty môi giới bất động sản. 7. Làm việc với các chuyên gia đáng tin cậy JOHN BEARDEN John Bearden là chủ tịch và CEO của GMAC Home Services. Koenig & GMAC Real Estate - một thành viên của tập đoàn GMAC - đại diện duy nhất thực hiện việc bán Khách sạn và tháp quốc tế Trump tại thành phố Chicago Lời khuyên mà tôi đưa ra nghe có vẻ đơn giản nhưng không vì thế mà tầm quan trọng của nó bị suy giảm. Hãy tìm một chuyên gia bất động sản mà bạn có thể tin tưởng được. Ý tôi là phải thực sự tin tưởng. Với nhiều người, mua hay bán một ngôi nhà là việc trọng đại của cuộc đời (có liên quan đến giao dịch tài chính). Hãy tin tôi! Bạn sẽ không yên tâm giao phó công việc quan trọng và đặc biệt phức tạp này cho người mà bạn không hoàn toàn tin tưởng hay không thích. Cũng giống như nhiều người khác, tôi và vợ tôi đã rút ra bài học này trong lần đầu tiên chúng tôi kinh doanh bất động sản. Chuyện đó xảy ra khá lâu rồi. Trong những năm qua, chúng tôi đã mua và bán một vài ngôi nhà và chỉ bị thua lỗ khi mua và bán ngôi nhà đầu tiên. Tại sao lại như vậy? Bởi vì khi đó, chúng tôi không nhận ra rằng bỏ thời gian để tìm một chuyên gia bất động sản có tài năng, có tâm huyết với công việc - là một việc làm khôn ngoan. Thật không may, chuyên gia bất động sản của chúng tôi lựa chọn khi đó (chúng tôi đã lựa chọn rất nhanh và chẳng nghiên cứu kỹ lưỡng gì) đã cho chúng tôi những lời khuyên vô giá trị. Còn tồi tệ hơn những lời khuyên đó chính là khả năng giao tiếp của cô ta. Tôi phải nói rằng, không thể gọi đó là khả năng giao tiếp được. Tôi không thể quên được một câu cô ta nói với chúng tôi: “Tôi sẽ thông báo cho ông bà biết khi nào chốt được hợp đồng mua bán”, bởi vì giờ đây tôi đã thấm thía ý nghĩa thực sự của câu nói đó. Nó có nghĩa là: “Tôi sẽ thông báo cho ông bà biết khi nào tôi nhận được tấm séc tiền hoa hồng của tôi.” Và có lẽ cô ta cũng muốn nói thêm rằng: “Cho đến lúc đó, đừng quấy rầy tôi nhé!” Vì vậy, tôi muốn nhấn mạnh thêm một lần nữa: Hãy tìm một chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, người mà bạn có thể tin tưởng, xây dựng mối quan hệ hợp tác lâu dài. Đó không phải là chú của một người bạn - người mà cứ ba năm mới hoàn thành xong hai vụ làm ăn và ký kết được hợp đồng. Hãy tìm kiếm một người biết đánh giá mối quan hệ cao hơn số tiền hoa hồng thu được sau mỗi vụ làm ăn. Hãy hỏi ý kiến của bạn bè và những người hàng xóm xem họ đã hợp tác với ai và tại sao? Khi mua hoặc bán một ngôi nhà, họ có cần nhờ tới chuyên gia bất động sản không? Khi bạn đã tìm thấy một “người đặc biệt”, hãy liên hệ với anh ta (cô ta) và hợp tác với người ấy. Những chuyên gia bất động sản giỏi luôn biết cách duy trì quan hệ hợp tác với bạn và luôn hành động đúng vai trò của một người cố vấn được bạn tin cậy. Họ luôn nói với bạn - khi thì bằng những con số, khi thì bằng ngôn từ - những gì họ sẽ làm cho bạn, khi nào họ sẽ thực hiện và tại sao lại như vậy. Sau khi đã hoàn thành mọi việc, họ sẽ yêu cầu bạn đánh giá trung thực về hiệu quả công việc. Họ nắm vững tình hình thị trường nhà đất bao gồm tất cả thông tin về khu dân cư và cộng đồng dân cư xung quanh ngôi nhà (loại nhà đó là gì, chất lượng trường học của khu vực đó ra sao, những công viên trong khu vực và vân vân). Điều này giúp bạn đưa ra những quyết định đúng đắn. Và đó chính là lời khuyên về kinh doanh bất động sản tốt nhất mà tôi có thể đưa ra để các bạn tham khảo. Tôi hy vọng nó không chỉ giúp bạn tránh được những rắc rối người mua nhà và bán nhà thường gặp mà nó còn giúp cho quá trình mua bán diễn ra đúng như bạn mong muốn. Một kinh nghiệm thay đổi cuộc sống thú vị và tuyệt vời! 8. Luôn làm những điều tốt nhất có thể FRANK G. BINSWANGER JR. Frank G. Binswanger là chủ tịch của Binswanger - công ty của gia đình Binswanger, đứng đầu trong các công ty bất động sản quốc tế và có 160 văn phòng đại diện trên toàn thế giới Cha chúng tôi - người đầu tiên xây dựng công ty Binswanger trong thời kỳ Đại khủng hoảng kinh tế - luôn nói với chúng tôi rằng: “Đừng bao giờ cố đốt nến ở cả hai đầu.” Bạn chỉ có thể là người môi giới hoặc người đầu tư chứ không thể là cả hai người đó. Bạn sẽ là đại diện của khách hàng, hoặc là đại diện của chính bạn. Nói một cách dễ hiểu nhất, bạn không thể trung thành với hai người chủ cùng một lúc. Mặc dù ngày nay, lời khuyên kể trên vẫn còn gây tranh cãi nhưng vào thời của cha tôi, đó là một phương châm làm ăn đúng đắn. Công việc kinh doanh của chúng tôi rất phát đạt vì chúng tôi có thể tập trung hết công sức để đại diện cho khách hàng mà không gây ra bất kỳ sự bất đồng hay xung đột nào. Tôi có thể lấy một ví dụ chứng minh. Đó là vào thập niên 1960, 1970, các tập đoàn và các công ty đều muốn thuê một công ty bất động sản làm đại diện duy nhất cho mình để giải quyết nhu cầu về bất động sản của công ty ở nước Mỹ và trên toàn thế giới. Khi các công ty quy mô nhỏ phát triển thành tập đoàn quốc gia và quốc tế, công ty của chúng tôi cũng có cơ hội phát triển theo. Thêm vào đó, nguyên tắc hoạt động của công ty chúng tôi là mở rộng để cung cấp các dịch vụ về tài chính, quản lý bất động sản và các dự án, thẩm định giá trị tài sản, cùng với các dịch vụ chiến lược khác trên qui mô toàn cầu. Chúng tôi luôn nghĩ rằng giao dịch bất động sản là công việc kinh doanh. Chưa có ai lại bán nhà qua mạng. Hãy “ra đường” , vì ở đó bạn có thể trao đổi trực tiếp với người muốn bán hoặc muốn mua ngôi nhà. Hãy tạo lập mối quan hệ thân thiết với người đó. Ngày nay, công ty Binswanger đã tồn tại qua ba thế hệ. Các dịch vụ của công ty chúng tôi đã có mặt ở khắp mọi nơi trên thế giới. Chúng tôi vô cùng tự hào về các đối tác làm ăn và khách hàng của mình. Tôi xin nhắc lại lời của Robert Browning: “Con người phải với xa hơn chiều dài cánh tay mình, nếu không thiên đường sẽ trở thành vô nghĩa.” Điều này có nghĩa là chúng ta không thể bằng lòng với những điều tầm thường. Hãy làm những gì tốt nhất mà bạn có thể! 9. Tập trung vào khu vực kinh doanh và tiến hành kinh doanh STEVE BOLLENBACH Steve Bollenbach là Chủ tịch và CEO của tập đoàn Hilton Bất cứ ai đã từng có những hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản đều hiểu rằng vị trí của ngôi nhà hay mảnh đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng, đặc biệt là trong kinh doanh khách sạn. Khi nguồn cung của những ngôi nhà chỉ có hạn, chúng ta sẽ kinh doanh rất tốt. Donald Trump cũng đã tiến hành kinh doanh dựa theo đặc điểm đáng lưu ý này. Với chuyên môn và danh tiếng của mình, ông có thể phát triển kinh doanh ở bất kỳ đâu trên thế giới. Tuy nhiên, ông đã tập trung kinh doanh tại nước Mỹ, cụ thể hơn là ở thành phố New York và đặc biệt là khu vực New York Midtown . Ông đã tham gia vào những vụ kinh doanh bất động sản lớn nhất tại Midtown như: Khách sạn Plaza (Plaza Hotel), Toà nhà General Motors (General Motors Building), các văn phòng tại Đại lộ 5 và các tài sản khác xung quanh Công viên Trung tâm (Central Park). Với bất kỳ một nhà phát triển nào, kinh doanh theo cách mà Trump đã làm là đúng đắn nhưng không phải ai cũng thực hiện được như vậy. Thành công của Trump là do tập trung kinh doanh ở những nơi có vị trí quan trọng, trung tâm. 10. Phát triển kinh doanh tại những nơi có xu hướng tăng trưởng ROBERT BOYKIN Robert Boykin là Tổng giám đốc điều hành của công ty Boykin Lodging, một công ty đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, chuyên kinh doanh khách sạn tại thành phố New York. Với trụ sở đặt tại Cleveland, Ohio từ năm 1959 đến nay công ty đã phát triển, quản lý và sở hữu nhiều khách sạn. Lời khuyên có giá trị nhất trong kinh doanh bất động sản mà tôi từng được nghe là lời khuyên của cha tôi - William J. Boykin - người sáng lập ra công ty Boykin Lodging. Ông nói: “Phải mở rộng triển kinh doanh ở những nơi có xu hướng tăng trưởng. Nếu con lựa chọn thời điểm hơi sớm hoặc phạm một sai lầm nào đó, sự tăng trưởng sẽ khiến con thất bại. Nếu con lựa chọn một nơi đã phát triển nhưng không có khả năng tiếp tục phát triển thì khi đó, con đã mắc sai lầm, tức là con sẽ sai lầm mãi mãi.” Và ông đã đúng. 11. Giữ gìn danh tiếng, kiên nhẫn, chăm chỉ, dựa vào người dân địa phương DAVID BRAUSE David Brause là Chủ tịch của Tập đoàn Bất động sản Brause (Brause Realty, Inc) Tôi là một thành viên trong công ty của gia đình. Ông tôi thành lập Brause Realty vào năm 1927. Hiện nay, tuy đã ở tuổi 90 nhưng ngày nào bà tôi cũng tới công ty. Cha tôi tham gia vào tất cả các vụ làm ăn lớn và quan trọng của công ty. Ngoài ra còn có các em cùng cha khác mẹ, các cô và các anh em họ phụ giúp tôi quản lý, điều hành công ty. Chúng tôi nắm phần lớn cổ phần của công ty trong suốt 30, 40 và thậm chí 50 năm. Phương châm kinh doanh của chúng tôi là không mua các tài sản có giá, được đẩy lên cao để bán. Mặc dù hầu hết những điều tôi biết đều là do tôi học được từ gia đình, tôi vẫn cho rằng: bất cứ ai là thành viên của một công ty thuộc sở hữu gia đình, trước tiên, nên làm việc ở các công ty khác để tích luỹ kinh nghiệm. Cha tôi vẫn nhớ những ngôi nhà và những người thuê nhà mà ông từng ký hợp đồng khi ông còn làm ở công ty môi giới trước khi về làm việc cho công ty của gia đình. Tôi bắt đầu làm việc cho Goldman Sachs từ năm 1992 và suốt 2 năm làm việc ở đó, tôi đã làm việc trong một môi trường cạnh tranh. Tuy nhiên, đó lại là cơ hội lớn để tôi học cách kinh doanh bất động sản. Yếu tố “khôn khéo”, từ lâu đã được công nhận là rất cần thiết trong kinh doanh bất động sản nhưng cũng cần phải được kết hợp hiểu biết về kinh doanh và sự hiểu biết luật pháp. Có 4 nguyên tắc mà tôi đã học được từ gia đình: 1. Tài sản lớn nhất của các công ty hay cá nhân nào trong lĩnh vực kinh doanh này có chính là danh tiếng. Danh tiếng là chìa khoá thành công. Không còn gì tồi tệ hơn là tự bôi nhọ tên tuổi của mình. Tôi tin rằng việc kinh doanh của Brause phát triển là vì chúng tôi có một cái tên mà bản thân nó có một ý nghĩa nào đó với khách hàng. Khi một người môi giới tìm được 3 ngôi nhà ưng ý, trong số có ngôi nhà của chúng tôi, tôi nghĩ anh ta sẽ chọn Brause vì anh ta biết chúng tôi kinh doanh như thế nào. Công ty của chúng tôi có qui mô nhỏ và chúng tôi có thể đưa ra quyết định rất nhanh chóng. Chúng tôi trung thực và trong cách cư xử của mình, chúng tôi tôn trọng mọi người. 2. Bạn phải kiên trì. Trong một vụ làm ăn, bạn rất dễ đưa ra những quyết định nóng vội vì bạn muốn hoàn thành nó một cách nhanh gọn. Hãy dành nhiều thời gian cho những quyết định lớn, quan trọng. Một cái “hít sâu” trước khi quyết định mua hoặc bán một tài sản giá trị sẽ tạo nên sự khác biệt. 3. Không gì có thể thay thế được làm việc chăm chỉ. Cho tới nay, cha tôi vẫn đọc tất cả các hợp đồng làm ăn mà chúng tôi ký kết. Trước khi mua hoặc bán một ngôi nhà, từng bản hợp đồng đều được xem xét lại. Tất nhiên là trong các vụ làm ăn, chúng tôi đều thuê luật sư và xem xét lại hợp đồng là công việc của họ. Nhưng ông và tôi đều tin rằng: không gì bằng tự mình nắm rõ tất cả các sự kiện có liên quan đến tài sản mà mình định mua hoặc bán kể cả các hợp đồng sửa chữa nhà. 4. Khi bạn không kinh doanh ở địa phương của mình, điều quan trọng là bạn phải thuê được những người dân bản xứ làm luật sư, kỹ sư, nhân viên môi giới… cho mình. Một điều hiển nhiên là: trong kinh doanh bất động sản, địa điểm là yếu tố quyết định. Do vậy có thể nói rằng đây là hoạt động kinh doanh có tính địa phương. Đặc biệt, nếu bạn chuẩn bị chuyển từ một thị trường lớn như thành phố New York tới một thị trường nhỏ hơn, bạn không nên tỏ ra khôn ngoan, biết hết mọi thứ. Bạn hãy lắng nghe, ý tôi là phải thực sự lắng nghe. Điều đó tốt hơn việc xuất hiện một cách rầm rộ và tuyên bố: “Đây là điều chúng tôi sẽ làm để đưa tên địa phương của các bạn lên bản đồ.” Hãy lắng nghe lãnh đạo địa phương và thậm chí là những người dân địa phương nói về nguyện vọng lớn nhất của họ. Công ty của chúng tôi đã tham gia vào một dự án phát triển ở Saratoga Springs, New York. Đây là một minh chứng tuyệt vời cho những gì tôi vừa nói. Dự án của chúng tôi đã mang lại nhiều lợi ích cho người dân địa phương chứ không chỉ đáp ứng những thiếu thốn của họ. Kết quả là, dự án đó đã được Cơ Quan Bảo Tồn Giá Trị Lịch Sử của địa phương trao tặng một giải thưởng danh giá. Chúng tôi đã dành được niềm tin và sự hợp tác của người dân. Sẽ xuất hiện nhiều trở ngại khi bạn tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; và để đứng vững, bạn phải làm việc thực sự chăm chỉ. Xét trên nhiều phương diện, điều này cũng giống như việc lập gia đình. Khi mối quan hệ đủ chín để tiến tới một bản hợp đồng được pháp luật công nhận, sự thành công lâu dài không chỉ phụ thuộc vào việc bạn có lưu ý thường xuyên tới các điều khoản của hợp đồng hay không mà còn phụ thuộc vào việc bạn có lưu ý tới nhu cầu của các bên liên quan hay không. Để chiến thắng, bạn cần lao động, và bạn sẽ có được phần thưởng xứng đáng với những nỗ lực mà mình bỏ ra. 12. Đấu giá bất động sản mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư dù họ đang mua hay đang bán JOHN BROWN John Brown là người phụ trách hoạt động đấu giá của Express Auction, một trong những công ty tổ chức đấu giá bất động sản hàng đầu của Mỹ. Lời khuyên tốt nhất tôi từng nhận được là: coi đấu giá là một cách để mua và bán, cũng như đầu tư bất động sản. Từ lâu, đấu giá đã gắn liền với việc bán các tài sản bị tịch biên, tịch thu và đồ cổ. Điều này là hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, đấu giá cũng là một phương pháp hiệu quả và cực kỳ phổ biến trong việc mua, bán các tài sản có giá trị lớn. Hiệp hội những nhà đấu giá quốc gia cho biết: Trong năm 2005, số lượng các cuộc đấu giá trực tiếp trong kinh doanh bất động sản tăng 4,9% sau khi đã đạt mức tăng kỷ lục 11,1% vào năm 2004. Rất lặng lẽ, hàng năm, hoạt động đấu giá bất động sản đóng góp 6,5 tỷ đô la vào tổng doanh thu của thị trường này. Một nghiên cứu của Hiệp hội những người kinh doanh bất động sản quốc gia dự đoán đến năm 2010, cứ ba tài sản thì sẽ có một cái được bán bằng phương pháp đấu giá. Gần đây, các toà chung cư, các ngôi nhà, nhà máy công nghiệp, các điểm phát triển, khu nghỉ mát, khu văn phòng, các trung tâm bán lẻ, khách sạn, nhà hàng và các câu lạc bộ đêm đã được rao bán thông qua đấu giá. Đấu giá tạo không khí gấp gáp, khẩn trương Khi một người quyết định bán tài sản của mình bằng hình thức đấu giá, người đó sẽ cùng với công ty đấu giá quyết định ngày đấu giá tài sản. Sau đó, công ty tổ chức đấu giá sẽ quảng cáo tài sản với nhằm thu hút sự quan tâm của các khách hàng tiềm năng. Đấu giá sẽ tạo ra không khí gấp gáp, khẩn trương đối với người mua, những người hiểu rằng tài sản chỉ được bán vào một ngày nhất định. Điều này góp phần thu hút những người thực sự muốn mua. Họ nhận thức được rằng, người chủ sở hữu có lý do và nghiêm túc trong việc nhượng lại tài sản. Những người mua hiểu được điều lệ của phiên đấu giá. Họ biết giá tối thiểu và có cơ hội xem xét kỹ tài sản, đồng thời thể hiện sự kiên trì của mình. Sau cùng, đấu giá đem lại cơ hội chiến thắng cho cả người mua và người bán. Người bán muốn làm tăng gấp đôi giá trị của tài sản trên thị trường nhưng người mua chỉ muốn trả một khoản bằng một phần mười giá trị của nó. Mà tại sao chúng ta lại không thể làm được điều đó! Sự thật là đấu giá cho thấy giá trị hiện thời của tài sản trên thị trường và khiến người mua mong muốn được mua tài sản đó. Hơn nữa, quá trình này chỉ diễn ra trong vòng 60 ngày chứ không phải là 6 tháng hay 2 năm. Các công ty đấu giá là các chuyên gia bất động sản Do các cuộc đấu giá bất động sản đã trở nên phổ biến, các công ty tổ chức đấu giá có thể cung cấp hàng loạt dịch vụ, cạnh tranh với dịch vụ của các công ty môi giới bất động sản truyền thống. Đây là các chuyên gia bất động sản được cấp phép hoạt động, có khả năng tổ chức được nhiều hơn các hoạt động đấu giá đơn thuần. Khi công ty đấu giá nhận được danh sách tài sản, phòng đấu giá sẽ thực hiện toàn bộ việc chuyển giao, từ bước khảo sát tới bước chốt hợp đồng. Trong suốt quá trình đó, các công ty thương mại đấu giá bất động sản làm việc với chủ sở hữu để định giá tài sản, xây dựng hình thức và các điều lệ của buổi đấu giá, giải quyết các vấn đề luật pháp, kỹ thuật, cũng như chuẩn bị kế hoạch marketing, phô tô quảng cáo, các quyển cung cấp thông tin, bao gồm: thông tin so sánh, thông tin nhân khẩu học và các thông tin kinh tế khu vực. Công ty đấu giá có nhiệm vụ thu hút sự chú ý của người mua. Trong ngày đấu giá, công ty này tổ chức đấu giá và đảm bảo quá trình kết thúc tốt đẹp. Sau khi một giá nào đó được chấp nhận và hợp đồng được ký kết, công ty đấu giá như Express Auction có trách nhiệm hướng dẫn hai bên mua - bán hoàn tất những thủ tục cần thiết. Các nhà môi giới truyền thống hợp tác với các công ty đấu giá bất động sản Do đấu giá dần trở thành yếu tố chính trong nền công nghiệp thương mại bất động sản, nhiều công ty môi giới bất động sản truyền thống hợp tác với các công ty đấu giá bất động sản. Ngày nay, các công ty môi giới bất động sản có thể cung cấp các dịch vụ đấu giá như là phương pháp khác nhằm bán tài sản cho người muốn bán. Đấu giá có tác dụng cả trong thị trường phát triển và thị trường không phát triển Những nhà đầu tư bất động sản thường phân vân không biết hình thức đấu giá có hiệu quả trong thị trường phát triển hay thị trường không phát triển? Đấu giá có lợi cho người mua hay người bán. Khi thị trường nóng - thị trường của người bán - người bán có chiếc đòn bẩy để nâng giá tài sản, cho dù sử dụng hình thức nào đi chăng nữa. Điều ngược lại hoàn toàn đúng trong thị trường của người mua . Mặc dù vậy, trong từng loại thị trường, đấu giá đều mang lại nhiều lợi ích. Khi thị trường của người bán phát triển mạnh, đấu giá làm tăng tối đa giá trị tài sản và đảm bảo người bán sẽ thu được nhiều tiền nhất vì toàn bộ “khán giả” mua đều biết tới cơ hội mua tài sản thông qua chiến dịch marketing rầm rộ. Ngay cả khi thị trường chững lại, người bán vẫn có lợi từ tốc độ của việc bán hàng theo phương thức đấu giá. Một cái lợi nữa là họ có tiền để sớm tái đầu tư, loại bỏ nguy cơ thường xuyên phải cầm cố, nộp thuế và các khoản chi trả cho sửa chữa, bảo dưỡng ngôi nhà. Trong thị trường của người mua, khi có quá nhiều tài sản được rao bán, các cuộc bán đấu giá dường như làm đóng băng thị trường và nó thu hút hầu hết sự chú ý của người mua vào tài sản được đấu giá. Những người mua thường nói: “Này, tôi sẽ chờ cuộc đấu giá kết thúc rồi mới xem xét các tài sản tương tự trong vùng, vì có lẽ tài sản được đấu giá là tài sản tốt nhất.” Như vậy, cho dù đó là nền kinh tế hay thị trường nào, đấu giá cũng mang lại nhiều lợi ích cho cả người mua và người bán: Tốc độ mua bán. Đấu giá giúp đưa tài sản ra khỏi danh sách các tài sản được rao bán và bán cho người cần mua trong khoảng thời gian chưa tới 90 ngày. Điều này làm giảm chi phí cơ hội của tài sản trong quá trình chuyển sở hữu và trong thị trường suy giảm, cho phép người bán bán được tài sản trước khi nó bị giảm giá trị. Người bán là người đặt ra các điều lệ. Với việc đặt ra các điều lệ như: không có trường hợp ngẫu nhiên, bán theo hiện trạng, không bảo đảm, tiền đặt cọc lớn, thời hạn chốt hợp đồng 30 ngày, điều duy nhất những người tham gia đấu giá có thể lựa chọn là đưa ra giá của mình. Giá trị. Các nghiên cứu mang tính học thuật và kinh nghiệm của chúng tôi đều cho thấy: Tại các cuộc đấu giá, tài sản bán được giá hơn so với kiểu bán thương lượng. Điều này một phần là do sự kết hợp giữa phản ứng của thị trường cưỡng bức và ngày bán được quyết định từ trước. Sự minh bạch. Cả người mua và người bán đều biết rõ toàn bộ quá trình mua bán. Thời gian của cuộc đấu giá được đảm bảo, các điều lệ là cố định và giá đấu thầu được tuyên bố công khai. Nhiều người mua hơn. Phương pháp quảng cáo và marketing độc quyền của một nhà đấu giá cho phép người bán tiếp cận với rất nhiều người mua và vì vậy, nó giúp bộc lộ giá trị thực sự của tài sản trên thị trường. Chiến thắng dành cho cả người mua và người bán. Trong một cuộc đấu giá, người mua cũng là người chiến thắng vì anh ta có thể tránh được các cuộc đàm phán, thương lượng kéo dài, có thể chấp nhận được mức độ khó của sân chơi và có được sự tự tin do biết rằng: cái giá mà mình đã trả là mức cần thiết tối thiểu để mua được tài sản. Có thể nói, đấu giá bất động sản mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư bất động sản, dù họ là người mua hay người bán. 13. Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê ROBERT J. BRUSS Trong hơn 20 năm qua, Robert J. Bruss đã viết bài cho chuyên mục Hỏi - đáp Bất động sản của tuần báo Real Estate Mailbag. Ông là tác giả cuốn "Lời chỉ dẫn về kinh doanh bất động sản của một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan" và là đồng tác giả của giáo trình "Luật bất động sản California" cùng với Tiến sĩ William Pivar Lời khuyên có giá trị nhất về kinh doanh bất động sản mà tôi biết đã đến với tôi từ hai nguồn. Thứ nhất là cuốn “Làm thế nào để tôi biến 1.000 đô la thành 1 triệu đô la bằng cách kinh doanh bất động sản trong thời gian rảnh rỗi” của William Nickerson. Tôi đã mua cuốn sách đó trong cửa hàng lưu niệm của khách sạn tại Sydney, Australia năm năm 1963. Cuốn sách đã đó chiếm lĩnh toàn bộ thời gian còn lại trong kỳ nghỉ của tôi. Tôi không thể nào rời mắt khỏi nó, ngay cả khi tôi tới thăm quần đảo xinh đẹp Fiji, Tahiti và Hawaii trong hành trình quay trở về của mình. Đó là cuốn sách thú vị nhất mà tôi từng được đọc và sau đó thì nó trở thành cuốn sách bán chạy nhất. Nó làm thay đổi cuộc sống của hàng nghìn, người trong đó có tôi, vì nó cung cấp một kế hoạch chi tiết để đầu tư kinh doanh bất động sản. Bill Nickerson đã tiết lộ chi tiết làm cách nào mà ông cùng vợ mình - Lucille - bắt đầu đầu tư vào một căn nhà nhỏ cho thuê, và sau khi nộp thuế tài sản của ông đã tăng lên hàng triệu đô la. Ngày nay, chỉ còn một số thư viện lớn có cuốn sách tuyệt vời này. Các bản copy của nó cũng có giá khoảng 100 đô la một bản. Cuốn sách này đã giúp tôi tìm ra phương hướng để đầu tư bất động sản hiệu quả. Tôi bắt đầu với việc mua một căn hộ 3 phòng phù hợp cho một gia đình sinh sống. Tôi vay bố mẹ 5.000 đô la tiền mặt (tất nhiên là tôi đã trả lại) và đầu tư vào các căn hộ. Trong mấy năm đầu, tôi đi chệch hướng. Khi đó, tôi chỉ là một nhà môi giới bất động sản tại San Francisco. Tôi đã bán các tài sản đầu tư của mình. Nhưng tôi nhanh chóng phát hiện ra rằng, nếu như bán bất động sản mang lại cho ta những khoản thu tức thời thì đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại một sự đảm bảo lâu dài. Nguồn thứ hai mang lại cho tôi lời khuyên tốt nhất trong kinh doanh bất động sản đã đến với tôi một cách bất ngờ. Năm 1972, khi tôi đang ngồi đọc báo bất động sản trong quán cà phê của khách sạn Sheraton Princes Kaiulani tại Honolulu thì một phi công tên là Pan Am ngồi cạnh tôi nói: “Tôi thấy anh rất quan tâm tới bất động sản. Tôi cũng vậy.” Chúng tôi bắt đầu nói chuyện với nhau như vậy và tiếp tục nói về đề tài đầu tư vào loại bất động sản nào là có lợi nhất. Anh ta thích đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê và kể cho tôi nghe về một hội thảo bất động sản mà anh ta mới tham dự. Tôi không thể không nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tham gia vào các khoá học về bất động sản, càng nhiều càng tốt, đặc biệt là khi mới bắt đầu đầu tư vào bất động sản. Hầu như tôi đã tham gia tất cả các khoá học về bất động sản do trường đại học Cộng đồng California tổ chức. Sau này, tôi cũng tham gia giảng dạy cho nhiều khoá học như vậy. Tôi đã cùng với giáo sư William Pivar viết cuốn giáo trình “Luật bất động sản California” và hiện nay (năm 2006), cuốn sách đã được tái bản 6 lần. Cho dù bạn tham gia một lớp học thêm, một hội thảo cuối tuần hay một khoá học của một trường đại học thì điều quan trọng nhất vẫn là: hãy nhanh chóng học hỏi kinh nghiệm từ những người hướng dẫn và tránh vấp phải những lỗi khiến bạn phải trả giá đắt trong đầu tư bất động sản. Khoảng một tháng sau khi tôi gặp người phi công Pan Am này, tôi đã tham dự hội thảo mà anh ta giới thiệu. Đó là hội thảo “Phát triển mạnh từ những vụ làm ăn nhỏ” với sự tham gia của John Schaub và Jack Miller, tại Reno, Nevada. Tôi xin được trích ra đây câu nói đùa của những người hướng dẫn này: “Bất động sản chẳng có gì là mạo hiểm nếu bạn biết mình đang làm gì.” Sau đó, họ giải thích tại sao đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê lại là cách đầu tư tốt nhất về lâu dài cho những nhà đầu tư bất động sản tầm trung, không có nhiều vốn như tôi và anh chàng phi công Pan Am. Tại thời điểm đó, tôi sở hữu một toà nhà nhỏ có nhiều căn hộ tại San Francisco. Tôi đã trang trí cho toà nhà đó (tôi tự sơn tất cả mọi căn hộ trong thời gian rảnh rỗi, vì không có đủ tiền để thuê thợ sơn chuyên nghiệp) và toà nhà đã sẵn sàng đem bán hoặc đổi lấy những tài sản có giá trị hơn thông qua Hệ thống trao đổi 1031. Mặc dù hội thảo của Schaub - Miller đã giúp tôi hiểu được lợi ích của việc chuyển từ chiến lược “mua nhà lớn hơn” thông qua hệ thống trao đổi miễn thuế 1031 sang chiến lược “mua và quản lý các ngôi nhà cho thuê” nhưng tôi vẫn chưa bị thuyết phục hoàn toàn. Tuy nhiên, vào một buổi tối, ngay sau bữa ăn, điện thoại nhà tôi liên tục reo. Đó là điện thoại từ những gia đình thuê các căn hộ của tôi. Họ giận dữ phàn nàn và thông báo với tôi rằng hệ thống sưởi ấm trong nhà của họ hiện không hoạt động. Người quản lý nhà của tôi đã đi chơi tối và những người thuê nhà lại không được cung cấp số điện thoại nhà riêng của tôi (thật là một sai lầm nghiêm trọng!). Ở San Francisco, không có hệ thống sưởi, thậm chí là vào tháng Tư - khi người dân ở những vùng khác trên đất nước đang phải chịu cảnh nóng bức thì quả là một vấn đề nghiêm trọng. Đúng như Mark Twain đã từng nói: “Mùa đông lạnh nhất mà tôi từng trải qua chính là mùa hè ở San Francisco.” Ngày hôm sau, tôi thuê thợ tới sửa nồi hơi của hệ thống sưởi và những người thuê nhà lại cảm thấy hài lòng như trước. Nhưng sự kiện này đã khiến tôi nhận ra rằng, tôi không thể bỏ tất cả những quả trứng mà tôi có vào trong một chiếc giỏ (các căn hộ cho thuê), cho dù tôi chăm sóc chiếc giỏ đó rất chu đáo. Vì vậy, tôi quyết định làm theo phương pháp của Schaub - Miller: bán toà nhà có các căn hộ cho thuê đi và mua các ngôi nhà cho các gia đình đơn lẻ thuê. Kế hoạch này giúp tôi lên tới đỉnh cao của thành công! Như Schaub và Miller đã hướng dẫn tôi trong buổi hội thảo, mua, quản lý tài chính, quản lý và bán lại các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê dễ dàng hơn rất nhiều so với bất cứ loại bất động sản nào khác. Sau khi chuyển sang đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê, tôi đã có thể quản lý được nhiều việc trong cùng một lúc. Thay vì thuê nhiều nhân công, tôi thuê những người ký hợp đồng độc lập chỉ làm việc cho mình những khi cần thiết, ví dụ như: người làm công việc vặt, thợ sửa đường ống, thợ sửa mái nhà và nhiều người khác làm việc cho mình những khi cần thiết. Nếu một người nào đó làm tôi không hài lòng, tôi sẽ không thuê anh ta nữa. Tôi không bao giờ phải đuổi việc nhân viên, vì tôi chẳng có nhân viên nào cả. Một điều cũng quan trọng không kém là khi một ngôi nhà xảy ra sự cố thì nó chỉ ảnh hưởng tới hộ gia đình ở đó mà thôi. Quả là, tôi đã gặp các vấn đề ví dụ như tắc đường ống nước thải, nhưng sự cố đó chỉ ảnh hưởng tới một hộ gia đình chứ không ảnh hưởng tới toàn bộ các hộ gia đình trong một toà nhà như trường hợp hệ thống sưởi không hoạt động mà tôi đã kể ở trên. Trong những năm qua, tôi đã mua và bán nhiều ngôi nhà với mức lợi nhuận kha khá. Tôi mua được những ngôi nhà cầm cố và sau đó, khách hàng của tôi lại mang thu nhập tới cho tôi mà không phải làm gì, trừ việc trả hoá đơn của các tài sản bị cầm cố đó. Tôi thường cho thuê các ngôi nhà. Khách hàng của tôi cũng có rất nhiều lợi ích do họ có thể nợ một phần tiền thuê nhà mà họ mà phải trả cho tôi. Trong tương lai, lợi nhuận của hoạt động này sẽ lớn hơn lợi nhuận thu được từ kiểu bán và cho thuê thông thường, đồng thời cũng lớn hơn lãi suất có được từ việc cầm cố tài sản. Tôi luôn biết ơn William Nickerson vì lời khuyên tuyệt vời của ông trong cuốn “Làm thế nào để tôi biến 1.000 đô la thành 1 triệu đô la bằng cách kinh doanh bất động sản trong thời gian rảnh rỗi” (McGraw - Hill, 2004). Tôi cũng không bao giờ quên Jack Miller, người đã dạy tôi: đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó thật dễ dàng. 14. Phương pháp tiếp cận chung với các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý M. ANTHONY CARR M. Anthony Carr từng là người đầu tư, nhân viên bất động sản, người đào tạo bất động sản, người phụ trách chuyên trang và tác giả chuyên viết về bất động sản từ năm 1989 đến nay. Ông là cựu Tổng biên tập cho Thời báo Washington và là tác giả của cuốn "Đầu tư bất động sản dễ dàng hơn: phương pháp tiếp cận chung với Building Wealth" Lời khuyên có giá trị nhất mà tôi từng được nghe là: khi bạn muốn mua tài sản bị thế chấp đang chờ thanh lý của một người đang trong cảnh túng quẫn, cách làm khôn ngoan nhất là thiết lập mối quan hệ kinh doanh với người đó càng sớm càng tốt. Hãy cho anh ta biết rằng bạn là một nhà đầu tư, bạn có thể giúp anh ta tránh khỏi cảnh bị cầm cố tài sản và mang tiền mặt đến cho anh ta. Rất nhiều nhà đầu tư theo cơ hội muốn kiếm lợi nhuận bằng cách mua các tài sản bị cầm cố. Họ thường nảy sinh ý tưởng này từ những bản tin cuối ngày của ti vi, và các ý tưởng đó biến thành những e - mail gửi cho tôi để hỏi cách bắt đầu như thế nào. Thực ra mua bán các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý là con đường kiếm tiền rất nhanh khi người đó mua được tài sản với giá hợp lý và điều kiện tài sản còn tốt; sau đó quay vòng, bán nó để kiếm một khoản lời lớn. Thách thức duy nhất là đôi khi bạn phải đối mặt với một vài nhà đầu tư - những người muốn làm những việc bạn đang làm - tại toà án. Làm điều mà người khác không làm, bạn sẽ tăng lợi nhuận của mình tới mức khổng lồ. Hãy tìm kiếm các tài sản có nguy cơ bị cầm cố. Đó là những viên kim cương thật sự trong lớp bọc sần sùi, khô cứng của đầu tư bất động sản. Bạn có nhiều lợi thế hơn vì bạn đang giải quyết công việc với những người chủ túng quẫn - người sẵn sàng bán tài sản với mức hạ giá lớn nhất để cứu họ thoát khỏi cảnh mất tín dụng, sự xấu hổ và những áp lực tài chính. Trong thế giới cầm cố, bạn không phải làm việc với các luật sư bất động sản và cầm cố, những người không có chút tình cảm nào trong việc chuyển giao bất cứ cái gì. Họ chỉ quan tâm đến một điều duy nhất, đó là kiếm được càng nhiều tiền càng tốt. Trách nhiệm của họ là trả tiền lãi suất cầm cố và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho người chủ mới. Bước đầu tiên là tìm kiếm các thông báo nợ - NOD tại toà án của hạt. Thông báo này sẽ được chuyển cho chủ sở hữu của các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý. Lúc này, người chủ sở hữu chỉ còn một vài tuần để lấy lại tài sản hoặc sẽ mất quyền sở hữu tài sản đó. Qua việc điều tra các bản thông báo nợ, bạn sẽ tìm được những người chủ sở hữu sẵn lòng đàm phán trước khi những kẻ cạnh tranh với bạn vào cuộc tại phiên toà. Bạn không thể chờ đợi lâu vì thời gian từ ngày ra thông báo nợ tới hạn cuối cùng là rất ngắn. Bước thứ hai là nhanh chóng sắp xếp một cuộc hẹn với người chủ sở hữu. Bạn cần biết liệu anh ta có sẵn sàng đàm phán để chuyển giao quyền sở hữu và tránh được cảnh bị tịch biên tài sản, bảo vệ được tài khoản ở ngân hàng và có tiền bỏ túi hay không. Tuy nhiên, bạn cũng phải đối diện với rất nhiều vấn đề mang tính tâm lý của người chủ sở hữu. Anh ta có thể phủ nhận rằng mình đang gặp rắc rối; tức giận vì cho là bạn đang cố gắng kiếm lời từ những khó khăn tài chính của anh ta; hy vọng hão huyền rằng bạn sẽ cho anh ta vay tiền để thuê hay mua lại ngôi nhà. Hãy nhanh chóng học cách giải quyết những vấn đề đó - làm việc chỉ mang tính chuyên môn thuần tuý, luôn có thái độ nhã nhặn khi đưa ra lời đề nghị giúp đỡ người chủ sở hữu thoát khỏi tình cảnh khó khăn. Mục đích của bạn là chuyển tên của anh ta thành tên bạn trên giấy tờ sở hữu, ngăn chặn việc tịch biên tài sản. Bạn hãy mang thông báo nợ mới nhất tới công ty cầm cố tài sản và trả các khoản lãi cũng như thanh toán các khoản thuế có liên quan tới tài sản. Bước thứ ba là chuẩn bị thật kỹ trước khi tiếp cận với người chủ sở hữu của tài sản thế chấp đang chờ thanh lý bằng cách thực hiện các việc sau: Thu thập tiền (tiền mặt hoặc văn tự cầm cố) Xem xét lại khoản tiền đó Tìm kiếm một người khảo sát nhà đất đáng tin cậy để tính toán khoản tiền bạn phải chi trả cho việc sửa sang ngôi nhà Tìm kiếm những nhà thầu khoán sẵn sàng và có thể mua lại ngôi nhà đó trong vòng vài ngày Tìm kiếm một người được uỷ quyền để thay bạn hoàn thành các thủ tục pháp lý và ký kết hợp đồng mua bán Bạn muốn kiếm tiền nhờ những người bán đang trong cảnh túng quẫn nhưng tính toán được số lượng thích hợp quả là một thử thách. Trước tiên, bạn phải tính được giá trị khoản nợ theo giá hiện thời là bao nhiêu. Khi tính toán về khả năng thành công của vụ làm ăn, bạn cần xác định được giá trị của ngôi nhà đó trong thị trường cân bằng (sau khi nó đã được sửa sang), chi phí để mua ngôi nhà (chi phí ký kết hợp đồng, chi phí cho các cuộc hẹn, vv…), chi phí sửa chữa, chi phí quảng cáo và sau cùng là lợi nhuận bạn thu được. Mục tiêu của bạn là thu được lợi nhuận tương đương với 15% đến 25% giá bán của ngôi nhà, nếu không thì vụ làm ăn của bạn chẳng có giá trị gì cả. Là một người chuyên đầu tư vào các tài sản thế chấp chờ thanh lý, bạn muốn có đường biên lợi nhuận lớn, sao cho sau khi bạn mua ngôi nhà, một khiếm khuyết nào đó của ngôi nhà mà bạn chưa phát hiện ra không ngốn mất số lợi nhuận mà bạn có thể thu được. 15. Hãy sáng suốt chọn lựa một nhân viên bất động sản RICH CASTO Rich Casto là người sáng lập Công ty bất động sản Real Estate Coaches và là người phụ trách chuyên trang của thời báo Bất động sản, tạp chí Broker Agent, tờ FrogPond và tờ Tin tức Broker Agent. Lời khuyên xác đáng nhất về bất động sản mà tôi từng được nghe là hãy sáng suốt lựa chọn cho mình một nhân viên bất động sản tài năng. Nên nhớ, chỉ làm marketing và quảng cáo thôi thì chưa đủ khả năng giúp bạn bán nhà. Khi bạn nhận thấy đã đến thời điểm thích hợp để rao bán ngôi nhà của mình trên thị trường, dù động cơ của bạn có là gì đi nữa thì yếu tố tiên quyết vẫn là: Bạn phải tìm được một nhân viên bất động sản có tài. Vậy bạn lấy tiêu chí gì để đánh giá? Với những nhân viên đòi từ 7% tiền hoa hồng trở lên thì việc lựa chọn này sẽ là một quyết định quan trọng. Bạn muốn một nhân viên có thể giúp bán ngôi nhà của bạn với mức giá cao nhất và trong thời gian ngắn nhất mà bạn không phải lo lắng gì nhiều. Dưới đây là những tiêu chí để đánh giá một nhân viên bất động sản: 1. Kiến thức về thị trường. Nhân viên bất động sản này sẽ cùng bạn bảo vệ tài sản lớn nhất, đó là ngôi nhà của bạn. Vậy anh ta am hiểu về thị trường đến đâu? Hãy thử hỏi anh ta xem tỷ lệ lãi suất sẽ thay đổi như thế nào trong vòng 6 đến 12 tháng tới? Dạo này cung của thị trường nhà đất ra sao và sắp tới có thể có những thay đổi gì? Một nhân viên bất động sản hiểu biết sẽ không gặp khó khăn gì trong việc trình bày những quan điểm của anh ta về vấn đề này cũng như đưa ra những dự đoán về thị trường bất động sản trong thời gian tới. 2. Kỹ năng thương lượng. Phần lớn các nhân viên đều thiếu kỹ năng này. Hãy yêu cầu những nhân viên có triển vọng trình bày thật chi tiết chiến lược anh ta sẽ dùng để đảm bảo thương lượng thành công và bán được nhà với giá cao nhất có thể: từ bước chào giá, đối tác trả giá đến bước thương thuyết, rồi đi đến chấp thuận, chốt hợp đồng. Hãy chuẩn bị tinh thần nếu bạn phải gặp những cái nhìn trừng trừng vô cảm của họ. Có thể họ chưa được huấn luyện kỹ lắm. Nhân viên bất động sản của bạn cần phải ý thức được tầm quan trọng của việc đàm phán với đại diện của bên mua, bởi vì khách hàng là thượng đế. Thương thuyết không phải chỉ làm cho có mà nhằm giúp đôi bên cùng có lợi. Những nhà thương lượng có kinh nghiệm phải cung cấp cho bên mua các bằng chứng cho thấy mức giá mà họ mua hiện nay là mức giá hời. Tìm được một nhân viên bất động sản biết lập kế hoạch thương lượng hẳn là rất khó song chắc chắn sẽ bõ công mà bạn bỏ ra. 3. Chiến lược đặt giá. Có hàng tá các nhân viên không biết định ra một mức giá phù hợp. Vấn đề không phải là ngôi nhà được bán cho ai, mà là giá bán của nó so với các ngôi nhà khác như thế nào. Hãy nhớ rằng, thời điểm bạn mua ngôi nhà hiện tại của mình, bạn không so sánh nó với các ngôi nhà đã được bán trước và những ngôi nhà không được rao bán trên thị trường lúc đó. Thay vào đó, bạn xem xét tất cả các ngôi nhà đang được rao bán, có mức giá phù hợp với túi tiền của bạn và đưa ra quyết định. Vì vậy, trong chiến lược đặt giá của nhân viên phải tính đến việc người mua sẽ so sánh ngôi nhà của bạn với các ngôi nhà khác; tất nhiên cũng phải dựa vào cả độ mới của ngôi nhà nữa, vì đó là một yếu tố hấp dẫn khách hàng. Nhân viên nào không lưu ý đến yếu tố này khi phân tích thị trường nhất định sẽ bỏ sót một trong những yếu tố cạnh tranh quan trọng nhất. 4. Nâng cấp nhà. Nhân viên bất động sản phải có khả năng sắp xếp, bố trí lại ngôi nhà của bạn sao cho nó thật sự hoàn hảo về mọi mặt mà bạn không phải chi thêm một khoản tiền nào. Nếu không làm được như vậy thì ít nhất, anh ta cũng nên có tập hồ sơ “Property Stager” để cho bạn xem những bức ảnh chụp ngôi nhà “trước” và “sau” khi sắp xếp, thay đổi nội thất. Trong cuộc thương thuyết, khi người mua cũng đang cố gắng thuyết phục bạn mức giá mà họ cho là phù hợp nhất thì có thể, “con bài” nâng cấp sửa sang nhà cửa sẽ là một yếu tố quan trọng khiến người mua phải suy nghĩ lại. Hình thức cung cấp một loạt dữ liệu sẽ giúp ích nhiều cho việc marketing. Bạn còn nhớ khi bạn mua nhà không? Bạn xem xét hầu như tất cả những ngôi nhà trong tầm tiền của bạn và lựa chọn cái có giá trị nhất. Khi nào thì quảng cáo tài sản trở nên có ích? Những nhân viên cố gắng giành được sự ưu ái của bạn với “kế hoạch marketing” của họ thực ra không hiểu đâu là yếu tố quan trọng nhất giúp bán được tài sản với mức giá cao nhất. 16. 5 nguyên tắc cơ bản để gặt hái thành công PHOEBE CHONGCHUA Phoebe Chongchua là một tác giả chuyên viết về bất động sản, đồng thời là nhân viên kinh doanh bất động sản của tập đoàn Guitinan. Ngoài ra, ông còn là phát thanh viên kỳ cựu của đài truyền hình San Diego, bang California. Là một người chuyên viết về bất động sản, một nhân viên bất động sản được cấp phép hoạt động và một phát thanh viên truyền hình, tôi đã phỏng vấn hàng nghìn người. Tôi hỏi họ các thông tin chi tiết về bất động sản và hỏi họ những kinh nghiệm để thành công trong lĩnh vực này. Và tôi đã rút ra năm nguyên tắc thiết yếu để thành công. Đó là: 1. Tham gia vào sân chơi bất động sản. Theo tạp chí Forbes, năm 2006, trên thế giới có khoảng 800 tỉ phú. Trong số đó, hơn 60 tỉ phú đã làm giàu, hoàn toàn hoặc một phần nhờ vào kinh doanh bất động sản. Nếu bạn muốn có một cơ hội để trở nên giàu có, bạn phải tham gia vào cuộc chơi. 2. Mua và giữ lại. Điều này hoàn toàn trái ngược với những gì chúng ta được thấy trong một vài thị trường trên khắp nước Mỹ. Những kẻ đầu cơ xem xét thị trường và mua các loại hàng hoá với mục đích tung ra bán đúng thời điểm để thu một món lợi khổng lồ. Đôi khi, vài kẻ kinh doanh bất động sản vẫn làm như vậy nhưng nó khá mạo hiểm, vì trong kinh doanh bất động sản, bạn không thể trở nên giàu có chỉ sau một đêm. Trong lĩnh vực kinh doanh này, bằng cách mua, giữ lại và chờ thời cơ để bán, bạn sẽ thu được lợi nhuận lớn hơn về lâu, về dài. 3. Đừng bao giờ bán mà hãy sử dụng hệ thống 1031. Tôi đã nói chuyện với rất nhiều nhà môi giới và họ khẳng định rằng, khi bạn muốn dừng việc đầu tư hay không muốn sở hữu một tài sản thương mại nào đó, cách tốt nhất là bán nó đi. Sử dụng hệ thống trao đổi 1031 để tránh nộp thuế, không những giúp bạn tiết kiệm tiền mà thông qua nó, bạn còn có thể mua những tài sản khác nếu muốn. 4. Dự trữ tiền mặt sẽ làm hạn chế chu kỳ quay vòng tiền tệ. Tất nhiên, sẽ thật hoàn hảo nếu bạn vừa có tiền mặt dự trữ vừa có tiền để quay vòng kinh doanh. Nhưng luật sư, đồng thời là tác giả chuyên viết về lĩnh vực bất động sản, William Bronchick, đã nói với tôi rằng: Dự trữ tiền mặt sẽ làm hạn chế chu kỳ quay vòng tiền mặt. Tại sao? Ví dụ như bạn có một tài sản có chu kỳ quay vòng tiền tệ là 400 đô la, khoản vay thế chấp hàng tháng của bạn là 1.500 đô la và bạn không có hoặc có rất ít tiền mặt dự trữ. Một kỳ nghỉ kéo dài một tháng sẽ ngốn của bạn ít nhất lợi nhuận của ba tháng. Nếu trong thời gian đó, bạn phải chi trả một khoản tiền lớn để sửa chữa cái gì đó, bạn sẽ nhanh chóng bị khánh kiệt. Nhưng cũng như trong bất kì ngành kinh doanh nào, lượng tiền mặt dự trữ sẽ giúp bạn vượt qua các thời kì khó khăn. Ngay cả khi dòng lưu chuyển tiền tệ của bạn là âm 100 đô la, nếu có 20 nghìn đô la trong ngân hàng thì bạn vẫn đủ khả năng đối mặt với thời kì khó khăn nhất. Điều quan trọng là phải có tiền dự trữ để duy trì tài sản. Trong một thị trường ít biến động, nếu bạn có tiền mặt dự trữ trong khi dòng lưu chuyển tiền tệ của bạn âm thì cuối cùng, bạn vẫn có thể giải quyết công việc suôn sẻ. 5. Nhiệt huyết nhưng đừng quá bốc đồng! Khi nhiệt tình hơn mức cần thiết, chúng ta hay quên hỏi một vài vấn đề quan trọng. Đôi khi sự thận trọng bị những cảm xúc bột phát lấn át khiến cho một vài thứ trở nên quan trọng quá mức. Trong kinh doanh bất động sản, dù bạn đang mua ngôi nhà đầu tiên hay ngôi nhà thứ một trăm, thì sự nhiệt tình và sốt sắng với vụ làm ăn sẽ không mang lại lợi ích cho bạn. Nhưng nếu bạn nhiệt tình thái quá, bạn sẽ không thấy hết được tất cả các mặt thuận lợi và bất lợi của ngôi nhà đó. Ví dụ như khi có nhiều người cùng muốn mua một ngôi nhà, một cuộc chiến đấu về giá cả sẽ xảy ra. Cuối cùng, những người quá nhiệt tình và sốt sắng giành mua ngôi nhà đó sẽ nhận thấy mình đã phải trả cái giá cao hơn rất nhiều so với những gì mình đã mặc cả trước đó. 17. Hãy xem ti vi FRANK COOK Frank Cook là người chuyên viết về bất động sản. Các cuốn sách bán chạy nhất của ông bao gồm: "21 điều tôi ước gì người môi giới đã nói với tôi", "Bạn sẽ không mua ngôi nhà này đúng không?", và "21 điều những người khảo sát nhà đất nên biết". Lời khuyên tốt nhất tôi từng nhận được là từ một người mua, đồng thời là nhà môi giới - Jim Warkinton, ở Bắc Virginia. Ông ta nói với tôi rằng nếu tôi muốn kinh doanh bất động sản thành công, tôi nên xem ti vi. Theo ông, tín hiệu cho thấy thị trường đầu cơ bắt đầu thay đổi là khi các nhân viên bất động sản xuất hiện trên truyền hình và nói về chủ điểm: thời điểm này đầu tư vào loại bất động sản nào là tốt nhất. Warkinton nói: “Khi các nhân viên bất động sản bắt đầu bán nhà với ý nghĩa là một sự đầu tư chứ không đơn thuần là mua bán một ngôi nhà để ở, bạn biết rằng, thị trường sắp có những biến đổi lớn.” Theo các nhân viên bất động sản, những người đầu tư khôn ngoan và các chuyên gia bất động sản biết cách điều phối thị trường, trong khi những nhân viên bất động sản không chuyên không thể biết. Ông coi đó là “khu rừng của những cây hội chứng”. Khi các nhân viên bất động sản càng tiếp cận với thị trường và càng trở nên bận rộn thì họ càng có nguy cơ bị lỡ nhịp thị trường, vì họ chính là một phần của nhịp điệu đó. Khi họ nhận ra mình có thể làm tăng lợi nhuận lên gấp đôi, lúc đó cũng quá muộn để họ có thể tham gia vào thị trường, vì họ đang ở tận cuối cuộc đua. Trên thực tế, khi những nhân viên bất động sản không chuyên tìm thấy một manh mối nào đó, thị trường có thể đã lên tới cực điểm. Nói cách khác, các nhân viên bất động sản chỉ nhảy vào cuộc trước khi nó vỡ bung ra và người ta bắt đầu quảng cáo những ngôi nhà là “sự đầu tư tuyệt vời”. Tuy nhiên, bạn tôi cũng lưu ý rằng, thực ra, hầu hết những đợt “khủng hoảng” nhà đất cũng chính là những đợt suy giảm thị trường. Giá trị thị trường không thực sự giảm sút như biểu hiện bên ngoài là giá của chúng ngừng tăng. (Tất nhiên, cũng có những ngoại lệ, như việc một nhà máy lớn tại địa phương đột nhiên ngừng sản xuất, giá trị có thể giảm.) Trong hầu hết các thị trường, khi hiện tượng suy giảm, xảy ra viễn cảnh tồi tệ nhất là tài sản trượt giá từ 5% đến 10% giá trị của nó. Nhưng thông thường, giai đoạn này không kéo dài quá 18 tháng hay 2 năm trước khi thị trường lấy lại xu hướng tăng. Lại một lần nữa chúng ta phải nhắc đến các trường hợp ngoại lệ. Ví dụ như vào thời kì đầu và giữa những năm 1980, ở California xảy ra một cuộc khủng hoảng kéo dài khoảng năm năm. Trong thời gian đó, có quá nhiều toà nhà được xây dựng và hiện tượng đầu cơ tích trữ tràn lan là nguyên nhân dẫn tới vỡ nợ hàng loạt. Nhìn chung, lời khuyên này đã vượt qua sự kiểm nghiệm của thời gian. Cho tới tận giữa năm 2005, các nhân viên bất động sản và các phương tiện truyền thông chính mới bắt đầu quan tâm tới bất động sản, thổi phồng mọi chuyện và nói nói đi nói lại về việc một người lái xe tải, trong bữa tiệc cocktail, nói khoác rằng anh ta kiếm được 50.000 đô la trong vòng 3 tháng nhờ kinh doanh bất động sản, mặc dù trước đó, trên báo chí đã xuất hiện rất nhiều những câu chuyện về sự phát triển của thị trường nhà ở trong suốt những năm qua. Chẳng cần tới năm tháng sau, bạn sẽ nghe thấy thông tin thị trường nhà đất bắt đầu dịu lại. 18. Làm việc với những gì mình có BARBARA CORCORAN Barbara Cororan là người sáng lập công ty The Corcoran Group - công ty bất động sản hàng đầu tại New York. Bà còn là tác giả của các cuốn sách: "Sử dụng những gì bạn có", "Những bài học kinh doanh khác tôi học được từ mẹ", "Nếu bạn không có bộ ngực lớn, hãy thắt ruy băng lên bím tóc" (Trích từ cuốn “Nếu bạn không có bộ ngực lớn, hãy thắt ruy băng lên bím tóc” của Barbara Corconan, nhà xuất bản Penguin Group. Sử dụng với sự cho phép của Barbara Corcoran.) Câu chuyện về việc kinh doanh triệu đô của tôi bắt đầu như thế này: Tôi vay bạn tôi một nghìn đô la. Thực ra, không phải tôi vay mà là anh ấy đưa cho tôi. Và anh ấy không chỉ là một người bạn mà còn là bạn trai của tôi. Khi tôi chuyển tới căn hộ đầu tiên của mình tại đường 86 Tây với hai người bạn cùng phòng nữa, tôi có một nghìn đô la để mở một công ty bất động sản. Điều đó có vẻ quá đơn giản. Dường như chẳng có gì là viển vông! Trong một ngày, tôi có thể cho thuê hai, thậm chí là ba căn hộ và cứ chủ nhật thứ hai hàng tháng, chúng tôi lại có một khoản lợi nhuận nhất định. Tôi nói với đồng sự, cũng chính bạn trai tôi - Ramóne Simóne rằng: “Phần còn lại sẽ là lợi nhuận.” “Và chúng ta sẽ chia đều khoản lợi đó.” - anh ấy nói với tôi như vậy. Và cũng gần như là chúng tôi chia đều khoản lợi đó: 49% cho tôi và 51% cho anh ấy. Anh giải thích với tôi rằng, sau cùng thì anh mới chính là người mạo hiểm với tiền của mình. Lần đầu tiên Ramóne bước vào quán Fort Lee Diner, tôi đang lau dọn quầy thu tiền của quán. Đó là một tối yên tĩnh. Trong quán chỉ có vài khách hàng đang ăn tối, một vài người phục vụ và Gloria. Tất cả chỉ có vậy. À không, Gloria còn có hai cô bạn tròn trịa, dễ thương nữa. Gloria có hình dáng rất giống với Dolly Parton với mái tóc bạch kim uốn thành từng lọn mềm mại và ngọt ngào. Cô có bộ ngực thật đặc biệt. Nó có sức mạnh cuốn hút những người đàn ông trên phố, khiến họ phải bước vào quán, ngay cả khi họ không hề đói chút nào. Cô có khả năng mang cùng một lúc sáu tách cà phê trên bộ ngực đó mà không bao giờ làm rớt một giọt cà phê. Gloria và cặp đôi sôi nổi của mình đã khiến quán Fort Lee Diner trở nên nổi tiếng. Việc xem chị em sinh đôi nhún nhảy quanh quán trong khi ăn tối đã trở thành một thói quen lý thú với các thực khách tại quán Fort Lee Diner. Tôi xem họ làm việc trong khi lau dọn cái bàn phoóc mi ca ở trước mặt, cố gắng cảm thấy mình đang rất bận rộn. Cánh cửa hai lớp bằng nhôm ở phía cuối căn phòng mở ra và định mệnh của tôi bước vào. Tôi biết rằng trước khi tôi nhìn lên thì anh ấy đã ở đó rồi. Với nước da sậm màu và mái tóc đen huyền, trông anh không giống với những khách hàng là dân lao động thường tới quán. Trong bộ quần áo phi công màu xanh, trông anh thật khác lạ. Chắc anh tới từ một miền đất xa xôi nào đó, hoặc chí ít thì cũng là ở bên kia sông - tôi nghĩ thầm. Anh gọi một tách trà và trong khi tôi chạy ra, chạy vào, va vào cánh cửa nhà bếp, anh ngồi nhấm nháp tách trà, dường như không cử động và chỉ nhìn tôi làm việc… Ramóne nói với tôi rằng anh tới từ “Basque Country”. Tôi không biết liệu Basque có phải là một thị trấn ở New Jersey hay không và tôi đoán rằng, vẻ mặt tôi khi đó đã tự tố cáo tôi. Anh nói với tôi, nó không ở Tây Ban Nha. “Basque Country” là một tổ chức hành chính cao hơn của xã hội Pháp - Tây Ban Nha. Anh đặt 65 xu lên bàn tính tiền và đề nghị được đưa tôi về nhà. Tôi chẳng cần suy nghĩ nhiều trước hai sự lựa chọn: một là đi bộ qua 5 toà nhà để đến điểm đỗ chuyến xe buýt số 8 ở đại lộ Lomoine và hai là được anh chàng tới từ Basque Country đưa về nhà. Tôi trả lời rất nhanh chóng: “Tôi nghỉ làm lúc 10 giờ.” Sau ca làm việc, tôi chạy hai bậc một xuống cầu thang dẫn lên phòng ăn tối. Ramóne đậu xe ở phía cuối. Anh lái chiếc xe hiệu Lincoln Continental màu vàng, giống màu hoa của cây mao lương, loại có phần sau gồ lên như cái bướu. Tôi mở cửa xe và chui vào chiếc xe khác lạ nhất so với những chiếc xe tôi từng đi. Ghế ngồi êm như bột phấn rôm trẻ em dưới tay tôi và có vẻ như chúng rất đắt tiền. Nó khác xa với những cái ghế cứng trên chiếc xe màu xanh của bố… Gia đình tôi rất ghét Ray , đặc biệt là mẹ tôi. Điều này khác hẳn với vẻ hiếu khách hàng ngày của bà. Bà muốn hiệp sĩ Bóng đêm phải biến ra khỏi nhà càng nhanh càng tốt. “Anh ta quá già so với con”, đó là tất cả những gì mẹ tôi nói sau khi Ray bước ra khỏi nhà tôi. Còn những điều mà bà không nói ra với tôi thì đang gào thét một cách ồn ào trong sự im lặng. Hàng đêm, Ray đợi tôi ngoài phòng ăn tối của cửa hàng và chở tôi về nhà. Tôi đoán rằng bạn có thể nghĩ chúng tôi đang hẹn hò với nhau, mặc dù bản thân tôi không cho rằng đó là những cuộc hẹn. Anh nói với tôi anh là một nhà phát triển bất động sản cỡ lớn và trừ căn nhà của tôi ra, tất cả các ngôi nhà ở New Jersey đều do anh xây dựng. Tôi cũng biết rằng anh hơn tôi 15 tuổi, đã ly dị và có 3 con gái. Với tôi, đó là tất cả những gì liên quan tới một mưu đồ. Một vài tháng sau, Ray nói rằng một cô gái thông minh như tôi cần được sống ở một thành phố lớn. Và để giúp tôi bắt đầu, anh đề nghị sẽ trả một tuần tiền phòng ở khách sạn Barbizon giúp tôi. Để không bị mẹ làm mất tinh thần, tôi chấp nhận ngay lời đề nghị của anh và gói ghém một ít đồ đạc của mình… Ray đưa cho tôi một ít tiền để tôi đi mua một bộ quần áo “thật New York”. Tôi mua một bộ màu đỏ tía. Tôi bước ra khỏi cửa hiệu Bloomingdale’s, đỏ tía từ trên xuống dưới. Tôi đi ngược lên phía đại lộ Lexington, vừa đi vừa hát: “Này em, cô gái miền Georgy, đang nhún nhảy bước đi trên đường, vô tư không suy nghĩ… ”Tôi biết trông tôi rất ổn và tôi chỉ cần có hai thứ nữa để ở lại New York: một công việc và một căn hộ. Sáng hôm sau, tôi diện bộ quần áo màu đỏ tía đi phỏng vấn. Tôi muốn xin vào làm lễ tân ở công ty Giffuni Brothers tại toà nhà 81 và 83. Thelma, người phỏng vấn tôi, nói với tôi rằng anh em nhà Giffuni là hai chủ đất giàu có. Hai người này sở hữu hàng chục lô nhà tại Manhattan và Brooklyn. Cô nói công việc chính của tôi là chào tất cả các khách hàng gọi điện tới công ty bằng một câu duy nhất: “Xin chào! Đây là công ty Giffuni Brother.” Đến cuối ngày hôm đó, tôi đã được nhận vào làm tại vị trí lễ tân và tới cuối tuần, tôi đăng tin quảng cáo trên Village Voice để kiếm một căn hộ cách văn phòng làm việc khoảng 3 dãy nhà và tìm thêm hai bạn nữ ở cùng để chia tiền thuê phòng. Tôi rời khách sạn Barbizone. Công việc tại Giffuni Brothers giúp tôi làm quen với kinh doanh bất động sản ở Manhattan. Tôi mặc bộ quần áo màu đỏ tía tám ngày trong tuần và có lẽ, một ngày tôi phải nói tới tám trăm lần câu: “Xin chào! Đây là công ty Giffuni Brothers”. Sau vài tháng làm việc tại Giffuni Brothers, tôi háo hức trình bày với Ray một kế hoạch kinh doanh “không hề hão huyền” để cứ Chủ nhật, thứ Hai hàng tháng lại kiếm được một khoản lợi nhất định. Và anh đưa cho tôi 1.000 đô la để bắt đầu xây dựng công ty bất động sản của mình. Chúng tôi trở thành bạn làm ăn và đặt tên công ty là Corcoran - Simone. Ông chủ cũ của tôi, Joseph Giffuni, nói rằng nếu tôi có thể tìm người tới thuê các căn hộ của ông, ông sẽ trả cho tôi khoản hoa hồng bằng toàn bộ tiền thuê của một tháng. Ông cho tôi xem danh sách nhà cho thuê và tôi chọn cho mình căn hộ 3K, căn hộ rẻ nhất chỉ có 1 phòng ngủ. Tôi tạm dùng chiếc ghế sô pha mà cô bạn cùng phòng mượn của bố mẹ để làm văn phòng của công ty Corcoran - Simone. Chiếc điện thoại Princess màu hồng mới được lắp đặt, nằm câm lặng trên chiếc bàn gỗ gụ hai tầng trong khi tôi lờ đờ đưa mắt liếc mục phân loại của tờ New York Times. Theo tính toán của tôi, có tất cả 1.246 căn hộ có 1 phòng ngủ được quảng cáo cho thuê. Các mục quảng cáo đó dài năm đến sáu dòng và giá cho thuê của các căn hộ đều nằm trong khoảng từ 320 đến 380 đô la một tháng. Tôi chú ý tới các quảng cáo nghe có vẻ hấp dẫn nhất với những dòng tít lớn hơn, đậm hơn, ví dụ như: “FABULOUS 3!”, “RIV VU 1 BR”, “TRIPLE MINT?” và theo sau là hàng loạt những ưu thế được liệt kê. Tôi tính toán các con số trên cuốn sổ viết tốc ký và nhận ra rằng, những quảng cáo lớn đó vượt quá ngân quỹ của mình. Tôi quyết định chỉ đăng quảng cáo của mình với độ dài ít hơn 4 dòng để khoản tiền 1.000 đô la của Ray có thể chi tiêu trong vòng 1 tháng. Nhưng làm thế nào - để mục quảng cáo nhỏ bé của tôi thật nổi bật giữa hàng loạt những quảng cáo khổng lồ, bắt mắt kia, và làm thế nào tôi có thể thu hút sự chú ý của bạn đọc - tôi tự hỏi mình như vậy. Tôi vươn vai, không nhìn vào tờ báo nữa và nghĩ về những ngày còn làm ở quán Fort Lee Diner. A, Gloria! Bây giờ thì cô ấy chính là mánh lới để quảng cáo. Ngày đầu tiên làm việc ở quán, tôi đã nhận thấy Gloria có một tài sản mà tôi chẳng bao giờ có được. Tối hôm đó, tôi về nhà và quấy rầy mẹ với câu chuyện của mình: “Mẹ ơi, khi tụi con không bận việc thì quầy tính tiền của con gần như vắng tanh. Ngay cả khi quầy của Gloria đã đông nghẹt người, các chàng trai vẫn cứ yêu cầu được ngồi với Gloria chứ không phải con.” “Barbara Ann, con có cá tính rất tuyệt vời” - mẹ tôi nói trong khi vừa cắp em Florence bên hông, vừa phơi tấm khăn trải giường lên dây phơi. “Con phải học cách sử dụng những gì mình có. Khi con không có bộ ngực lớn, tại sao con không buộc thêm những dải ruy băng lên bím tóc và cư xử ngọt ngào như con vẫn thường làm hàng ngày?” Và đó chính là những gì mà Ray tìm thấy ở tôi hai năm sau: thắt dây ruy băng trên tóc, một sự độc đáo, hấp dẫn bên cạnh quả bom tóc vàng, eo nhỏ, ngực lớn tại quán Fort Lee. Tôi coi như mình đã chiến thắng khi một người khách hàng bước vào quán và yêu cầu được ngồi với “Bím tóc”. Mẹo nhỏ đó đã kéo họ tới quầy của tôi và cách nói chuyện ngọt ngào của tôi khiến họ muốn quay trở lại. Ngồi một mình trong phòng với tờ New York Times trải rộng trên đùi, tôi nghĩ về lời khuyên của mẹ trong việc cạnh tranh với Gloria và tôi biết, tôi cần một cái gì đó để thu hút sự chú ý vào căn hộ 3K. Tôi tự hỏi bản thân mình: Làm thế nào để “thắt một dải ruy băng” cho căn hộ chỉ có 1 phòng ngủ trong phạm vi ít hơn 4 dòng quảng cáo và làm thế nào cho nó trở nên thật khác biệt so với 1.246 căn hộ khác cũng được đăng quảng cáo? Tôi hít một hơi thật sâu và nhấc chiếc điện thoại Princess màu hồng lên. “Chào ông Giffuni. Tôi đã suy nghĩ về căn hộ có 1 phòng ngủ trên tầng 3 của ông và tôi nghĩ, tôi có cách để cho thuê căn hộ đó với giá cao hơn giá cũ là 20 đô la mỗi tháng.” Tôi đã thu hút được sự chú ý của ông. Tôi nói với ông căn hộ 3K giống các căn hộ có 1 phòng ngủ khác trong mọi toà nhà ở thành phố New York như thế nào và tôi thuyết phục ông rằng, nếu xây một bức tường để ngăn phòng khách với góc bếp, ông đã có một cái gì đó thật khác biệt! Ông Giffuni lưỡng lự và suy nghĩ về đề nghị của tôi rồi nói rằng ông sẽ cho xây bức tường đó ngay trong tuần. Tôi gọi điện để đăng tin quảng cáo. Chủ nhật sau, quảng cáo dài 4 dòng (2 dòng in đậm) đầu tiên của tôi đã xuất hiện trên tờ New York Times: 1 PN + Phòng nhỏ 340 đô la Barbara Corcoran 212.355.3550 Đó không phải là một quảng cáo lớn như những mẩu quảng cáo khác, nhưng rõ ràng là nó có cái gì đó hơn hẳn. Tại sao một người nào đó lại có thể thuê căn hộ 1 phòng ngủ trong khi cũng với giá như vậy, anh ta có thể thuê được căn hộ có 1 phòng ngủ và 1 phòng nhỏ nữa? Cũng trong ngày chủ nhật đó, khách hàng bắt đầu gọi điện cho tôi. Và tới ngày thứ hai, tôi đã cho thuê được căn hộ đầu tiên. Bài học thứ nhất của mẹ: Nếu con không có bộ ngực lớn, hãy thắt ruy băng lên bím tóc. Đó chính là bài học về Sử dụng những gì mình có. Tôi không có bộ ngực lớn nhưng tôi rất dễ thương, có nụ cười thu hút và có tài ăn nói. Tất cả những gì tôi cần là gợi ý của mẹ để sử dụng chúng như là lợi thế của mình. Đó là bài học đầu tiên của tôi trong kinh doanh. Mặc dù căn hộ mà tôi đăng quảng cáo chẳng rộng hơn bất cứ căn hộ nào cũng được đăng vào buổi sáng chủ nhật đó nhưng quảng cáo của tôi đã thu hút được sự chú ý vì nó có thêm một thứ, đó là một phòng khác nữa. Quảng cáo “1PN + 1 Phòng nhỏ” của tôi khiến khách hàng tập trung vào điểm: họ sẽ có thêm nhiều lợi ích từ việc có thêm không gian. Và việc có quá nhiều cuộc gọi hỏi về căn hộ đăng quảng cáo của tôi cho tôi đã thấy tiếng vang lớn hơn trong mẹo quảng cáo của mình. Nghệ thuật bán hàng tốt chính là phát huy tối đa những điểm mạnh và hạn chế đến mức thấp nhất những điểm yếu. Mặc dù trong cuộc cạnh tranh, có những ưu thế mà bạn không có nhưng đó không phải là vấn đề. Điều quan trọng là bạn phải xác định được và sử dụng những gì bản thân mình có. 19. Lời đề nghị đầu tiên thường là lời đề nghị tốt nhất RICHARD COURTNEY Richard Courtney - tác giả của cuốn "Người mua là kẻ nói dối và người bán cũng vậy" - là nhà môi giới hàng đầu của công ty Fridrich and Clark Realty’s Music Row tại Nashville, Tennessee. Ông là thành viên Ban Giám đốc của Hiệp hội quốc gia những người kinh doanh bất động sản và đã được nhận Giải thưởng của Tổng thống vì những đóng góp của ông trong lĩnh vực lập pháp Karl Haury, một trong những nhà cải cách trong việc xây dựng chế độ công quản tại Nashville những năm 1960 đã khuyên tôi nên chấp nhận lời đề nghị đầu tiên như thể nó là lời đề nghị cuối cùng. Lý do nghe có vẻ khá nực cười: Lời đề nghị đầu tiên chính là lời đề nghị tốt nhất. Ban đầu, tôi chẳng tin lời khuyên đó chút nào. Lúc đó tôi còn trẻ, chưa có kinh nghiệm và tự phụ nên tôi và một số khách hàng - những người muốn bán tài sản - tin tưởng rằng vẫn còn rất nhiều những lời đề nghị tốt hơn sau lời đề nghị đầu tiên. Nhiều người bán cảm thấy rằng, nếu chấp nhận bán tài sản ngay lời đề nghị đầu tiên, vẫn còn vô số những người có thể trả giá cao hơn. Tuy nhiên, giá của tài sản không chỉ phụ thuộc vào giá trị của nó mà còn phụ thuộc vào nhu cầu bán của người chủ. Vì vậy, sau một thời gian, rất nhiều người chủ từ chối những lời đề nghị ban đầu sẽ phải gặp lại tôi và hỏi: “Có chuyện quái gì xảy ra với người đề nghị mua cách đây ba tháng vậy?” Lúc đó, tôi buộc phải trả lời rằng: “Họ đã mua ngôi nhà khác, mặc dù họ không thích ngôi nhà đó bằng ngôi nhà của ông. Thật đáng tiếc là chúng ta đã không thực hiện được vụ làm ăn đó.” Người bán cần trân trọng, quan tâm và đánh giá cao lời đề nghị đầu tiên. Hãy thảo một bản thương lượng giá, nhưng nhớ là phải vừa mức, phải chăng. Lời đề nghị được đưa ra trong ngày đầu tiên chào bán ngôi nhà trên thị trường sẽ có giá trị hơn bất cứ lời đề nghị nào sau đó. Có thể sẽ không có một lời đề nghị nào nữa không được đưa ra, cho đến khi giá của ngôi nhà hạ xuống một mức nào đó. Chấp nhận lời đề nghị đầu tiên, tức là bạn đã đạt được mục tiêu đầu tiên của mình - tìm được một người mua thực sự quan tâm. Và lúc ấy thì hãy bán ngôi nhà đó. 20. Chọn một đối tác tốt LESTER CROWN Lester Crown là Chủ tịch của Công ty Henry Crown and Company, một công ty đầu tư có cổ phần tại Maytag, New York Yankees, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Lời khuyên tốt nhất tôi từng được nghe không chỉ đúng trong kinh doanh bất động sản mà còn đúng với bất kỳ loại giao dịch nào khác. Đó là: Bạn không thể có một vụ làm ăn tốt nếu hợp tác với một đối tác tồi. 21. Làm tăng giá trị bất dộng sản của bạn GIL DEZER Gil Dezer là thành viên của nhóm phát triển cha con nhà Dezer, Chủ tịch của tập đoàn Khách sạn và nhà ở Đại Dương Trump. Ông là một trong những nhà phát triển bất động sản cao tầng cao cấp của nước Mỹ Rõ ràng là tuổi đời của bạn càng cao, bạn càng có nhiều kinh nghiệm. Cha tôi đã trải qua nhiều chuyện và ông biết cách xử lý từng tình huống như thế nào. Được ở cạnh ông, tôi có cơ hội học hỏi ông và điều này giúp tôi có kinh nghiệm, nhờ đó có thể truyền đạt lại những lời khuyên mà tôi thấy là cần thiết để tồn tại trong kinh doanh bất động sản. Đó là: Giữ lấy tài sản của mình. Giữ, giữ và giữ - đừng bán nếu bạn không cần tiền. Tái đầu tư và nâng cấp đầu tư. Luôn nâng cấp bản kiểm kê tài sản của mình bằng cách mua những cái tốt hơn, sau khi bạn đã bán một tài sản nào đó. Đồng thời hãy sử dụng thu nhập của mình để tái đầu tư thông qua Hệ thống trao đổi 1031. Kinh doanh đúng đắn. Khi muốn bán được giá cao nhất trên từng foot vuông, chúng ta nhận ra rằng: Tạo dựng một thương hiệu là cách nhanh nhất giúp mang lại sự tín nhiệm và giá trị cho một dự án làm ăn. Vì vậy, để đạt mục tiêu bán được giá cao, chúng tôi tạo ra giá trị cuối cùng bằng cách hợp tác với Donald Trump. Tên tuổi, chuyên môn và phương pháp marketing của ông mang lại cho tôi những lợi ích tức thời khi tôi kinh doanh tại một thị trường hoàn toàn mới lạ. Tất nhiên, trang trí lại ngôi nhà thật đẹp là một điều bắt buộc để đáp ứng những gì khách hàng mong đợi khi xem xét một ngôi nhà được Trump rao bán. Nó cũng giúp người mua cảm nhận được chất lượng công việc của chúng tôi như thế nào và hình dung được căn nhà mới mà họ định mua. Khái niệm tạo dựng thương hiệu trong hoạt động marketing đã được áp dụng cho nhiều loại sản phẩm khác nhau nhưng vẫn còn chưa được sử dụng nhiều trong kinh doanh bất động sản. Hãy làm cho ngôi nhà trông thật đẹp. Khách hàng sẽ trả giá cao hơn cho những mặt hàng có nhiều giá trị hơn. Khi bán một ngôi nhà, hãy để nó ở trong tình trạng hoàn hảo nhất, sao cho khách hàng cảm thấy anh ta chẳng phải tu sửa gì nhiều sau khi chốt hợp đồng. Khi mua một ngôi nhà, hãy tìm cách sửa nhà để nhanh chóng che giấu những khiếm khuyết của nó; tất nhiên, trừ khi bạn có một hợp đồng béo bở, chẳng cần phải sửa sang gì nhiều. Tóm lại, tiền có thể giải quyết được tất cả các vấn đề phức tạp. 22. Chọn một đối tác tin cậy THOMAS E. DOBROWNSKI Thomas E. Dobrownski là cựu Giám đốc điều hành hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư trong ban giám đốc của Công ty General Motors Asset Cho tới nay, tôi nhận thấy rằng, lời khuyên tốt nhất trong kinh doanh bất động sản mà tôi từng được nghe, lời khuyên đã nhanh chóng được kiểm chứng bởi kinh nghiệm của chính bản thân tôi, đó là: Hãy cẩn thận lựa chọn các đối tác trung thực và chú trọng tới mối quan hệ. Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ, trong đó có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới sự thành công. Vị trí và chất lượng của tài sản bất động sản thường được coi là những yếu tố hàng đầu trong đầu tư nhưng tôi cho rằng: Yếu tố quan trọng nhất chính là lựa chọn đối tác. Trong suốt 30 năm đầu tư vào bất động sản, tôi có vinh dự được hợp tác với rất nhiều nhân vật nổi tiếng của ngành công nghiệp này. Họ là những nhà xây dựng, nhà phát triển, các chuyên gia tài chính và các doanh nhân tài ba. Bên cạnh những kinh nghiệm cần phải có về một hoặc hai loại bất động sản (văn phòng, đất công nghiệp, nhà cho thuê, nhà cho nhiều gia đình ở, phòng cho thuê, vv…), họ còn có hai điểm rất đáng lưu ý là: lòng trung thực và khả năng nhận thức về giá trị của các mối quan hệ lâu dài. Điều này giúp họ xây dựng được các mối quan hệ làm ăn công bằng, sòng phẳng, nảy sinh nhiều ý tưởng mới và có được những cơ hội hấp dẫn trong kinh doanh. Công nghiệp bất động sản tại Mĩ cũng như nhiều nước trên thế giới nằm dưới quyền kiểm soát của một số ít người. Những người có nhiều vốn dễ tìm hơn rất nhiều so với những người có nhiều bất động sản mà lại trung thực và biết coi trọng giá trị của các mối quan hệ lâu dài. Lựa chọn đúng đối tác không chỉ nâng cao khả năng thu được nhiều lợi nhuận mà còn giúp cuộc sống trở nên dễ dàng hơn, ngay cả khi mọi thứ không như những gì ta mong muốn. Tôi muốn nhấn mạnh thêm một lần nữa rằng: Đối tác tốt khiến kinh doanh bất động sản trở nên rất thú vị. 23. Thành công trong kinh doanh bất động sản bắt nguồn từ sự chăm chỉ và những mối liên hệ mua bán trực tiếp CROSBY DOE Crosby Doe là thành viên của Mossler & Doe - công ty do ông cùng David Mossler thành lập. Công ty này đại diện cho thân chủ bán các tài sản bất động sản như các ngôi nhà có tính lịch sử và kiến trúc lâu đời, chủ yếu là ở Nam California Ông chủ đầu tiên của tôi - người đàn ông có tên là Larry O’Rourke - đã cho tôi lời khuyên tốt nhất trong kinh doanh bất động sản. Khi đó, tức là vào năm 1973, tôi tròn 26 tuổi. Ông nói với tôi rằng, với những người kinh doanh, thành công trong kinh doanh bất động sản thể hiện ở những con số. Bạn đã gọi điện cho bao nhiêu người? Bạn đã bán được bao nhiêu nhà? Bạn đã tới thăm bao nhiêu khách hàng? Thành công không phải từ trên trời rơi xuống. Nó bắt nguồn từ làm việc chăm chỉ và những mối liên hệ mua bán trực tiếp. Tôi sẽ đưa ra đây một ví dụ. Tôi xác định được 1.000 căn nhà có giá trị về lịch sử và kiến trúc. Tôi liên lạc với chủ sở hữu của các căn nhà đó. Nếu cứ sau khoảng 10 năm lại có một người chuyển nhà thì trung bình mỗi năm sẽ có 100 “ngôi nhà đáng quan tâm” được rao bán trên thị trường và tôi chính là người đại diện để bán những ngôi nhà đó. Kể từ đó, mọi việc đều trở nên dễ dàng. Năm 1976, tôi gia nhập Bob Crane & Associates (Bob Crane và các Hiệp Hội). Crane đã đồng ý để tôi thành lập ban kiến trúc trong công ty của ông. Đó là ban đầu tiên chuyên phụ trách các vấn đề liên quan tới các tài sản có tính lịch sử trong kinh doanh bất động sản. Sau 9 tháng, mọi công việc của chúng tôi đều tiến triển tốt nhưng mối quan ngại của Crane là ông không thể kiếm sống nếu chỉ bán mỗi “kiến trúc” thôi . Ông không tin rằng có đủ số kiến trúc sư tài giỏi cần thiết để biến việc kinh doanh các ngôi nhà có kiến trúc đẹp, độc đáo thành một sự nghiệp lẫy lừng. Điều đó thúc đẩy tôi nỗ lực chứng minh rằng ông đã sai. Và bây giờ, tôi có hàng nghìn ngôi nhà quan trọng, trong đó có hàng chục ngôi nhà có chú trọng về kiến trúc tại Los Angeles. Tuy đã có công ty riêng nhưng niềm đam mê hàng đầu của tôi vẫn là kinh doanh bất động sản. 24. Tiếp cận lĩnh vực kinh doanh bất động sản với phương châm giao dịch vô tư và trung thực MARC ELLMAN Marc Ellman là Chủ tịch của Công ty tư vấn bất động sản Ellaman - công ty chuyên đại diện cho những người sở hữu đất và có văn phòng cho thuê tại Manhattan Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh rất phức tạp và sôi động. Điều góp phần làm cho sự thành công trong lĩnh vực kinh doanh này luôn thay đổi, tuỳ theo vai trò của bạn trong đó - bạn là nhà đầu tư hay người môi giới. Với tư cách là người đầu tư, bên cạnh việc luôn coi trọng yếu tố vị trí, vị trí và vị trí, lợi nhuận còn phụ thuộc vào việc bạn có xác định đúng thời điểm đầu tư hay không, vốn có nhiều không, đồng thời bạn cần phải có các mối quan hệ tài chính thật vững. Thị trường luôn có tính tuần hoàn. Người đầu tư có thể kiếm tiền là người có khả năng vượt qua những sóng gió của thị trường. Khi bạn tìm và mua được những ngôi nhà giá rẻ thì thật là tuyệt, giống như trong thị trường cân bằng vậy. Nhưng khi nhà đầu tư mua một ngôi nhà ở mức giá rất cao và có khả năng giữ ngôi nhà đó mà không bán, ông ta hay bà ta sẽ có cơ hội được thấy giá thị trường suy giảm như thế nào, bắt đầu cao trở lại rồi tăng vượt qua mức giá mà họ đã trả để mua ngôi nhà đó ra sao. Và cuối cùng tự bản thân nó cũng cho thấy đó là một sự đầu tư đúng đắn. Điểm mấu chốt ở đây là: Đó có thể là một cuộc chơi mà bạn phải biết chờ đợi. Tôi nhận thấy công nghiệp bất động sản thường bị chỉ trích. Những nhà môi giới tốt không bao giờ chỉ quan tâm tới mỗi việc kiếm tiền. Thậm chí nếu họ có như vậy thì cách tốt nhất để họ kiếm tiền là tạo dựng không khí tin tưởng lẫn nhau. Trong hơn hai thập kỷ kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, tôi đã từng là đại diện cho cả người thuê và người cho thuê, mặc dù tôi làm việc với những người thuê nhiều hơn. Có nhiều trường hợp, tôi đồng thời làm đại diện cho cả hai bên. Tại sao tôi có thể làm được như vậy? Theo tôi, giao dịch vô tư và giao dịch trung thực có giá trị ngang nhau. Bạn phải thực hiện theo phương châm đó ngay cả khi khách hàng không muốn nghe bạn nói những gì đáng phải nói. Những người thuê hay lo lắng, muốn biết làm thế nào mà tôi đại diện được cho họ nếu người chủ đất cũng trả phí cho tôi. Câu trả lời là: Cả hai bên cùng biết tôi làm việc như thế nào và tôi làm việc cho ai; lúc nào cũng vậy. Tất nhiên, có được quan điểm kinh doanh căn bản là nền móng quan trọng để thành công trong hoạt động môi giới bất động sản. Sau khi đã nghiên cứu cẩn thận, so sánh về giá cả, tiện nghi, vị trí, khách hàng sẽ tự quyết định nên thuê văn phòng nào. Người môi giới giỏi cũng làm điều tương tự - tự quảng bá mình qua chất lượng công việc. Nhưng bằng cách nào? Hãy “thâm nhập” vào lĩnh vực kinh doanh này và thậm chí là tìm hiểu cả những sở thích cá nhân của khách hàng. Hãy tìm hiểu họ làm việc như thế nào. Hãy biết điểm quan trọng là gì. Tránh chia sẻ thông tin hoặc đưa ra lời khuyên nếu như bạn không hiểu rõ về lĩnh vực đó. Gần đây, một khách hàng liên tục gọi cho tôi, hỏi tôi về việc cần trang trí thêm những gì cho căn nhà. Khi tôi từ chối đưa ra lời khuyên, ông ta rất bực tức và cho rằng tôi đã lừa ông ta. Tôi vẫn giữ quan điểm của mình và đề nghị ông ta thuê kiến trúc sư - những người có chuyên môn về trang trí nhà cửa. Thời gian trôi qua và ông ta đã hiểu tại sao. Trong bất cứ vụ làm ăn nào, lời khuyên tốt nhất của tôi là: đừng bao giờ “dò dẫm trên một đường kẻ rộng 2 yard ”. Ngay từ đầu, hãy khảo sát cẩn thận, tìm kiếm thông tin đầy đủ và xây dựng niềm tin tuyệt đối. Sau đó, trong khi các giao dịch đang được tiến hành và dần có kết quả, sẽ chẳng có vấn đề mới nảy sinh nào có thể phá hỏng nó, vì bên phía tôi đại diện, khách hàng nhận thức được cần làm gì để kết thúc vụ làm ăn. Khi mới thành lập công ty, việc đầu tiên tôi làm là gắn tên mình lên cửa. Tôi không thể nấp mình sau một loạt các công ty liên doanh, liên kết mà tôi không thể tin tưởng được. Khách hàng của tôi biết điều này và tôi tin rằng: Đó là lý do tại sao họ là người tạo nên cuốn sách kinh doanh của tôi. Và đó cũng là lý do tại sao hầu hết các vụ làm ăn mà tôi có hiện nay đều do các mối quan hệ và hợp tác làm ăn lâu dài đưa lại. 25. Đừng làm theo số đông BLANCHE EVANS Blanche Evans là Tổng biên tập của Thời báo bất động sản (Realty Times) - tờ báo điện tử chuyên cung cấp thông tin về bất động sản lớn nhất, và là tác giả của cuốn "Bắt đầu, thịnh vượng và phá sản". Bà đã được tạp chí Realtor bình chọn là một trong số "25 người có nhiều ảnh hưởng nhất trong kinh doanh bất động sản" Cũng giống như các lĩnh vực đầu tư khác, bất động sản cũng có thời kỳ suy thoái. Nếu bạn muốn kiếm tiền từ các ngôi nhà, bạn phải sàng lọc dữ liệu để xác định cơ hội, đi ngược lại sự khôn ngoan thông thường, sẵn sàng làm điều mà những người khác không dám làm. Hãy là người đầu tiên tới đích! Làm thế nào để được như vậy? Hãy “trượt” tới nơi nào mà “quả bóng” sẽ tới. Huyền thoại khúc côn cầu Wayne Gretzky không biết điều này nhưng khi anh tiết lộ chiến lược để thành công của mình, anh đã cho chúng ta một lời khuyên tuyệt vời về kinh doanh bất động sản. Giả sử bạn muốn làm giàu từ việc sở hữu các ngôi nhà nhưng bạn không biết rõ lắm về việc mình phải làm gì, lời khuyên là: Hãy bắt đầu bằng việc tìm hiểu thị trường. Tỷ lệ người có quyền sở hữu đất đai ở Mĩ là 70% nhưng đến năm 2005, 36% các ngôi nhà được bán sẽ thuộc quyền sở hữu của các nhà đầu tư hoặc những người mua ngôi nhà thứ hai. Hầu hết các cuộc mua bán này sẽ diễn ra với khả năng mạo hiểm cao, tỷ lệ lãi suất cầm cố đầu vào có thể điều chỉnh được thấp, tức là: sẽ có khá nhiều người mua những ngôi nhà lớn hơn dự kiến ban đầu, nếu họ có được mức lãi suất vay nợ cố định. Điều này có nghĩa là: 1/3 số nhà được bán vào năm 2005 sẽ là các ngôi nhà mới, chưa từng có người ở và các ngôi nhà cũ còn tốt sẽ bị lãng quên, bị đình trệ hoàn toàn. Vậy bây giờ hãy xem xét vấn đề sau: Trong khi mọi người đổ xô vào mua những ngôi nhà sang trọng với lãi suất vay nợ thấp, hàng loạt các căn hộ sẽ được chuyển thành nhà tập thể. Nhìn chung, tới năm 2005, nhà tập thể sẽ được ưa chuộng hơn các căn hộ cho gia đình đơn lẻ. Ở một vài khu vực, các ngôi nhà cũ, không được sửa sang sẽ bị mất giá. Trong khi đó, các ngôi nhà dành cho công nhân với giá phải chăng sẽ bị phá bỏ, sửa mới hoặc được tân trang lại thành những ngôi nhà sang trọng, nhà cao tầng, nhà Mc Mansions , hay những loại nhà đắt tiền khác. Trong khi lãi suất tăng, các khoản nợ bị siết chặt hơn, chính phủ làm dịu thị trường nhà đất thông qua các chính sách liên bang và các biện pháp hành chính. Kết quả là tình trạng đổ xô tới các ngôi nhà đắt tiền tạm lắng lại. Có quá nhiều tiền được rót vào các ngôi nhà sang trọng, đắt tiền trong khi nhu cầu nhà ở của những người lao động lại không được đáp ứng. Vậy lúc này, lựa chọn mua loại nhà nào là khôn ngoan? Mua nhiều ngôi nhà đắt tiền (với tỷ lệ mà ta có thể điều chỉnh được) hay mua những ngôi nhà giá rẻ cho một hộ gia đình hoặc nhiều hộ gia đình ở? Bạn có thể lựa chọn một trong hai cách nhưng hãy tự hỏi bản thân mình: “Quả bóng - hay chính là cơ hội - sẽ ở đâu?” Nếu bạn muốn kiếm tiền trong kinh doanh bất động sản, bạn phải là người tới đích trước tiên. Nhưng bạn phải tới nơi mà trong tương lai nó sẽ phát triển chứ không phải một nơi đã phát triển rồi. Bạn đang mạo hiểm với câu hỏi: Liệu mình có đúng không? Nếu bạn đúng, phần thưởng dành cho bạn sẽ lớn hơn rất nhiều so với những gì bạn nhận được khi chỉ làm theo số đông. Một giải pháp khác là bạn trả tiền cho một ai đó để họ thay bạn đối đầu với nguy cơ. Nhưng điều này có lẽ còn mạo hiểm hơn. Bạn không muốn mua một ngôi nhà khi giá của nó trên thị trường đang ở mức rất cao, vì có thể bạn phải chờ nhiều năm, đến khi giá trên thị trường tăng tới một mức cao hơn thì bạn mới có lãi. Lời khuyên của tôi nghe có vẻ ngược đời nhưng bạn phải sẵn sàng làm những điều mà người khác không làm; nó có nghĩa là một mình bạn tiến về nơi mà bạn nghĩ là sẽ có nhiều cơ hội lớn ở đó. Vì vậy, hãy học tất cả những điều cần thiết liên quan đến quản lý tài sản; hãy đầu tư vào nhà ở cho người lao động tại các khu vực gần các trung tâm thành phố lớn và gần những điểm giao thông công cộng. Bạn không cần phải trang hoàng lại những ngôi nhà đó nhưng phải giữ chúng thật sạch, an toàn, tạo dựng không khí dễ chịu để thu hút được sự chú ý của những người thuê tốt. Hãy duy trì chúng cho tới khi bạn đã kiếm đủ lợi nhuận để mua những ngôi nhà khác. Một ngày nào đó, nhiều ngôi nhà vốn sang trọng, đắt tiền sẽ được bán rộng rãi trên thị trường và nhiều ngôi nhà sẽ được bán giảm giá. Vì vậy, hãy sẵn sàng mua chúng khi nhiều người phải miễn cưỡng bán chúng đi để thoát khỏi cảnh túng quẫn vì họ đã mua với số tiền vượt quá khả năng chi trả. Bạn có thể thấy đây là một hướng đầu tư bất động sản rất có triển vọng. Cho thuê các ngôi nhà giá phải chăng là một dịch vụ xã hội tuyệt vời và nếu bạn kiếm tiền bằng cách đó, nó cũng chẳng làm ai tổn thương. 26. Nhấn mạnh chất lượng và thương hiệu MICHAEL FASCITELLI Michael Fascitelli là Chủ tịch của Tập đoàn Hỗ trợ tài chính bất động sản Vornado, Tập đoàn đầu tư bất động sản hợp nhất, đồng thời là chủ sở hữu và nhà quản lý bất động sản lớn nhất tại Mỹ. Hãy luôn đi cùng chất lượng - mua các sản phẩm đủ chất lượng, xây dựng thương hiệu và thuê những nhân viên có phẩm chất tốt. Khi chúng tôi xem xét toà nhà GM tại đại lộ 5, Donal Trump đã khuyên rằng: “Tôi nghĩ các ông nên mua toà nhà này.” Nhưng chúng tôi bỏ qua, không mua toà nhà đó và cuối cùng, Donal Trump đã mua nó vì ông nói rằng: nó là toà nhà có một không hai và có chất lượng cao. Nếu bạn mua những cái có chất lượng và khá hiếm thì bạn sẽ kiếm được nhiều tiền. Bước tiếp theo là xây dựng một thương hiệu và một sản phẩm đáng được đánh giá cao. Ví dụ như trong hoạt động kinh doanh nhà tập thể, cứ mỗi một foot vuông được bán ra dưới thương hiệu Trump có giá cao hơn giá trung bình vài trăm đô la. Ông đã xây dựng thương hiệu của mình bằng cách đầu tư kinh doanh thật hiệu quả tại thị trường New York, sau đó, khuếch trương thương hiệu tại Chicago, Florida và nhiều thị trường khác nữa. Luôn thuê những nhân viên tốt nhất mà bạn có thể. Hãy lựa chọn những người có phẩm chất cá nhân tốt và đáng chú ý, vì họ chính là một phần hình ảnh của bạn. Hơn nữa, họ chính là một phần cái thương hiệu mà bạn xây dựng nên. 27. Tận dụng tối đa Internet DEBBIE FERRARI Debbie Ferrari là nhà môi giới bất động sản hàng đầu tại hạt Orange, bang California và là Phó chủ tịch Hội đồng trao đổi quốc gia năm 2006. Trang web Tiên phong gồm 1.000 trang của bà là trang web bất động sản nhận được nhiều giải thưởng nhất ở Mỹ. Lời khuyên tốt nhất trong kinh doanh bất động sản mà tôi từng biết đã đến với tôi vào năm 1996. Đó là khi chúng tôi đang chiêm ngưỡng trang web đầu tiên của mình, chồng tôi - anh Bill - đã nói: “Cái vật thể Internet mới mẻ này sẽ là tương lai của ngành bất động sản, em phải trở thành một phần của nó.” Sau đó anh còn nói thêm: “Nghĩ sâu xa hơn, em hãy luôn là người thống trị những nhà kinh doanh bất động sản khác trong lĩnh vực marketing, trên Internet.” Tôi đã làm theo lời khuyên của anh và ngày nay, khi mà 80% người tiêu dùng sử dụng Internet để tìm nhà và các nhà kinh doanh bất động sản, trang web của tôi đã trở thành trang web số một, vượt lên trên tất cả các nhà kinh doanh bất động sản khác tại hạt Orange, bang California (với tổng số dân 3 triệu người). Có ba lý do khiến trang web của tôi trở thành số một: (1) Trang web của tôi - www.debbieferrari.com - là một trong những trang web bất động sản đầu tiên. Chúng tôi bắt đầu xây dựng trang web vào năm 1996 - khi đó, chúng tôi đã sớm nhận thấy rằng Internet sẽ là công cụ quảng cáo cực kỳ đắc lực của những nhà kinh doanh bất động sản. (2) Với gần 1000 trang nội dung, trang web của tôi là trang web bất động sản đầy đủ nhất và nó chứa đựng các thông tin mà người tiêu dùng muốn biết khi xem xét mua, bán, cho thuê hay trao đổi một tài sản bất động sản. (3) Công cụ tìm kiếm như Google rất thích các trang web tự cập nhật. Hầu như mỗi ngày, chúng tôi đều bổ sung thêm thông tin cho trang web, thường mỗi lần là cả vài trang thông tin. Khi người ta tìm kiếm “Bất động sản hạt Orange”, “Nhà kinh doanh bất động sản tại hạt Orange”, “Trao đổi bất động sản tại hạt Orange” và nhiều từ khoá khác trên Google, AOL và trên các công cụ tìm kiếm khác, trang www.debbieferrari.com sẽ xuất hiện đầu tiên. Với tôi, việc làm theo lời khuyên của Bill: thống trị thị trường tại hạt của tôi - có giá trị hàng triệu đô la. Điều đó cũng giúp tôi trở nên nổi tiếng cả nước với trang web của mình - trang web bất động sản được nhận nhiều giải thưởng nhất tại Mỹ. 28. Hãy đặt ra mục đích và tin tưởng vào trực giác của bạn ROBERT L. FREEDMAN Robert L. Freedman là Chủ tịch và CEO của công ty bất động sản GVA Williams - công ty thương mại chuyên môi giới, tư vấn và xây dựng chiến lược, trụ sở tại thành phố New York. Ông là người phát triển tổ chức GVA Worldwide, một tổ chức hỗ trợ vốn cho 120 tổ chức thương nghiệp trên 5 lục địa Là một nhà môi giới bất động sản trẻ vào những năm 1970, tôi kinh doanh dựa trên một phương pháp gọi là vận động - tìm ra các triển vọng kinh doanh một cách ngẫu nhiên và dựa trên sự tự nguyện của khách hàng. Tôi môi giới các ngôi nhà cho thuê loại vừa và nhỏ trong trung tâm thị trấn Manhattan và tôi đã đạt một trình độ nghề nghiệp nhất định, giúp cho chủ nhà vượt qua các rắc rối trong việc ký kết hợp đồng. Tôi xác định các ngôi nhà phù hợp, các điều khoản đàm phán và những điều kiện mà cả chủ nhà và người thuê đều chấp nhận được, trừ một điều đáng lưu ý - vấn đề bảo đảm quyền được thuê nhà. Hầu hết những khách hàng muốn thuê nhà đều là những người có điều kiện kinh tế eo hẹp và việc bảo đảm quyền được thuê ngôi nhà nổi lên như một yếu tố quan trọng, quyết định sự thành bại của giao dịch. Chủ đất tỏ ra rất miễn cưỡng khi cho những người có kinh tế eo hẹp như vậy thuê nhà vì họ không có đủ khả năng kinh tế để đảm bảo và do đó, cũng không thể thuyết phục ngân hàng phát hành thư tín dụng. Do sự khó xử này mà có nhiều hợp đồng không thể chốt được. Đặt ra mục tiêu cao. Trong buổi tổng kết cuối năm, giám đốc kinh doanh của tôi nói rằng ông ta rất hài lòng về đạo đức nghề nghiệp, sự sáng tạo, hiệu quả công việc và tinh thần thầu khoán của tôi. Tất cả những đặc tính đó đều được phản ánh qua những gì tôi đã làm. Xem xét kỹ lưỡng hơn diện mạo và tác phong của tôi, ông ta thốt lên: “Này, mẹ anh không mua cho anh những chiếc cà vạt giá 50 đô (đồng đô la năm 1974) để làm việc với những người thuê nhà nhỏ bé (…) mà chưa ai từng biết tới đâu nhé.” Lời nhận xét này cũng có cái lý của nó. Ông muốn nói rằng tôi hãy nâng tầm nhìn của mình lên, hãy mua loại nhà kiểu Fortune 500, thực hiện các giao dịch lớn hơn vì ông tin rằng tôi có thể cạnh tranh được ở mức độ đó. Điều này làm thay đổi động lực kinh doanh của tôi và giúp đẩy tôi lên cao hơn. Tin vào trực giác của bạn. Tôi cũng học được một bài học lớn nữa đó là phải biết tin vào trực giác của mình. Chúng ta có thể đưa ra một ví dụ cổ điển để minh chứng cho điều này. Đó là ví dụ về một viện tài chính lớn đã lấy lại toà nhà chiểu theo chứng thư, thay cho việc tịch biên tài sản thế nợ. Viện tài chính này đã định giá toà nhà là 6 triệu đô la rồi chuyển nhượng nó cho một công ty con và chi nhánh phát triển bất động sản của viện. Toà nhà 24 tầng - xây vào khoảng năm 1911 với tổng diện tích 230.000 feet vuông - có vị trí nằm ngay tại trung tâm khu vực thuộc Dự án tái phát triển đường 42. Nhà thầu của dự án là một cơ quan bán chính phủ có tên là New 42. Tuy nhiên, ngôi nhà nằm ngoài phạm vi của khu vực công. Cũng cần phải lưu ý thêm rằng, đường 42, nằm giữa đại lộ 7 và 8, chính là hình ảnh minh hoạ cho khu vực thành thị đã bị phá huỷ và tàn rụi. Những khách hàng của chúng tôi nhận được một lời đề nghị và miễn cưỡng mua toà nhà với giá 18 triệu đô la. Họ muốn được chúng tôi tư vấn, để bán toà nhà và chuyển nó ra khỏi danh sách của công ty. Chúng tôi đầu tư vào tài sản đó và hoãn kế hoạch với New 42 lại. Vào thời gian này, dịch vụ cho thuê văn phòng ngày càng phát triển và thị trường ấy bắt đầu lan sang cả đường 42. Hai khu nhà lân cận với khu nhà của chúng tôi - Rạp hát New Amsterdam và The Forest City Ratner Project đang được đàm phán với hãng Disney và Madame Tussaud’s. Mặc dù toà nhà không phải là nơi được qui hoạch vào đất thành phố nhưng đó là cửa ngõ dẫn tới các di tích lịch sử quốc gia và do đó có đủ điều kiện để được khấu trừ thuế. Tôi hỏi người quản lý cao nhất của khách hàng xem liệu chúng tôi có thể tham gia vào dự án với tư cách là thành viền chính chứ không phải là người môi giới. Họ từ chối với lý do là xung đột về lợi ích. Nhưng khi chúng tôi trình bày viễn cảnh phát triển và một kế hoạch có thể tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ, họ rất chăm chú và quan tâm. Chúng tôi bắt tay vào thực hiện dự án, trước tiên là xây các cửa hàng bán quần áo ở các tầng trên. Khu nhà thuê sẽ tập trung vào lĩnh vực giải trí, điều này khá phù hợp với đặc điểm ngôi nhà và khu tái đầu tư cho giải trí thành thị. Chúng tôi và khách hàng đều đánh giá mục tiêu của dự án là “công bằng thương hiệu” cho những người thuê tiềm năng, cũng như chi phí chuyển giao bất động sản. Sau khi xác định được các mục tiêu, chúng tôi liên hệ với các CEO và ban quản trị chứ không phải là ban Liên hiệp bất động sản. Chúng tôi huy động toàn bộ ngân sách quảng cáo (khoảng 100.000 đô la) cho một phương tiện truyền thông duy nhất - chương trình tạp kỹ, chương trình được coi là cuốn “Kinh thánh” của công nghiệp giải trí. Chúng tôi trải rộng hai trang giấy ra, vẽ lên đó hình thù của một anh hầu mặc áo đỏ trông rất kỳ dị và buồn cười. Đó là hình ảnh miêu tả đường 42. Từ chỗ chỉ được định giá là 6 triệu đô la tài sản đó đã được chúng tôi bán với giá xấp xỉ 165 triệu đô la, trong đó chi phí mất 28 triệu đô la (tương ứng với khoản khấu trừ thuế liên bang). Từ ví dụ này, tôi rút ra một kết luận rất đơn giản: Hãy tin tưởng vào trực giác của bạn, dù ban đầu nó không được khách hàng ủng hộ. 29. Nắm bắt sự thay đổi DOUG FRYE Doug Frye là chủ tịch và CEO của công ty Colliers Macaulay Nicolls Nền công nghiệp bất động sản của chúng ta phát triển rất chậm, tạo điều kiện thuận lợi cho những người mới bước chân vào lĩnh vực kinh doanh này - những người nắm bắt được sự thay đổi. Hãy nhìn sâu hơn vào những sự thật hiển nhiên này để đẩy nhanh quá trình gặt hái thành công của bạn! Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh dựa vào các mối quan hệ. Điều này không đúng. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có tính đồng nhất. Người ta không hợp tác với những người họ thích; họ hợp tác với những người có điểm gì giống họ mà điểm đó có thể giúp họ đạt được những mục đích, mục tiêu cá nhân. Tất nhiên, trong kinh doanh, có một đối tác mà mình thích là một lợi thế, nhưng tốt nhất thì chỉ nên coi nó là điều kiện phụ mà thôi. Nghĩ về vị trí, vị trí và vị trí. Có một vị trí đẹp luôn là điều tuyệt vời. Nhưng trong thời đại ngày nay, chìa khoá thành công lại là sự chuyên môn hoá, sự chuyên môn hoá và sự chuyên môn hoá. Dù bạn mua, bán hay cung cấp dịch vụ, nếu bạn tập trung toàn bộ khả năng cạnh tranh vào một loại sản phẩm trong một thị trường hay một ngành kinh doanh nào đó thì bạn sẽ có cơ hội tốt để phát triển. Nếu bạn chỉ kinh doanh chung chung, bạn sẽ mãi là người đứng thứ hai, về đích sau người kinh doanh chuyên môn hoá. Tiếp cận thông tin, phân cấp sân chơi. Thực ra, việc dư thừa thông tin khiến sự tập trung chuyển sang tốc độ và chất lượng xử lý thông tin. Những người có kinh nghiệm, biết nhanh chóng xác định và sàng lọc thông tin để lấy các dữ liệu quan trọng sẽ là những người dẫn đầu trong cuộc đua. 30. Tôn trọng mọi người D. KENT GALE D. Kent Gale là chủ tịch của tổ chức Daniel Gale - Tổ chức môi giới bất động sản thường trú không độc quyền lớn nhất ở Long Island. Tổ chức này do Daniel Gale - cha của Kent Gale và ông của Stan Gale - sáng lập vào năm 1922. Khi tôi bắt đầu làm việc cho công ty của cha mình - Daniel Gale - vào năm 1937, mọi công việc kinh doanh đều được bắt đầu từ những cái bắt tay. Kể từ đó, mọi thứ đã thay đổi rất nhiều. Tuy vậy, người ta vẫn còn quan tâm đến yếu tố con người và lòng trung thực. Cha tôi, Daniel Gale, là một người đầy ắp ý tưởng. Tôi cũng xin nói thêm rằng con trai tôi, Stan - người thành lập công ty The Gale - là người thừa hưởng được đặc điểm đó của ông. Mặc dù gia đình chúng tôi kinh doanh xì gà nhưng cha tôi có ý tưởng bán bảo hiểm cho những người đi làm bằng xe lửa tới Manhattan. Ông đã rất thành công trong lĩnh vực đó, vì vậy ông quyết định mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản và thành lập công ty riêng của mình vào năm 1922. Ông thích một mảnh đất đồi tuyệt đẹp tại Huntington, ở Long Island, gần nơi chúng tôi sống. Khi đó, nơi ấy còn là một nơi hoang vắng. Nhưng ông nhìn thấy trước là người ta sẽ thích sống ở đây và ông tìm một đối tác. Cuối cùng, họ đã cùng nhau kiếm được rất nhiều tiền - các lô đất bán đắt như tôm tươi. Ông đã có dự cảm trước về tương lai và có đủ tự tin để làm theo những gì mình dự đoán. Cha tôi cũng rất tôn trọng mọi người và ông đối xử với họ rất tốt. Tôi đã học được từ ông một bài học rất quan trọng về đối nhân xử thế. Tôi nhớ, một lần, hai cha con đang làm việc ở văn phòng thì có một người đàn ông mặc quần chẽn gối bước vào; trông ông ta chẳng có gì là ấn tượng cả. Nhưng cha tôi lại nói chuyện với ông ta suốt hai giờ đồng hồ. Tôi nghe được vài mẩu của câu chuyện và nó chẳng đả động gì đến bất động sản hết. Khi người đàn ông đó ra về, tôi hỏi cha tôi tại sao lại dành quá nhiều thời gian cho ông ta đến vậy. Ông cười và nhắc tôi đừng có “xem mặt mà bắt hình dong”. Thay vào đó, tôi phải lắng nghe một cách công bằng rồi mới xét đoán người khác. Ông nói, mọi người sẽ làm cho tôi ngạc nhiên. Sau đó, tôi biết được rằng người đàn ông đó chính là người có nhiều ảnh hưởng nhất tại Long Island. Tất nhiên là ông ta có cả một lâu đài! Năm 1941, tôi gia nhập quân đội, và lời khuyên đó luôn ở bên tôi, hướng dẫn tôi trong suốt năm năm tại ngũ. Tất nhiên, cũng xuất phát từ lời khuyên đó, chúng tôi đã xây dựng thành công hai công ty - công ty Daniel Gale (tôi được thừa hưởng vào năm 1964) và công ty The Gale của con trai tôi, Stan. Tất cả đều bắt đầu từ yếu tố con người - người làm việc cho bạn, người hợp tác cùng bạn và khách hàng của bạn. Hãy đối xử tốt với họ và hãy tôn trọng họ. 31. Hãy khiến mình nổi tiếng vì lòng trung thực STANLEY C. GALE Stanley C. Gale là Chủ tịch và CEO của công ty The Gale, một trong những công ty bất động sản thương mại tư nhân lớn nhất thế giới với danh mục đầu tư lớn hơn 60 triệu feet vuông. Kể từ khi mới thành lập vào năm 1985, công ty The Gale đã thay mặt các đối tác đầu tư của mình đầu tư với số tiền hơn 3 tỷ đô la. Ông chính là con trai của D. Kent Gale. Tôi đã học được từ cha và ông nội một điều, đó là: trong kinh doanh bất động sản, lời nói chính là trái phiếu của bạn. Không có bản hợp đồng nào có giá trị lớn hơn một cái bắt tay. Ông nội tôi thành lập công ty bất động sản chuyên kinh doanh nhà ở - The Daniel Gale - vào năm 1922 và dưới sự lãnh đạo của cha tôi, nó đã trở thành công ty môi giới bất động sản có trị giá lên tới một tỷ đô la. Ngày nay, nó vẫn là một công ty độc lập và được những người mua, bán bất động sản ở Long Island tín nhiệm nhất. Sự tồn tại lâu dài và thành công của công ty đã chứng minh tầm quan trọng của sự trung thực trong kinh doanh bất động sản. Trung thực chính là sự khác biệt Biết yêu tài sản. Tôi không hoàn toàn tin vào cái gọi là những lời khuyên đúng đắn trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản. Một trong số những lời khuyên kiểu như vậy là: “Đừng bao giờ yêu” bất cứ tài sản nào, ít nhất là cho tới khi bạn thu được khoản tiền nào từ nó hoặc tài sản đó có thể qui ra “gạch và gỗ” . Điều này thật vô nghĩa. Tôi phải có tình yêu với tài sản. Và tôi không xấu hổ khi nói rằng: Tôi tin vào tình yêu sét đánh. Nếu tôi không trải qua cú sốc không thể nhầm lẫn đó, sự nhận ra trong khoảnh khắc đó, nếu tôi không